“哎,我平時現金少嘛,一件幾百萬就覺得不少了。說來也奇怪啊,平時覺得幾百萬和幾億似乎差不了多少,仔細一算居然差上百倍呢……要說貴重東西的話,那個總經理辦公室裡面有一塊石頭,登記的時候說是普通的工藝觀賞石,其實那是一大塊青玉!價值500多萬呢……這個也太少了對吧?”王顯兒有些語無倫次的說,“那就要賈宏光那個河邊的鋪子好了,那個鋪子是公司3000塊錢一個月租給賈宏光的,他轉手租給別人,開價就是3萬塊!”
“鎮靜!鎮靜!”李穆抓着王顯兒的咪咪使勁一掐。
王顯兒哎呀一聲,清醒了過來,“不好意思,剛纔太興奮了。以前被那幫傢伙欺負得太慘了。名義上我是董事長,實際上誰都不把我放在眼裡。開會不叫我,談判不叫我,那也就算了,居然連旅遊都不叫我!是可忍孰不可忍,這一次我非得把他們以前欺負我的統統還回來!把他們弄進咱們的公司吧,以後我們全公司去旅遊,就剩下他們幾個看門!”
“人家是副總經理,我們大概還僱不了這麼高級的。”李穆說,“就算我們願意,人家還不肯呢。”國企來說(神農公司這種算是半國企吧),下層的工人只盼望着提高工資,對於私企還是國企還是外企不是很在意。但是高層來說卻不是這樣,國企雖然工資低,可是福利好,管理混亂,上下其手的機會多。賈宏光這些人在神農公司當老總副老總當的好好的,你叫他們去私人公司?就算是工資提高一倍他們也是不肯的。
“對了,我看賈宏光好聽挺怕你的啊,也不止他,那天你帶隊去處理農民暴動的時候,其他神農公司的中層都很怕你的樣子啊。”李穆問,“怎麼你說得好像在神農公司裡面,你就是個受氣小媳婦一樣?”
“就是因爲平時他們太不把我放在眼裡,所以這時候才特別怕我。”王顯兒說,“我爸最近傳出了消息,說可能會調到平原省來任省委副書記,賈宏光他們聽到這個消息,差點沒嚇死,所以纔會那麼怕我的。這個消息多半是假的,我父親當年那事太大了,能保住級別已經很好了,怎麼可能起復呢?再說我爸自己都沒聽到消息……你說你會看相,這事會不會是真的啊?我爸會不會起復啊?”
上一輩子的話,直到李穆穿越回來之前,王主席都好好的在山南省當他的政協副主席呢。無權無勢無手下,只能靠着一些暴發戶偶爾資助一下,李富貴這個已經不太看重他的地產老闆,已經是王主席最大的金主了。“這個……我看不出來。”李穆安慰她說,“靠父母不如靠自己,只要自己發達了,不就也能讓人刮目相看,還能幫自己父母呢。”
“哎,要是說得這麼容易就好了。”王顯兒說,“我們還是來說正事吧。你說我們要什麼樣的資產比較好啊
?要說能賺錢,雖然神農公司是一個農業公司,有很多的大農場,其實大部分錢是出租物業得來的。那些都是平原省各城市裡面的物業。不過這些物業都很瑣碎,一個幾百萬幾百萬的樣子。加起來是很多,分散開來一看,就不算什麼了。”
現在什麼生意都難做,就是地產生意好做。不過城裡面的地產,要參觀考察太容易了,評估那兒首先就難搞定。就算搞定了評估,別的老闆也很有可能會發現。這樣的物業,用來撿漏可以,當主力卻是不行。“神農公司有沒有城市周邊的地塊?就是通水通電可以開發房地產的哪一種?”李穆問,只要拿到幾塊地,用來開發房地產,什麼錢都能賺回來。
“這個,有不少,不過都是農業用地,你想用來開發房地產的話,還要轉成住宅用地。當時也有人這麼提議過,不過農業廳那些傢伙找人算過,說划不來,要補繳的土地轉讓金太多了,而且又不一定能夠開發成功。萬一失敗了的話,那可就虧大本了,大夥兒辛辛苦苦幹幾年都不夠這裡虧的。”
現在這個時候,開發住宅房地產怎麼會失敗啊!商業地產項目可能會失敗,房地產的項目那是很穩妥的,除非碰上了資金鍊斷裂。“這個你放心好了,現在房地產的價格日新月異,就算是以前不行,現在說不定就行了。”李穆說,“再說我們現在有馬書記做後臺嘛,土地轉讓金什麼的,當然能夠便宜些。”
其實便宜不便宜的不是重點,重點是付款的時間和方式。如果能夠爭取到分期付款或者延後付款,那麼一個地產項目只要付了建築公司的押金就能開工,封頂了就能預售,佔用的資金很小,那麼就能同時開工好多個項目,多賺好多份錢。李富貴就是這麼幹的,不過最後他玩脫了,碰上中央調控銀行收緊銀根結果資金斷裂,只好破產卷錢跑到國外去。
“有很多啊!他們農業廳的人要拿地是很容易的,特別是農業用地。在平原市附近就有好幾塊。不過哪些能開發哪些不能開發,我就不知道了。還是得你看。”王顯兒說,“我回去整理一下,把資產列表給你看,然後我們一塊第一塊地的去視察吧……李穆啊,你老實告訴我,你這麼熱衷於開發房地產,利潤率究竟有多少啊?你自己算給我看的,就算是貸款炒現成的房子,也有每年百分之三十的利潤。從拿地到開發完成,利潤率究竟有多少?”
