樊東樓遊西湖而歸，心中悵然，每念西冷橋，芳卿不已。
日在隕陽，遊鰲水、訪龍山、登爽籟亭、盼熙春樓，優遊山水、吟風弄月，不及西湖萬一。東樓偶爾春遊，遇玩花臺前，見四面桃花、楊柳、丹桂、英蓉，點綴得紅紅綠綠，心焉愛之。踱過臺左，見一宅第，綠槐修竹，清陰欲滴；池內點溪荷葉，鋪滿水面，池上春花開滿，馥馥郁鬱，分外可人。良久，忽聞有嬌聲語曰：“美哉少年。”東樓着驚，四顧，見池西綠陰中，小樓之上有三四嬌娥，傾國傾城，倚檻而窺，中一女子尤豔。
見東樓顧盼，一齊退入樓中。東樓以瓜田李下，欲進不敢，只得逡巡而出。步過花臺，心懶意倦。東樓以弱冠少年，刻意求凰，尚虛嘉偶。自此，行坐寢食，俱有一樓上美人，時在意中，乃吟《最高樓》詞一闋：垂楊裡隱起最高樓，雕闌曲，綺窗幽。碧霄乍看開金鏡，珠簾恰好上銀鉤。倚樓人瞧着我一回眸，她初見人來微靠後；她又見依來凝望久。思展步，已勾留。應知心事遙難達，如傳眉語轉含羞。倒教人，平白地，一天愁。
吟罷，投筆而臥。伏枕後，不覺又入花臺，徐步而進。見池沼依然，花木宛在，樓上美人，悄無形影。悵望良久。在樓下踱來踱去，口不住吟曰：去年今日此門中，人面桃花相映紅。
人面不知何處去？桃花依舊笑春風。
吟畢，嘆曰：“人言秀色可餐，如芳卿者，亦可以療飢矣！”言未畢，樓上簾鉤響處，美人方露出半面。東樓正喜，忽樓下突出二人，一碧眼紫髯，一偉岸風骨，齊聲喝曰：“何處風狂兒？擅窺人閨闥？”大踏步欲來拿獲，東樓嚇得魂不附體，怞身便走，東西亂竄，無路可出，恨脅下無兩翼，插翅即飛。
奈舉足無力，回看追者已近，一時窘急，忽聽老僕樊鴻呼喚，驚覺，仍在枕上。猶惴惴不已。既又惱恨，非此二人阻隔，則美人已會合矣。悶悶不語。老僕樊鴻，已窺其意。問之，東樓以實告，樊鴻曰：“此易事耳，吾家去花臺不遠，何不令人訪問？如果佳麗，竟央蹇修納幣可也。”東樓聞言，驚喜欲狂。
樊鴻令人訪問，始知即安陸京山縣鄭夢蘭之妹，避亂彭澤，賊平後，仍奉母與妹，轉遷房縣者也。東樓翌日備禮投刺其家，升堂拜母，與夢蘭訂文字交。東樓一見索通、馬陵二僕，暗驚曰：“此即夢中所見二人也。”心猶鶻突。夢蘭亦造其室，俱有饋送。從此二人，往來甚密。夢蘭知東樓未偶，遂有爲玉奴擇婿之意。母夫人亦屬意東樓。與玉奴言及，玉奴堅拒不從。
母夫人未便強逼，遂託他故，婉言辭之。
東樓忽忽不樂，漸致染疾。誰知玉奴，以花朝偕二嫂彎英、鳳英，登樓賞花，望見樓下少年，未免有情，日在心中。故母與兄言樊生求親之事，一味堅拒，又不敢明言，懨懨在牀，漸就疲憊。鸞英、鳳英微將此意，達之夢蘭，夢蘭叱之，二嫂亦不敢多言。母夫人惟命延醫調治，諸藥罔效。玉奴病中，每念樓下書生而已，一日夢復登樓上，倚檻而立，時紅梅盛開，望見前日書生，仍從池畔，冉冉而來，直入樓下，各道相慕之意。
玉奴拔鬃邊牡丹花鈿，方欲擲下與之，忽索通、馬陵，嚷聲驚覺，得此一夢，病若少瘥。而東樓臥病已久，一日夢蘭，往問其疾，則病已增劇，展轉牀蓆，恍惚作囈語曰：“若得花鈿，雖死無恨。”夢蘭聞之，不解所謂。少頃，東樓開目視夢蘭曰：“弟死之後，望兄見憐，他無所託，乞與先考妣，邱墓附葬，得正首邱，於願足矣！”夢蘭泣答曰：“弟宜珍重，何出此不祥之語？”東樓亦泣，夢蘭別去。
