北京律師剖析：子女承租公房，房改後登記父母名下引發歸屬糾紛

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件基本情況

（一）當事人信息

原告：孫某霖

被告：孫某聰、孫某麗、於孫某君、孫某冠、孫某洪

第三人：V 公司

（二）訴訟請求

1. 請求依法確認坐落於北京市西城區 D 號房屋歸原告孫某霖所有。

2. 請求依法判令五被告協助原告將北京市西城區 D 號房屋所有權轉移登記至原告孫某霖名下。

3. 本案訴訟費由五被告承擔。

二、案件事實經過

（一）家庭與房屋背景

原告孫某霖與五被告是兄弟姐妹關係，雙方父親孫父於2002 年去世，母親孫母於 2004 年去世。孫某霖是北京市某單位退休職工，北京市西城區（原宣武區）D 號房屋原系第三人 V 公司自管公房。因孫某霖所在單位與 V 公司同屬某局下屬單位，孫某霖自 1987 年左右開始承租該房屋。

（二）房屋購買爭議

1993 年該房屋房改，孫某霖稱向 V 公司申請將產權證改爲父親孫父名字，但房屋實際是 V 公司出售給自己的。孫父並非 V 公司員工，也不在北京工作，無購房資格，購房手續是孫某霖辦理，購房款也由其支付，孫父未出資和參與購房過程，故該房應屬孫某霖個人房產。

被告孫某聰認爲房子所有權人是孫父，房子原是姥姥的，孫某霖以照顧老人名義遷戶口到北京，因住房緊張，姥爺申請住房，購買前承租人是孫父，孫父購買了房屋，產權人就是孫父，V 公司有權利證明房子歸屬。

被告孫某麗、於孫某君、孫某冠、孫某洪辯稱原告起訴無事實、證據和法律依據。從證據看，1993 年 1 月 2 日，V 公司與孫父簽訂房屋買賣契約，房價計算表根據孫父情況計算工齡優惠購房價格，且經過各級審批，2018 年 6 月辦理單位出售公房審批表，所有部門都同意，所以房產屬於孫父。

第三人V 公司稱無法確定原告所述親屬關係，相關手續顯示購買人是孫父。

三、法院查明事實

孫父與孫母是夫妻，育有六名子女即孫某霖、於孫某君、孫某冠、孫某麗、孫某洪、孫某聰。

1993 年 1 月 1 日，V 公司與孫某霖簽訂房屋買賣契約，約定將北京市宣武區 D 號三居室（建築面積 72.18 平方米）出售給孫某霖，售價 15507 元，孫某霖購買時折算自身工齡並交納購房款取得產權。

但1992 - 1993 年相關登記表顯示，職工購買單位自管公房樓房申請登記表中姓名原爲孫某霖後劃掉改爲孫父，參加工作時間等信息也有修改，職工購買單位自管公房樓房交納定金申請登記表中姓名“孫某霖”劃掉改爲孫父，交納定金金額 2000 元，交納人簽字處爲孫某霖。1993 年 1 月 1 日，V 公司又與孫父簽訂房屋買賣契約，約定將北京市宣武區 D 號二居室一套出售給孫父，售價 12866 元（折算孫父工齡後），現房屋產權登記在孫父名下。

2015 年 3 月 17 日，V 公司分別給西城區房屋管理局、北京市住戶和城鄉建設委員會出具證明，稱原宣武區 D 號房屋 1993 年是以優惠價出售給本單位職工孫某霖的，手續和交費都是孫某霖辦理，應其要求爲照顧父親居住，產權證寫成孫父名字，因孫父病故且產權證丟失，請補辦新證時更正回孫某霖名下。但 V 公司當庭表示對證明內容不認可，認爲只是根據孫某霖陳述記錄，雖加蓋公章，但不代表認可產權歸屬。

對於訴爭房屋購買性質，三方均認可爲房改售房。對於購買前承租人，孫某霖和V 公司稱是孫某霖，四被告稱是孫父但未提供證據。對於購買人，孫某霖稱是以孫父名義購買，四被告認爲是孫父購買，V 公司稱合同相對方是孫父。對於職工是否能二次購房，孫某霖稱國家無強制規定但 V 公司口頭告知只能一次優惠購房，V 公司稱只能一次，四被告稱不清楚。對於購房款支付，孫某霖稱自己支付，四被告稱孫父支付，V 公司稱無法覈實。