開發房地產的利潤有多少?這個可就難說了。如果一切都很正規,正規從國土局那裡拍賣拿地,然後交土地轉讓金,再談判拆遷,再給建築商預付款,然後建成以後開賣,那麼利潤率並不會很高。就算是一切順利,一個地產項目,這個過程也要一年多差不多兩年,整個地產項目的利潤,扣除銀行利息,不過是三四十個百分點,攤到兩年,一年就是十幾二十個百分
點。這是完全合法的收入,比很多行業強,但是也比很多行業弱。
但是如果把裡面的貓膩算上,利潤率就會大大提高。首先是拿地,如果不是拍賣而是別的方式,不用先付錢那一種,投入就可以大大減少。還有土地轉讓金也是一個大塊,如果能夠拿到分期付款或者延遲付款,投入又能大大減少。拆遷的時候狠一點,如果沒有弄出事情來,能夠大大加快拆遷的速度,整個工程的時間縮短了,利潤率當然也能夠大大的增加。
比如說一塊地,走正常的程序,拿地價是1億,補地價5千萬,拆遷成本5千萬,建設成本5千萬,最後成本價是4千塊錢每平方,賣出去是8千塊錢每平方,一共用了兩年建設好,再花了半年才基本賣出去。那麼就是賺了兩億五,分成兩年半,每年的回報就是一億,再扣去貸款成本每年按照10%來算,兩億五就是兩千五百萬,每年賺7500萬,再扣去雜七雜八的人工水電公司運作成本2500萬,每年能有5千萬的利潤,除以成本兩億五,利潤率就是百分之二十。
但是如果這人有背景,拿地的時候推遲付款,補地價分期付款,拆遷成本5千萬先不動,建設成本5千萬預付50%要2500萬,一樣是兩年建設,但是不等建好就拿到預售證開始發賣。這樣投入就是7500萬,貸款成本還是10%,一年才750萬,總成本才9000萬,再加上雜七雜八人工水電公司運作成本2500萬,那也才一億一千五百萬。賺了2億5,一年賺一億兩千五百萬,也就是利潤率超過了百分之一百。就算再拿出幾千萬來行賄,利潤率還是有百分之七八十。
“這個利潤其實和你炒房地產差不多。”李穆沒有把真相告訴王顯兒,“不過房地產盤子大啊,你要炒二手樓,一個房子少的幾十萬多的幾百萬,手續要一家一家的去辦,貸款要一家一家的去跑。我十幾億的盤子,太麻煩了。開發房地產就不同了,一個項目少的幾千萬,多的十幾億,只要做好一個項目就受用不盡了。”
“切,你真是沒見識!”王顯兒相信了李穆的話,“在山南省平原省這種鄉下地方,一個房子當然才幾百萬。可是到京城上海就不同了,人家那裡一棟物業幾千萬上億都不出奇。我在京城那兒就看中了一個四合院,人家急着買降低了價錢,可是也要8千多萬呢。這還是二環的四合院,要是位置再好一點,價格還要高。”
“那我就不清楚了。”李穆說,“不過這麼高級的物業,你要幾年才能賣得出去啊?炒房炒房,你買了進來只是第一步,還得賣出去啊。要是很難脫手的東西,那根本就沒法子炒。”炒股炒成股東,炒房炒成房東,泡妞泡成老公,這些事李富貴幾乎都幹過,李穆很注意吸取李富貴的教訓,堅決不在同一條路上摔倒兩次。
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