東樓滿腹抑鬱，無可排遣，纏綿數月，醫者皆言不治，日就-羸，老僕樊鴻十分着急，更延一醫，此醫刀圭業已三世，自詡國手，預言謝儀，方爲診脈。診畢搖手曰：“此漸成癆瘵矣！凡人傷其精，則陰虛而火動；耗其血，則火亢而金虧。相公六脈沉細，微滴而數。元氣耗散，脾胃損傷；氣血虧損，臟腑虛弱，而相火上炎，薰克肺金。肺爲五臟華蓋，受火邪一克，所以四肢倦怠，五心煩熱，咽乾聲啞，蠱脹腫滿，此難治之症也。當爲養心血，扶元氣，健脾胃。”以參、苓、芡、術等藥投之。東樓服後，益加困憊，喘急不已。樊鴻又更一醫，視曰：“此肺受邪故也。肺主外感，有汗表虛，無汗表實。故症有實喘，有虛喘，實喘喉必作聲，眉必擡起，症若重而實輕，以黃芩、烏藥等類，治之即愈。相公此症，乃虛喘也。腎氣太虛，脾氣又復將絕，故奔衝而上，欲絕未絕，此病殆死症也。幸幾微之氣，流連於上下之間，若用涼藥，是速其死，即用桂附補之，亦速共亡，當用救絕止喘方，一劑輕，二劑止，全愈必服十劑。”樊鴻從之。誰知服後，病仍如故，樊鴻嘆曰：“醫者，爭奇誇勝，無非捕風捉影，此疾何日廖也？”暗暗垂淚不已，時東樓氣結，已不能言，奄奄待斃。
會其中表陰生者，來省其疾，陰生故精岐黃，隨爲診視，乃啞然笑曰：“此鬱症也，心有所慕而不得，故鬱氣蘊於中懷，憤懣留於脅下，而更以補劑溫之，則增劇矣。引疾倘投其所好，如其所願，將不藥可愈。”急命諸藥勿服。樊鴻即懇陰生治之，陰生將逍遙散略變其法曰：“此藥開鬱行氣，去溼利痰，於散之中，有補之法，得補益之利，受解散之功。”命煎一帖投之。
東樓氣若少舒，而終不能言語。陰生曰：“病在傷肝，傷肝而又伐肝，是助其鬱也。急多服救肝開鬱湯。”樊鴻曰：“前者醫士，莫不治肺，金木相剋，是猶躁刀殺人。此藥妙處，亦可得而聞乎？”陰生曰：“此方妙在用白芍多至三兩，則直入肝經，以益其匱乏之氣，自然血生火熄；又用白朮、當歸、健土以生血；柴胡以解鬱，甘草以和中，白芥子以消膜膈之痰；又妙在多用獲苓，使鬱氣與痰涎，盡入**之中，而消弭於無形。
一劑而聲出，再劑而神安，三劑而鬱盡解矣。”果然服此藥後，疾漸回春，樊鴻大喜，厚贈陰生，陰生不受而去。
一日，聞夢蘭在園中招飲，作紅梅宴，詩社諸友，無不折柬相邀。東樓此時，疾已減去三分之二，亦欲抱病赴會。樊鴻多令僕從隨侍。一至鄭園中，夢蘭迎入，喜出望外，衆友各申契闊，無不粲然。東樓見勝友如雲，高朋滿座，又見滿園紅梅，含苞吐豔，灼灼照眼，如含宿雨，如帶新煙。園以西竹林深處，即是前日所見小樓。西顧爽然，疾更不知何往矣。少頃，分席列坐，水陸雜陳，雖無絲竹管絃，而低斟淺酌，幽情暢敘，飲興方酣。夢蘭即席請曰：“今日敝園，紅梅盛開，略設小飲，不可不題詠佐酒。勿令梅花笑我。”衆皆曰：“甚佳。但引興必煩東道主，我等用以下里巴人，和陽春白雪耳。”夢蘭謝曰：“座中皆名公鉅手，井蛙敢語海耶？拋磚引玉，恐不堪覆諸君酒甕耳。”即以紅梅爲題，書七律一首，詩曰：一自東風嫁海棠，全欺絳雪豔羣芳。
