郎鹹平:房地產的核心在於!
郎鹹平:房地產的核心在於!
house35對話郎鹹平網絡直播實錄
南京2007-4-5
各位現場的朋友們，35地產家居網的朋友們，網友們，大家晚上好。歡迎各位今天蒞臨HOUSE35網絡直播現場。今天我們直播的主題就是對話郎鹹平宏觀調控下的中國樓市。此時此刻，我們HOUSE35網旗下的南京、蘇州、無錫、蕪湖都將進行網絡直播。今天我們非常榮幸地邀請到了香港中文大學教授郎鹹平先生。我們請大家以熱烈的掌聲歡迎郎教授的到來。
(8:3)
您好郎教授歡迎您來到我們網絡直播的現場。您對南京的印象怎麼樣？(8:3)
印象不是太深刻。(8:32)
南京有沒有給您留下印象深刻的地方？(8:32)
就是你們這裡。(8:32)
我們今天的主題是宏觀調控下的中國樓市。您認爲宏觀調控這兩年下，中國樓市怎麼樣？有沒有達到宏觀調控的目標？你是怎麼看待這個問題的？
(8:32)
我就係統性地把這個問題談清楚。爲什麼今天要選擇來這兒表達我的觀點呢？主要原因是這個是一個重大的課題，我碰到很多政府官員、企業界代表或者是一般老百姓，甚至媒體都非常關切，都詢問我。我不太想發言的原因，因爲我不想搞隻言片語的講一段、講一段。今天是一個機會，我就把整個中國樓市泡沫化的問題，也是老百姓關心的問題，我做個整體的講述。讓大家理解爲什麼會有泡沫化的現象。我就開始講好了。請各位網友、全國老百姓思考一下，你們認爲房價上漲是什麼原因？我相信各位的答案應該是各種都有。包括地產商的暴利，或者是政府賣地的問題，或者是利率的問題，或者是遊資的問題，這些問題坦白講都是些表面現象，我想告訴老百姓的是我的新觀點，房價泡沫性的本質問題是政府的問題。(8:33)
今天我就想從供給面跟需求面來談談各級政府的和地產價格的關係。我非常具體地、宏觀地、全面地做一個論述。以這個供給面而言。
各位老百姓想一想，我們這個地方政府對土地是什麼態度？(8:34)
我們經濟學裡面常常跟我們講供需的問題，爲了要平抑房價、物價所以要多賣地，地方政府地賣的越多，房價越高，這怎麼回事？這跟各地幹部考覈關係很大，我們過去對於地方幹部的考覈，幾乎以GD成長爲唯一標準。各位思考一下，一個地方幹部上任之後，他什麼都不要做，他只要去賣地，賣一塊地，GD就上升這一塊地，賣兩塊地就上升兩塊地。他越賣地，供給越多，價格越高。這跟他考覈有關係。因爲考覈是以GD爲標準，他賣地表面上講是增加財政盈餘，背面是政績工程，老百姓的死活和他沒有關係。地產流程更惡性化。地產怎麼回事？有兩大主塊，第一個是土地開發權（銀行貸款），中間流程是極其複雜的。要開發土地，規劃證、土地證一大堆的文件，都牽扯到公權力的問題，這兩大塊每一塊都是上百個公章，每一個公章都代表各地政府的權利，有權力就有。以前吃個飯就蓋個章，現在不行了。蓋個章幾十萬、上百萬，蓋個章多少錢？這種權力的握有，表面上地方政府打着開發地產帶動經濟，背地就是以權力的取得來剝削。最後貪污的錢總要專家到老百姓的頭上。這種所謂土地使用，土地使用開發以及銀行貸款的整個過程是貪污最重要的原因。(8:37)