四、裁判結果

駁回原告孫某霖的訴訟請求。

五、案件分析與辦案心得

（一）案件分析

1. 房屋性質認定

雙方均認可訴爭房屋爲房改售房，這與房屋登記信息相符，法院據此認定房屋取得方式爲房改售房。這種房屋性質具有特殊性，其取得往往與職工身份、單位政策等因素相關。

2. 承租人問題分析

原告孫某霖和第三人V 公司（原產權單位）都主張購買前承租人爲孫某霖，四被告雖認爲是孫父但未舉證。從原告提供的職工購買單位自管公房樓房申請登記表、交納定金申請登記表中多處信息的修改情況來看，符合原告和第三人的說法，所以原告所述承租人情況更具合理性，法院予以確認。

3. 優惠購房資格問題

原告孫某霖和第三人V 公司均提到職工只能享受一次優惠性購房，而孫某霖已購一套房改住房，按此邏輯，孫某霖理論上無權再購買第二套住房。這是影響本案房屋產權認定的一個重要因素。

4. 購買人認定與產權確定

根據原告提供的一系列證據，如職工購買單位自管公房樓房申請登記表、V 公司房屋買賣契約、交納定金申請登記表等，均顯示購買人是孫父，且購買時折抵了孫父的工齡。這表明孫某霖同意孫父購買該房屋，並且在審理中第三人 V 公司也認可購買人爲孫父，因此從這些證據和事實綜合判斷，房屋產權人應爲孫父。

5. 購房資格與產權關係

關於孫父購房資格問題，結合前面認定，可看作孫某霖將購房資格轉讓給孫父。雖然孫某霖稱自己交納了購房款，但這並不影響產權的確定，因爲產權認定是一個綜合多方面因素的過程，不僅僅取決於資金來源。

6. 關鍵證據的效力問題

對於第三人V 公司 2015 年 3 月 17 日出具的證明，雖然 V 公司對其真實性認可，但明確表示不能證明產權人是孫某霖，且對出具證明的情況做出解釋並當庭否認內容。此證明是在房屋產權已轉移給孫父之後出具的，V 公司作爲原產權單位在此時無權對房屋產權再做證明，所以該證據不能證明房屋產權屬於孫某霖。

7. 借名買房主張的分析

原告孫某霖提到借名買房，但由於訴爭房屋是房改售房，具有人身依附性，結合全案事實，不符合借名買房的條件，法院對其主張不予採信。

（二）辦案心得

1. 證據審查與運用的重要性

在辦理此類複雜的房屋產權糾紛案件時，對證據的仔細審查和準確運用是關鍵。要全面梳理雙方提交的證據，像本案中各種登記表、契約、證明等，分析其中的細節和矛盾點。對於每一份證據的形成背景、證明目的以及與其他證據的關聯性都要深入研究，從中找出對己方有利的信息，併合理地向法庭呈現證據鏈，使法官能夠清晰地理解案件事實。

2. 深入研究法律與政策

房屋產權糾紛往往涉及到衆多法律法規和政策規定，特別是房改房相關的政策。律師需要深入研究這些內容，包括購房資格、工齡計算、優惠購房政策等方面。只有準確把握法律和政策的界限，才能正確分析案件中各方行爲的合法性和合理性，爲當事人提供有力的法律依據。

3. 關注案件細節與邏輯關係

案件中的細節可能會對結果產生重大影響。例如本案中登記表上信息的修改、不同主體對購房過程的陳述等細節，都需要仔細分析其背後的邏輯。要善於從看似雜亂的信息中梳理出清晰的邏輯線索，通過邏輯推理來支持自己的觀點。同時，對於對方的主張和證據，也要從邏輯角度進行反駁，找出其中的漏洞。

4. 與當事人和第三人的溝通

與當事人保持良好溝通至關重要，要充分了解當事人的情況和訴求，挖掘案件背後的真實故事。對於第三人，如本案中的V 公司，也要積極與其溝通，瞭解其立場和相關背景信息。在溝通中獲取的信息可能會爲案件的辦理提供新的思路和證據線索，幫助律師更好地應對案件中的複雜情況。