火齊夜照疏鍾冷，錦瑟朝翻繡幕香。
素質豈堪留血淚，纖肌故遣襯荷裳。
任誇豔冶牡丹貴，不藉花鈿賽曉妝。
衆賓交口稱羨，一時唱和甚多，獨樊東樓一見首韻，便有含蓄，尾聯有“牡丹花鈿”四字，默然有感，即題七絕六首，其詩曰：芙蓉不耐九秋霜，菡萏趨炎怯晚妝。
爭似芳菲冰雪體，牡丹豈復羨河陽。
玉盞酡顏興未央，染成殷膩暈檀郎。
多情錯認啼鵑淚，拾作花鈿有暗香。
灼灼含苞綴玉房，爲邀神女漱雲漿。
相逢月下驚嬌豔，不是羅浮舊日妝。
燒鮑絳蠟-明光，午夜輕寒擁。
不向曉風貪結子，丹衣染就謝東皇——
玉骨映紅牆，照眼橫斜水一方。
聞道石家舒步障，珊瑚滿樹引鴛鴦。
雨到春山點壽陽，瓊枝玉樹窗明。
金鈿釋手開歡靨，咫尺花臺是七襄。
詩成，衆皆讚美。特不知寓意之所在。衆友人座又暢飲一會，方始別去。原來此宴，乃玉奴所設。玉奴一日病起，因至樓上，見園中紅梅盛開，觸動情景，夢中樓下書生，宛在目前，因作紅梅詩一首。詩雖詠紅梅，而以牡丹花鈿，藏在詩尾，即夢蘭所書一律，而詭爲己作者也。玉奴因母擇配，高低不就，心戀樓下書生，又慮有貌無才，遂心生一計，對天立誓，以紅梅招飲，各處名士畢集，以己詩，詭爲兄作，務令屬和，就中若有喻得牡丹花鈿之意者，必樓下書生，即己之畫眉人也。此意惟白母氏，夢蘭不知也。
玉奴遍觀衆人和韻，佳葉非不甚夥，而多粘定紅梅，惟此六絕深明其意，累累關合花鈿在內，心中暗喜曰：“此必樓下書生也。”但衆人分紙題詠時，皆未署名，並不知此人爲誰。
玉奴一時躊躇，暗想諸人倡和，吾兄必一一週知，但與明言，殊覺不雅。又心生一計，將各詩盡用封緘，而以牡丹鈿，獨藏於此人詩囊中，餘者封潤筆銀五錢，令家人逐一送去。吾兄發付時，當自有斟酌。誰知夢蘭不解其意，以爲賞花招飲，各贈潤筆，亦屬尋常。隨接手中，呼馬陵至前，執筆微啓封緘。視之曰：“此某人詩也，送某處”、“此某生詩也，送某處”，逐一送去，亦未細審詩囊所貯之物。而東樓之詩，恰恰誤筆標爲“竹溪王生開馴。“王生開馴，轉誤爲樊生東樓之詩。
獨有東樓此時，得詩稿送還。見俱有潤筆，喜不自勝。開緘視之，乃封銀五錢。再看詩稿，卻非已原詩，爲五言律二首。心中大疑。細審詩意，亦僅詠紅梅之色香而已。一時躊躇暗思“此詩豈夢蘭之再韻耶？抑閨中之屬和耶？”而家人口中，詩囊紙上，明明言原韻奉還，益發不解。東樓滿望姻事克諧，在此次詩爲之媒，詎知乖舛無常，望空捉雪。已痊之病，漸欲復發”既而轉念曰：“樊東樓，何執迷乃爾？改日夢蘭兄至，問之自見分曉。”遂日日專望夢蘭，探王昌之消息。殊夢蘭有母舅樑崧，因亂移家棗陽。目下宋師平定漢東，收復襄陽，招納賢俊。樑崧已投宋出仕，授武經大夫，轉薦鄭夢蘭於宋帥嶽招討。
樑崧書達房縣，夢蘭得知，即奉母命赴襄陽。一以省舅，一以自圖進取，於賞花招飲後五日，即與馬陵同去。東樓得此信息，心如冰冷，自念姻事坎坷，左右。鄭氏量無復諧之理，樓前邂逅，特鏡花水月耳。遂將此念擯棄不題。
