改革稅制並不是一件容易的事情，即便最終提案通過，安排執行起來，也需要很長的時間，更別說這麼大的動作，可能會遭遇到的各種阻力了，沒有幾年時間，根本就不用期待任何結果。
不過，改善地方財源，這對於當前的地產問題，是治本良方，只有解決這個問題，才能讓地方上急功近利的思想有所改善，才能徹底遏制地方賣地的瘋狂。
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可最快也要幾年後才能見到成效，顯然是遠遠不夠的，真等到幾年後，指不定地產已經發展到什麼程度了，倒時候即便改善了地方財源環境，只怕也沒有多大意義了。
怎麼才能在近期就對地產熱形成影響，這纔是眼前最關鍵的問題。
“公租房、廉租房的方案其實是最合適的，一方面這個方案可以遏制房價快速升溫，另一方面，廉租房的房租收益，可以成爲地方上的一項收入。”吳天說道，“現在的廉租房房租收的非常低，要收回建設成本，哪怕不算地皮錢，這點房租大概需要幾十年才能收回當初的建造成本，這個是不合適的。這成了純粹的地方投入，他們肯定不願意建造這種賠本的房產。”
“那你想怎麼樣？提高廉租房租金？”吳建國道。
“是要提高，”吳天說道，“要把房租租金提高到十年左右收回建造成本的檔次纔可以。”
“廉租房本身的定義就是爲了照顧那些困難家庭的，你把房租提那麼高，那還有什麼意義？”吳建國說道。
“爸，你可是有點脫離羣衆了啊。”吳天笑道，“你認爲地方上的廉租房，真的是租給了那些買不起房的困難戶了嗎？最終的結果，還不是有人通過特殊方式分出去的？真正的困難戶可不見得能拿到房子啊。”
吳建國皺了下眉頭，卻沒說話，很顯然這種情況很普遍，幾乎各地都是如此，上邊對此也沒有好的解決辦法。
“或者可以將保障房定位公租房和廉租房兩種，廉租房是純公益性的，房租可以定得很低，不過更大比例的公租房，就應該提高租金了。只有讓地方上看到公租房也不是沒有造成收益的可能，才能提高他們的積極性。而一旦市場上公租房很多，那些一家人購買幾套房，進行出租牟利，或者等待將來升值的炒房客們纔會理智起來，到時候房價想漲，也沒人捧場了啊。”
吳建國點了點頭，然後說道：“你這個想法也許是對的，不過你忽略了一個問題，那就是即便你能讓公租房爲地方上收回資金，可那最少也需要十年之後，才能爲地方財源做出貢獻。而我們實行的流官制，誰會在乎十年後的事情？只怕還是沒人願意拿出大筆的錢去建設公租房吧？”
吳天卻呵呵一笑，道：“這個問題應該交給銀行……”
如果說中華地產泡沫中，始作俑者是那些既得利益的團體，可真正造成這一惡劣局面，銀行方面絕對是推波助瀾、爲虎作倀者。
中華的地產公司，前期都是依靠資本運作，從銀行拿貸款支撐項目，最終才一步一步發展起來的。
吳天記憶中，上一世每次調控地產，第一件事情肯定是收縮銀根。
所以，吳天就把主意打到了銀行頭上。其實地方上也不乏通過銀行貸款來進行基礎建設的，不過那只是某一地的單獨行爲，吳天的想法是，將這件事情制定一個統一的模式，由高層統一協調，這樣也許能收到更好的效果。
其實國內很多情況都是從上而下容易，而想讓下邊主動的自發的做一些事情，幾乎就是奢望。行政作用永遠要大於地方的主觀能動性。
“如果制定一個方案，就例如要求地方上買地皮必須按照比例建設一定數量的保障房，這個指標出來之後，就申報上來，然後協調地方銀行提供相應數量的貸款，條件是將來建設的公租房的房租收益進行償還。雖然還款效率有限，不過卻能保證穩定，不存在太大的壞賬風險，相信銀行會同意合作的。”吳天說道。
吳建國沉吟着，點頭道：“這個方案有一定的可操作性，不過難度也不小。首先來說，各地的情況不同，不論是房租高低、建設成本等等，都存在差異，這事兒沒辦法一刀切，而如果要按照各地條件，工作量就更大了。”
“上面只負責把握方向，提供這個思路，地方上就看他們自己的能耐好了，讓他們自己和銀行協調。”吳天說道，“關鍵的一點是，要把這個方案加入到地方領導的政績考覈中，只要有這一條，一切都不是問題了。”
在這個官本位的國度裡，一切問題都應該爲領導的升遷政績讓路。如今講究的是GDP，這纔有了改革的巨大改變，也有了到處拆了建，建了拆的惡性循環。
如果能把這個情況立項審覈，那麼毫無疑問，各地都會爭先恐後的把公租房的問題辦好——反正不用地方政府花錢，銀行買單了嘛，而建設還能帶來GDP，自然就不存在抵抗的心理了，事情還怕辦不好？
“你以爲這是你上下嘴皮子一碰，就能做到的？”吳建國卻瞪了吳天一眼，說道。
吳天苦笑了一聲，這事兒還真不是隨便說說就能成功的，畢竟更改考覈內容，這可是大件事，更何況這個考覈的內容，還會直接影響到某些團體的利益，不用考慮就清楚，結果必然是要受到某些人的大力阻撓的！