這一點，一個是地產所謂的土地越賣價格越高，另外審批過程中異常的，這兩個原因造成土地連年高漲，甚至我們政府推出土地要競價拍賣，表面上看起來競價拍賣是進步的，我們是上有政策下有對策。我們發現地方政府搞威標，民營企業勸退，國營企業你不要出價，最後發現很多國營資產就是這麼流失的。所以這些造成供給面價格居高不下。地方政府越喊口號開發地產，你發現一個奇怪現象出來了，這個地方房價越高，政府越努力想辦事，老百姓越買不起房，這種事的根源就是政府的。這是第一點：地方政府的。(8:45)
第二點我們談談需求，爲什麼大家有錢買房子，爲什麼這麼高的房價你還會去買？這點是非常複雜的。絕對不是我們一般談論的泡沫這麼簡單，各位想到，你有沒有投資機會？我想請問全國老百姓，當你有一筆錢以後，你除了做房產跟炒股票之外，你敢投資到哪一個行業？我有太多的學生，民營企業家，做一個階段之後不敢再投資了。又要對付公幹、消防、稅務、城管，反正多的是，你開個餐館天天對付他們，有些城市更有趣，要把土地徵用，有很多餐館怎麼辦？地方政府怎麼政他們？公安每天去查，消防每天去管，怎麼辦？最後就走了。你們發現我們民營企業，投資機會是很差的。因爲這個體制、社會墮落，有錢不敢投資啊。有太多的學生跟我講賺了幾億，你準備怎麼辦？標準答案是：辦綠卡，爲什麼？他不放心。他怕再投資下去，錢收不回來怎麼辦？甚至我們的企業家、我們的投資者相當的短視，他短視原因不是我們短視而是很多地方投資條件太差，逼的你不敢投長期的。(8:45)
你們千萬不要說這個現象只適用於我們民營企業，不是的。今年兩會期間通過了一個法案，兩稅合一，外資以後在中國不能夠享受稅務的優惠，老百姓知不知道世界五百大什麼反映？這個新聞在香港等是頭條報道。這裡我想告訴各位，世界五百大怎麼回答政府的這個制度，他們是這麼說的，中國經濟不斷髮展、不斷進步，制度在健全，公平很重要，既然是公平，外商沒有理由享受優惠的稅率，因此取消兩稅是正確的，是符合公正、公平的精神的。但是世界五百大要求中央政府給他們提供乾淨、公平、公正的社會。各位知道什麼意思嗎？對於世界五百大而言，地方政府沒有給我們世界五百大一個乾淨、公平、公正的社會。你們發現乾淨、公平、公正已經不是小老百姓的要求，也不是民營企業家的要求了，是全世界的訴求，甚至包括五百大，資金實力龐大，有國際觀瞻的大公司，他都受制於中國地方政府的，這怎麼得了？由於體制的和社會的墮落。(8:45)
使得各地方的投資機會，吸引一大截。有人講你們有哪一個朋友在中國投資下後等個四五年你敢不敢呢？開個小餐館都不敢：。當你這個社會因爲而欠缺投資機會的時候，就必然產生虛擬現金的現象，什麼叫虛擬資金？也就是老百姓錢不曉得怎麼用，不敢投資，沒有投資機會。因此虛擬資金產生了，投入股市，造成股市的泡沫，這些都是可憐人啊。不是他想炒股啊，股市泡沫產生，資金再打回房地產，造成樓市泡沫，這就造成爲什麼房價這麼高，還敢買的緣故呢。這些資金來源很奇怪，有上市公司的錢，還有國外的熱錢。當然了，社會上游資也是有的。一些不法的錢、合法的錢都有，這形成大量的資金移轉，我們小老百姓的幾萬的小資金怎麼跟他競爭？這樣虛擬資金產生的是供給面高房價的託。因此供給跟需求掛上勾了，小老百姓就被淘汰了，你這點資金怎麼跟國際熱錢競爭？不可能的。在國內混的好的人兩三套房子都有了，小老百姓買不起房了。因爲你資金無法競爭。(8:4)