一日，忽有數十壯士，馬上擁一軍官，款門問曰：“樊先生東樓，可在家否？”樊鴻應之。軍官自言：“大宋人也，奉扈、韓兩先鋒之令，特送薦書至此。”東樓聞之，即出延人，叩其來意，始知平定夢澤巨寇者，即昔年涪陵祠相遇之扈德威、韓搏虎也。扈、韓二人投宋，已爲上將，身統重兵。討平巨寇，漢東一帶，業已肅清；襄樊諸郡，無不納款。軍官亦言：“不久又見太平氣象矣。先生抱濟世之才，身遇明主，正好出仕，慎勿辜負兩先鋒之意。”東樓謝之，置酒款待。次日，東樓厚贈之，辭去。東樓始觀其書曰：憶自涪陵祠前，藉接清暉。別後遂身歸故宋，蒙宋以不次拔擢，用爲列將，累積微功，目下已收復閩、廣、湘、漢諸郡，大宋帝業，不日可成。先生既懷瑾握瑜，擇主而事，時不可失，定如尊翁之言，不負從龍之意。此書到日，先生可至長沙，俟大兵凱旋，同見宋主，自當重用。餘不宣。
扈德威、韓搏虎，同拜。
東樓久欲仕宋，今得此書，正中其懷。遂命樊鴻治裝，不日起行。一日有鄭氏老僕索通至，東樓叩其家事，則樑夫人無恙，玉奴臥病未愈，蓋玉奴以花鈿贈詩，久無音耗，不覺鬱郁成疾，母夫人深知其意，每問擇婿，究屬何人？玉奴曰：“得吾牡丹鈿者，即婿也。奈花鈿既無下落，長兄又遠去襄陽，婿擇何所？”母夫人因命索通，往招飲諸友，逐一探問花鈿消息，多疑在樊東樓處。索通因以微言挑其意，東樓始言：“詩稿，不知誤送何所？”畢竟索通會意，即討過詩稿，登時別去，遂竟往竹溪。時王生開選，自鄭園招飲後，即有友約共遊洞庭未歸。詩稿現在家中未開，索通大喜。即說明錯誤，更換詩囊。
索通細審內有貯者，即花鈿也。如獲至寶，先攜歸家。與玉奴看明不差，以愈其疾，始送與東樓。東樓得見花鈿，封貯在己詩囊內，不禁狂喜，把玩不置。指定花鈿笑曰：“花鈿，花鈿，樓上美人，樓下書生，望汝作蹇修，乃播弄人如此耶？”遂設酒款待索通。因問夢蘭幾時迴歸，索通曰：“公子行程，尚無定期。但家中大小諸事，老奴力能相助。”東樓即請作伐，索通笑曰：“有此花鈿，二家姻事，不諧自諧。”迴歸與夫人、玉奴說知，約定成婚。
一日，馬陵亦歸，索通迎門大罵，村夫無識，將詩稿誤送，幾誤大事。馬陵曰：“此公子手書之誤也。”夫人急問夢蘭之事，馬陵曰：“公子隨舅父，引見嶽招討。得蒙收錄，以文士宜隨大軍，過長沙，去見宋主。自當重用。命老奴回家報知，接家共往歸宋。”
且言：“小姐姻事，宜在樊生。夫人早爲于歸，他無所囑。”夫人大喜，以夢蘭既不在家，命索通知會東樓人贅。東樓命樊鴻預送聘金，權爲花燭之費，一至佳期，夫人命張燈結綵，肆筵設席，笙簧迭奏，鼓吹喧闐，迎接樊東樓入贅。金屋銀屏，共飲合巹。花燭影裡，玉奴看東樓，明明樓下書生；東樓亦暗瞧玉奴，仍然樓上美人。東樓即命侍婢，交還花鈿。司馬才高，文君調絕。非花鈿，無此幾番狼狽；非花鈿，亦無此一封鸞凰也。玉樹琪花，允稱佳偶，比翼鳥，比目魚，有未足喻其夫婦相得之樂者。
旬日後，一同治裝，東樓遂請夫人、玉奴、鸞英、鳳英，——侍婢等隨行，自與索通、馬陵、樊鴻衆僕役挈家望長沙而去。