八折買法拍房，我轉手賺了200萬
「核心提示」
法拍房市場持續升溫，刻板印象中的風險、手續等等弊端，在巨大的經濟利益面前不斷被拆解。越來越多的人開始想看清法拍房的"真面目"。
法拍房的火熱已經悄然持續了一段時間。樓市處於低位，原本考慮新房、二手房的買家無論是否剛需，都在緊盯市場又不敢貿然出手，總怕接盤接在半山腰。這時，遠低於市場價格的法拍房開始走入人們的視線。
刻板印象中的風險、手續等等弊端，在巨大的經濟利益面前不斷被拆解。越來越多的人開始意識到，不是所有的法拍房都是猛獸。更多的房源背後，只是一場失敗的生意和一個無奈的家庭。
近日，中指研究院發佈監測數據，2024年1月，全國法拍房掛拍10.04萬套，同比增長48.2%。成交約1.27萬套，同比增加18.3%，整體成交率達12.63%，法拍房市場持續升溫。
掛牌量的增加或許有很多種可能，但成交量的增加，無疑證明了人們接受度的提升。法拍房在二手房市場中越來越顯眼，談法拍色變正在逐漸成爲過去式，只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子。
法拍房是猛獸嗎？
Tiramisu座標深圳，2020年到2024年之間拍下了4套法拍房，沒有遇到過騰房問題，全部穩穩拿下。這在不瞭解法拍房的人看來絕對是驚人之舉。
法拍房，即被法院強制執行拍賣的房屋。當業主無法還清債務時，債權人可以向法院申請強制執行，這時候業主名下的房屋被拍賣，所得款用於償還債權。人們普遍印象中，法拍房意味着高風險和麻煩的手續。
法拍的豪宅一向是中介都要慎重的房源，一些無法調查清楚的債權和抵押，可能會留給後任業主難以處理的爛攤子。不過對於這點，Tiramisu並不擔心。"所有的抵押跟新業主沒關係。如果有人上門要債，那就是刑事案件了，屬於尋釁滋事，這個是要被拘留的。"他說。
對於普通人來說，最難處理的是騰房問題：房子是買下來了，原業主不肯搬走，無論出租和自住都很困難。
社交平臺上流傳着不少騰房現場照片，"內有藏獒，開門就咬""八十老人，一碰就倒""人在房在""租約20年，買賣不破租賃"，類似的標語貼在防盜門上，連法官也無可奈何。
Tiramisu告訴《豹變》，騰房的問題其實沒有那麼常見，他在深圳、東莞和中山拍下的房子，業主配合度都很高。中山法院採用先騰房、後拍賣的方式，也基本杜絕了騰房的風險。
更重要的是，騰房難的問題其實可以在拍賣開始之前規避。2022年5月，胡杉在北京買下了一套法拍房。爲此，他提前兩年就開始瞭解法拍房市場，2022年剛巧遇到離職，有很長一段時間，他只專注這一件事。
第一步，在浩如煙海的拍賣信息中找到自己感興趣的房源，第二步，向法官瞭解房屋和業主情況。"再根據法拍房的情況諮詢下是否可以貸款；去政務交易大廳查下房子的屬性，是否是商品房住宅，以及稅費需要多少錢；再去物業問下房子的欠繳物業費。"胡杉說。他甚至會根據法院公佈的房屋門牌號去探房東口風。如果好打交道，配合度高，再交定金，參與拍賣。
"探口風"在專業術語中叫"看樣"，一些法院會集中組織意向拍賣者看樣，有些則不會。而這一點對於買家來說，幾乎是法拍房成交過程中最關鍵的一步。
胡杉的前任業主是一位男士，約莫50歲，很有禮貌，因爲做生意賠了錢被起訴。"其實能看出來人家是書香之家，客廳櫃子放了好多書。"胡杉說。法院給了前任業主一個月的騰房時間，對方準時帶走了全部的東西。交接的時候，法官和警察見證了前任業主把鑰匙交給胡杉，最後體面離開。
"債務人"三個字聽來簡單，但每一套被拍賣的房產背後，都有一場慘烈的廝殺和一個困獸猶鬥的家庭，維持體面又怎會是搬家那麼簡單。
Tiramisu曾經和朋友一起去東莞看樣，業主是一對夫妻，做機器維修維持生計。那位妻子告訴Tiramisu，某天傍晚，一個牛仔褲工廠來單，要求上門維修。維修時機器忽然起火，點燃了身旁的柴油罐，火勢在整個工廠蔓延。事後工廠起訴賠償，夫妻倆還不起債，只好眼睜睜看着房子被拍賣。
這位妻子告訴Tiramisu，自己事後再去了解，才得知牛仔褲工廠原本就經營不善準備倒閉，機器維修其實不再必要，她認爲這一切都是自己和丈夫被做局。
愁雲慘霧的講述背後，事實究竟如何沒那麼重要，Tiramisu最終沒有參與那套房子的拍賣。
一場信息差巨大的交易
故事聽多了，就容易忽略交易本身，法拍房拍賣說到底也只是一場交易。而且是存在巨大信息差的交易，裡面的種種規則、流程，也需要買方花心思和時間去研究。
胡杉買房，主要是爲了能在北京安個家。工作六年，他交夠了北京的社保，預算160萬元，想買個離地鐵站近，進城又方便的房子。這對於北漂一族來說是最普遍的訴求。法拍房相對市場價格能便宜不少，費時費力也值得。
而Tiramisu則代表了另一羣人的玩法。他的目的很純粹：投資。
