北京樓市新政後首個週末：觀望客終於出手，房企打折衝業績

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道6月26日，北京市多部門聯合印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，將首套房最低首付比例下調至20%，二套房最低首付比例下調至30%，同時推出下調個人住房貸款利率下限、支持多子女家庭改善性住房需求等相關措施。這也意味着“517新政”在北京正式落地。

政策落地的前兩天正值工作日，市場反應平淡爲慣常現象。相比之下，首個週末（6月29日、6月30日）的市場表現，則提供了較好的觀察視角。

21世紀經濟報道記者調研發現，新政後的首個週末，北京新房和二手房交易均有上漲。其中，在房企衝擊半年業績的助力下，新房交易漲幅較爲明顯。

但市場同樣出現了冷熱不均的分化局面，在多數區域預期改善、交易升溫的同時，部分區域和項目仍然反應平淡。

近幾個月來，北京出臺了多項樓市調控措施。分析人士指出，這些措施正在對預期產生潛移默化的影響，並逐漸改變買賣雙方的博弈態勢。在短期的市場積極反應後，其疊加效果有望進一步顯現。

6月二手房交易同比上漲29.12%

6月30日上午，21世紀經濟報道記者在北京南五環外舊宮區域的一個新房項目售樓處發現，沙盤處和洽談區都有不少購房者。一位置業顧問表示，這些購房者大都是在6月26日政策調整後預約前來看房的，也有少數購房者沒有預約就直接來看房。

他表示，前來看房的人多數是已經備案的老客戶，他們很早就關注了該項目，但由於當時北京尚未出臺落地政策，而一度處於觀望狀態。新政落地後，這部分購房者的預期更加明朗，於是有了進一步的動作。

他還表示，新政後的這個週末，該項目的銷售情況相當於新政前的2倍以上。其中，總價在300萬到500萬的小戶型較爲熱銷，因爲“貸款少，壓力小”。

據瞭解，除政策影響外，開發商爲衝擊年中業績，普遍加大了供應規模，並推出價格折讓措施，這也成爲吸引購房者的原因。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，新政後首個週末，北京新房市場明顯升溫。從合碩機構代理的項目來看，週末成交量爲前一個週末的三倍左右。

她表示，就北京市場整體而言，改善性需求仍是主體。單價5-6萬的剛改項目，以及單價8萬上下的品質改善項目，較受市場歡迎。但也有部分區域的剛需佔比較大。

但並不是所有的區域和項目都能享受到政策的紅利。郭毅表示，上個週末，在合碩的渠道中，也有部分項目零成交。

她表示，近年來，北京新房市場的分化愈加明顯。擁有地鐵、學校等資源加持，且品質較好的項目，通常更受市場歡迎。缺乏亮點的項目，則很難再像以往那樣受益於大勢。

上個週末，北京二手房市場同樣表現出“總體升溫、區域分化”的情況。

多家機構統計顯示，“517新政”後，北京的二手房交易規模明顯升溫，週末（除端午假期）的日均成交在800到1000套。而上個週末，北京二手房日均成交量升至1000到1200套的區間，漲幅約在兩成。

雖然二手房交易的升溫幅度不及新房，但勝在穩定。今年以來，北京二手房交易規模波動不大，二季度更是逐月回溫。6月，北京二手房網籤量爲14987套，環比上漲11.99%，同比上漲29.12%。

在北五環外的立水橋區域，一位張姓經紀人表示，上個週末，預約看房的人幾乎排滿，“店裡沒有閒着的同事”。

他表示，6月26日政策出臺當晚，就有客戶諮詢，週末則迎來了大批看房客戶，部分觀望時間較長的客戶在週末簽約。

但在東南三環的潘家園區域，有經紀機構負責人表示，與最近幾個週末相比，上週末的看房和成交情況並無明顯變化。他表示，可能是因爲客戶覺得政策還有鬆綁空間，選擇繼續觀望，而且客戶“越發挑剔”。

供需博弈發生變化

除了交易升溫外，新政還給北京樓市帶來一些潛移默化的影響。

根據新政，北京首套房最低首付比例降至20%，其中五環內爲25%，二套房最低首付比例則分別降至30%、35%。北京戶籍二孩及以上的多子女家庭購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定爲首套住房。

據21世紀經濟報道記者瞭解，雖然首付門檻大幅下降，但在上週末，只有少部分首套房購房者嚴格按照20%的比例支付首付。購房者更傾向於多付一些首付，從而減輕月供壓力。

“大家還是想少背一點房貸。”某大型房企營銷負責人向21世紀經濟報道記者表示，雖然貸款利率也有下調，但購房者仍然希望儘量減輕還款壓力。

而對於改善型購房者來說，支付能力並不是太大的問題。郭毅表示，二套房首付比例下降後，很多置換型購房者更有能力負擔。影響他們決策的因素，是信心和預期。

因此，雖然新政對北京五環內和五環外設置了不同的門檻，但從週末的市場表現來看，這兩個區域並沒有太明顯的差別。

當然，價格仍然是影響購房者決策的重要因素。

據悉，當前北京的新房價格普遍爲指導價的8折到9折，一些項目會針對部分房源推出額外的折扣措施，並打出“最低價”的噱頭。多位房企營銷人士指出，在當下的北京市場，即使項目品質和配置較爲優質，若沒有價格優惠，仍然會遇到銷售困境。

但上述從業者普遍認爲，在完成半年業績衝刺，並“消化”完此輪政策紅利後，部分項目有可能收回價格折扣措施，並謀求利潤。因爲按照當前的項目定價和銷售週期，很多項目在上半年的利潤已十分微薄。

在二手房市場，價格對交易的影響更加明顯。多位經紀人向21世紀經濟報道記者表示，對於小戶型的剛需盤來說，除非有明顯的價格優勢，否則很難出手。但近兩個月，堅持報價的業主越來越多，大幅降價的情況有所減少。

受訪者普遍認爲，北京樓市供需雙方的博弈態勢正在發生變化，這也反映出政策疊加作用下，市場預期有所好轉、信心正在恢復。

而在收穫了短期的市場積極反響後，此輪政策能發揮多少作用，還需進一步觀察。