忙活來忙活去，吳天卻發現，自己並沒有找到一種切實可行的辦法。
改革稅制，老爸自然同意，可要執行起來，卻需要幾年的週期。
而提高公租房價格，卻又存在好幾個難題需要解決，一方面是地方上的執行積極性，再一方面則要注意最終的定價應該如何監督，不然一不小心地方上就能把經念歪，這事兒反倒很可能成爲地方上直接經營地產項目，高價賺取租金的缺口。
別的不說，隨着進城打工的年輕人越來越多，租房的人也就越來越多，不少二三線城市都市村中遍地，一旦這個項目出現，官方公租房就可能成爲轉爲租房客服務的項目，只要保持和市場價格持平，那就將是多大利益啊？真要如此，可就喪失了這個項目的本意了——公租房是廉租房的一個補充，一旦公租房不能保持相應的低價，房客比較之下，自然還是要傾向於買房的，這個項目就等於毫無意義了。
所以，如何保證這個方案推廣出來後，能夠按照規定執行起來，纔是難點。沒有相應的解決方案，公租房計劃就沒辦法執行。
這事兒只能通過吳建國尋找相關專家研討，看看如何解決執行問題，少不得還要一段時間才能出個大概結論。一時間吳天還是隻能嘆息着繼續絞盡腦汁想辦法。
其實，還有一個方案可選，那就是不依靠政府的力量，純粹使用民營資本來解決這一情況。
早在多年前，吳天組件天榮地產的時候，給天榮地產製定的方案，就是致力於租房，而不是建設出售。二十多年來，天榮地產憑藉着這一原則，早已經躋身國內的第一流的地產公司了。
而隨着地產熱興起，吳天也少不得指揮天榮地產更大力度的發展公租房項目，特別是一二線城市的公租房。原則上是利用有限的地塊，進行高層公寓樓建設，以相對第一點的市場價位出租。
表面上看這種方式要遠比蓋樓買房的模式，收入資本的過程要慢得多，可收益卻是更長久，更穩定！
也許一般的地產公司滾雪球的速度非常快，可一旦地產泡沫破滅的時候，那些公司肯定也倒臺的非常快。而天榮地產的模式，卻足夠保證公司的損失有限，畢竟房產是在公司手中的，只要有租客，即便面對地產危機，公司也照樣有盈利！
可惜的是這種模式卻並沒有人去效仿，畢竟當前國內的地產公司，幾乎都是從空手套白狼開始的，他們可沒有雄厚的資本去等待長期的收益——畢竟天榮可是經營了二十多年了，他們有足夠的資本和前期的資產提供着穩定收益，以支持他們的穩步發展。而現在的那些地產公司，他們跟更樂於在短時間內將公司規模迅速擴大，以獲取更雄厚的資本進行運作。
吳天在考慮的問題，就是如何能讓其他那些地產公司，也像天榮一樣進行公租房建設，那麼一切問題不就迎刃而解了嗎？
其實，只用將吳天拿給老爸的那套方案，轉嫁到民營地產公司上面就可以了。
只要能保證收益，銀行是不會拒絕給地產商提供貸款的。另外，民營公司可遠比政府出面執行更給力，他們的動力在於財富利益，而不用考慮政績什麼的。
當然了，這其中也有一個問題，那就是房租的定價。
民營地產公司肯定不會抱着保障性住房的目標來制定房價的，那就意味着他們肯定會隨行就市，定出的租金非常高，結果並不會讓租房客們打消買房的打算，地產市場可不見得會因爲公租房多而降溫。
所以，如何保證公租房的租金壓低，是這個項目能否成功的關鍵。
吳天想到了米國的一些類似情況。
米國政府也建設了很多公租房，定價很低，甚至定價權都不在政府手中，而是在租客手中。包括米國的一些私人公寓樓，房租定價也不是由着房東隨便來的，必須要通過相關職能部門認可才行。而其中最重要的一點就是租賃合同，根據相關規定，房東是不允許隨意撕毀合同，趕走房客，更不可在單方面情況下更改房租。這就意味着房客一旦簽訂了租賃合同，除非人死了，不然這房子的房租就不能漲！
當然了，這種方法肯定不適合國內，不過這並不意味着其中沒有可借鑑的地方。
例如房租的定價，應該考慮到當前經濟環境和人均收入等情況。再例如，房租漲價或者降價，應該通過租客的聽證才行。還有就是，可以通過減免稅政策，地皮折扣，貸款低利率，甚至政府補助等優惠，要求其租金低於市場正常水平等等。
總體來說，這個方案肯定要比直接要求地方政府主導，要簡單得多。
這個方案最大的難題只有一點，那就是如何讓那些民營放棄摟錢速度更快的建房賣房的滾雪球模式，而去選擇這種盈利週期更長卻力度有限的模式。
要知道現在整個社會都是浮躁的，別說這個方案來錢本身就慢了，只怕那些公司還要擔心收回成本之內，國內政策是不是會發生什麼改變，乃至血本無歸呢！
吳天尋思半天，也依舊沒有想到可以大規模帶動民營地產公司選擇這一經營模式的好方案來，少不得嘆息一聲——這年頭、在這個國度裡，想辦點正事兒真難啊……
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