以東莞那套房子爲例，房源在市中心，250平米左右，5房，保守市場價900多萬元，銀行評估價格最高可以做到1200萬元，Tiramisu以500多萬元的價格拍下。現在市場不好，炒房早已經成爲過去式，他看中的是租金。這套房子每月租金一萬元左右，幾乎沒有空置期。
事實上，租金只是最保守的收入。
Tiramisu又另外找了銀行，以這套房源做抵押，套出七成的現金，800多萬，投資其他產業。
回到故事的最開始。2020年疫情初期，Tiramisu原本只想在同小區買一套二手房。看房時，十多個意向客戶匯聚一堂，只因爲這套房子略低於市場價。從中介口中，Tiramisu得知，這是業主剛拿下的法拍房，出了一點硬裝的費用，刷了白牆。
不到一個月，房子賣掉了。Tiramisu粗略計算，光這一單業主就賺了200萬。"普通人一年也才賺多少錢？"
正值疫情，大部分生意都在停工，Tiramisu開始深入瞭解法拍房的規則。除了被人們熟識的京東和阿里拍賣，其實法拍房的平臺還有很多，且房源不聯通，不會重複上架。這也就意味着，其他平臺的競爭更小，撿漏的可能性更大。但他也告訴《豹變》，那些平臺的房源沒有大平臺好，更適合預算相對低的人。
對於買家來說，買法拍有技巧，賣家也不是全然坐以待斃，主動出擊也可以搏出風采。Tiramisu看過一套東莞的別墅，風景絕佳、樓盤稀有，幾年都沒出一套房子。按照二手房中介的說法，如果有人掛牌，那是不會隔夜的，中介內部就能消化掉。而這套法拍房，又是盡享湖景，屬於樓王位置。
看樣當天，別墅內聚集了四、五十位意向買家。出乎意料的，業主十分熱情，不僅介紹細緻，甚至把人羣帶到臥室，拉開窗簾告訴大家：窗戶朝東，每天可以躺在牀上看日出。這樣好的房子落入別人手裡，業主真的是豁達嗎？
後來Tiramisu才知道，業主是香港人，來內地做生意，借了高利貸，500萬滾成700萬，還不上，只等房子拍賣。市場價2000多萬，起拍價700萬，最終這套別墅2000多萬成交，基本等於市場價。而業主只欠了700萬，處理掉房子所剩的其餘款項全部歸還給他。那房子自然是價格越高越好，接受了房子被拍賣的業主，也就有足夠的動力向買家推銷。
也是爲了吸引更多的意向買家，不少拍賣房源被設置了較低的起拍價。據悉，起拍價是債權人、債務人和法院共同商議決定，低起拍價意味着低保證金和低門檻。公開資料顯示，一般法拍房的保證金是起拍價的10%到20%不等。Tiramisu說，江浙一帶甚至有不少一元起拍的拍品和房源。
法拍房也是另一種二手房
和二手房一樣，法拍房也要執行限購和繳稅。
胡杉告訴《豹變》，北京的經濟適用房儘量別碰，土地出讓金高，有些還不能貸款。另外，北京早在2017年就把法拍房納入了限購範圍，沒有購房資格無法過戶。深圳同樣執行二手房限購政策。而東莞則比較戲劇性，2020年7月份啓動了二手房的限購，當時法拍房並不在限購範圍內，2021年8月，法拍房納入了限購範圍。2022年末，東莞又全面取消了住房限購。
中指研究院數據顯示，2023全年，全國法拍市場掛拍各類法拍房源79.6萬套，相比2022年的58.3萬套增長了36.7%，供給端升溫顯著。從掛拍物業的類型來看，住宅、商業爲法拍房主流，二者合計佔總拍賣套數超過77%。
這些被拍賣的房源中，大部分都是生意失敗的老闆，也有一部分來自斷供的工薪階層，過往市場環境尚好時的加槓桿行爲，最終在下行期讓風險暴露。更極端的情況下，貸款金額超出目前的市場價格，主動斷供的情況也時有出現。
大量涌入市場的法拍房，同樣會對二手房價格產生影響。此前，《華夏時報》曾報道稱，2022年以來，房企暴雷明顯數量明顯增多，法拍房市場上也開始出現整棟樓，甚至整個小區被拍賣的情況，北京的山水文園、麗都悅府、世紀星城等住宅小區，都曾經歷過批量法拍。
而法拍價格通常低於二手房價格，如果一個小區裡出現大量法拍房，勢必會影響二手房的價格預期。
輕鬆點看，法拍房的選址、選房都跟二手房相當類似。如果投資，就只考慮買入價格，以及可帶來的收益空間，學位等等附加條件是不重要的。只是要注意，比租金更重要的是空置率。
許多人忌憚法拍房，除了具體的風險之外，還有風水的考慮。可Tiramisu覺得，只要價格和風險足夠低，風水其實不是問題。
2022年，他圍觀了杭州一個凶宅的拍賣。按照迷信的說法，這個房子涉及刑事案件，而且是相當"兇"，牆上有洗不掉的血跡，被牆紙遮掉了，市場價240多萬，起拍價170萬，底價成交。
值得注意的是，銀行在抵押貸款時並不會因爲凶宅而給低評估價，"就算只拿去貸款，都能貸170多萬，他買也是170萬買的。什麼都沒做，淨賺十幾萬。"Tiramisu說。
不同於藝術品、古玩甚至地塊的拍賣，法拍房可能是普通人離拍賣最近的時刻。提到經驗教訓，Tiramisu和胡杉都語重心長地提醒：不能上頭。如果超出心裡預估價格，必須放棄，不要有賭徒心態。落槌的環節固然令人興奮，但買法拍房必須是極度理性的決策。
（應受訪者要求，文中均爲化名）