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北京樓市未來半年最熱鬧的當屬海淀，就在昨天綠城搖中海淀區功德寺HD-GDS-001地塊，成交價51.75億元，樓面價約71061元/㎡，溢價率15%。越秀搖中功德寺HD-GDS-002地塊，成交價63.825億元，樓面價71574元/㎡，溢價率15%。銷售指導價10.5萬元/㎡。

今年六月初海開以79.17億元拿下的永豐南地塊，溢價率僅爲1.5%，等了小半年，最近終於有產品的消息流出，案名爲“頤海澐頌”。

戶型具體的套數爲：

95㎡左右的小戶型，29套，數量較少；

110㎡左右的三居室，142套；

116㎡左右的三居室，85套；

123㎡左右可三居可四居的戶型，176套；

143㎡的大戶型，58套；

149㎡的大戶型，80套；

154㎡的大戶型，32套；

164㎡的大戶型，40套；

169㎡的大戶型，20套。

感興趣的小夥伴可以點擊（功德寺花落越秀和綠城，永豐南（海開頤海澐頌）最新情況，歡迎進羣獲取最新情況）

今天給大家說一下永豐北大牛坊的:保利嘉華天珺。項目位於萬科翡翠書院邊上，該地塊早在2016年就曾爲萬科以100%自持拿下，因爲種種原因於去年退還，並在今年7月重新上架，吸引保利+建工、海開、中海3家房企及聯合體報名競拍。

2024年7月25日保利+建工聯合體以89.01億競得北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132.0162等地塊，住宅部分成交樓面均價約5.96萬元/平方米。指導價9萬元/平方米

項目總用地面積78759.899平方米，其中0120地塊用地面積51178.061平方米，0132地塊用地面積27581.838平方米。

兩個項目，直線距離不到3公里，90-170㎡面積段基本重合，就是直接競品。嘉華天珺，89、99平三居，126、131和170平四居。一共1270套。

海開頤海澐頌，面積段90/100/120/140/150/170平。700套左右。

一下供應2000套房。

前面還有中海富華里的部分現房還沒賣完，還有位置偏一些的翠湖，特價7萬出頭的中海西山觀復，也還有近300套。這個競爭比往年都要激烈。

就是這個2000多套的集中供應，讓海淀買房人，有可能拿到更低的價格。

海開頤海澐頌：緊鄰永豐南地鐵+建華學校+成熟位置，每一點都硬核，很全能。毫無疑問是位置最好的，缺點是離六裡屯不到2公里，家門口的建華學校，也並不是買房就能上。

嘉華天珺：低密度+中關村三小分校+海淀大悅城+故宮北院+溼地公園。

缺點是沒地鐵，只有地鐵預期。

產品上基本確定，石材外立面，帶會所、有泳池，高品質精裝的社區。

比之前永豐北的新盤要高端。

嘉華天珺，樓面價才5.6萬。肯定賣不到9萬，還有不小的下探空間。

雖然地價之外，開發商還有很多成本。但是保利是比較在意回款的開發商，它想要走量，那價格就得讓更大的利才行。個人估計嘉華天珺開盤價應該會在8萬左右，甚至7開頭。畢竟二手房都降了20%-30%，難道新房就不應該降嗎？降價並不是說這個板塊不行，因爲市場原因都在降價。

根據保利以往的定價策略，不同的戶型、樓層，都有可能拉開很大的價差。

目測東地塊以90-140㎡戶型爲主，價格會低一些；西地塊大戶型，價格會高。

反觀頤海澐頌，因爲有自持的商業配建，也導致成本增加，所以永豐南的降價幅度不會太大。

項目信息

保利嘉華天珺位於海淀永豐北的大牛坊板塊，項目分爲東、西兩地塊。

樓棟朝向爲東南30度，非正南正北。

分成東、西兩地塊：

東地塊容積率2.0，一共15棟住宅，總高6-15層，有下沉庭院。

西地塊，容積率1.7，一共9棟樓，總高8-11層。

項目分爲東西兩個地塊，共24棟樓，1276戶，有6個戶型，面積段分別爲89、99、116㎡三居，126、131、170㎡四居。

預計本月開放售樓處樣板間，展示99、135、170三個樣板間。

開 發 商：保利發展控股、北京建工集團

佔地面積：東西兩個地塊總佔地約7.9萬方

容 積 率：西地塊約爲1.7 東地塊約爲2.0

綠 地 率：約30%

產品類型：平層/洋房

產權年限：70年

控制高度：36米

樓棟總數：24棟樓

總戶數：1276戶

戶型面積段：89㎡-99㎡-116㎡-126㎡-131㎡-170㎡三居四居

得房率：126得房率80%，其他82%-86%

車位配比：1:1.2，共計1567，人防384，產權1183，

物業：保利物業

外立面材質：背漆玻璃+石材+鋁板

最近這兩年的幸福裡潤園、匯德里、富華里、棲海雲頌，售價在8.2-8.5萬。

嘉華天珺的指導價，是9萬/平，提高了至少5千。但它的容積率卻沒有降低，1.7-2.0。

而就在他東邊的幸福裡潤園，棲海雲頌，匯德里和富華里，容積率卻更低，只有1.5。

嘉華天珺只能在產品上找補，所以保利拿出了自己的天字系產品線。

在產品上配備了下沉會所，泳池健身房是標配。外立面也給到了石材，精裝修也有升級。

而且在價格上，我覺得保利也不會按照指導價來賣，開盤打折，單價8萬多，綜合一比的話，比富華里那幾個樓盤還是要合適很多的。

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