所以講到這裡，我相信全國同胞都很清楚，我的觀點非常具體，那就是供給這一面是因爲地方政府權力的造成房價不斷上升，需求這一面也是由地方政府的造成投資機會的上升，使得資金形成虛擬資金的概念，橫掃股市、樓市，再加上國際熱錢以及其他公司的資金，大陸小老百姓自然買不起了。這種現象還不是各位所看到的這種現象，還有更深層的意義，我提醒全國老百姓注意，那就是這種虛擬資金一旦打入到房地產市場，再加上全國各行各業缺乏好的投資機會，其結果就是各行各業都缺資金啊，因爲資金都不來了。各位如果學過一些最基本的經濟學就應該理解，各行各業除了資金流向房地產之外，其他行業缺資金怎麼辦？印鈔票，印鈔票就會產生什麼結果呢？就是通貨膨脹。(8:50)
舉個例子，去年年底是我國農產品豐收的時期，按照經濟學的原理，經濟學原理在中國都不能用，都是反的。這樣農產品價格應該下降，但是中國正好相反，我們發現今年一月份糧油價格大漲，漲了0％到20％。各位，炒股票、買房產可能你還可以說這是一部分老百姓的問題，糧油價格上升是全球3億老百姓每個人都要多付出20％的錢。全國老百姓在爲貪腐勢力買單，這個我們都沒有討論過，搞不清楚的。買了單都不知道自己爲誰買單。你們看你的父母現在去超級市場買油，哪個不叫，怎麼產生的？就是我前面跟你講的虛擬資金流向造成資金不足，政府印鈔票，糧油價格上升，全國老百姓買單。(8:50)
你走在農村，看到我們這些可憐的老百姓、這些年老的人，在家裡面守着一畝地，他的子女到城市裡面打工，每年都寄些錢給他，好不容易拿點錢還替貪官買單，這叫什麼社會啊？所以今天一講你就知道我平常爲什麼不想對這個問題發言。郎教授：爲什麼會有房產泡沫？爲什麼一個城市不能以經濟發展爲綱？這就是經濟發展的大的問題。我的觀點很明確，我們社會你所看到種種嚴重的現象，他的發源就是地方政府的。你們可能會說郎教授你怎麼這麼大膽敢講這種話，我講我都不怕，你怕什麼？我們這個社會除了體制之外，還社會墮落。我發現我們老百姓，連正義判斷利都沒有，正義感都沒有。(8:50)
看到貪官污吏橫行霸道，沒有人出來指責他的，整個社會的氛圍都有問題。我想提醒各位，反腐本身意義重大，我希望通過今天這個媒體向全國呼籲。呼籲什麼呢？那就是反腐本身具有重大的時代意義，反腐是我所希望中央政府和地方老百姓達成一個共識，房地產的泡沫只是表面現象之一，糧油價格上升只是你付的代價之一，但其根源就是。(8:50)
這個反腐和和諧社會有什麼樣的關係？我可以講講清楚。世界五百強所要求的就是一個和諧的社會，什麼叫和諧的社會？就是一個乾淨、公正、公平的社會，就這麼簡單。改革的成果一定要給誰？改革成果一定要給老百姓，而不是給利益團體。我們這28年來的改革開放，當然是成功的（在某些層面講），有很多人爲了打擊我說郎教授你反改革，我是資本主義經濟學家，我怎麼反改革呢？我是反對改革的。很多人通過改革大肆斂財，這種我是反對的，各位難道我反錯了嗎？我們發現地方逐漸形成鐵三角。(9:03)
他們操縱着媒體不讓說話，所以中央政府說反，媒體根本不敢說這種話。這種現象，如果全國老百姓不知道，你要付代價的。現在不反腐房價下不來，但是利益團體本身就是……、……所談的特殊利益集團，我取名“特殊鐵三角”已經在中國形成龐大的勢力。操控着媒體，誤導社會大衆，這種羣體來自兩個，國企改革和房地產開發。2004年開始，各位全國同胞如果理解我的言論的話，我已經斬了他的一條臂，現在我還要再看斬一條臂。反腐勢力的第二大是房地產開發。國企改革、房地產改革是中央政府執政的重中之重，是中央政府一定要小心面對的，也是全國老百姓未來的福旨，改革本身的目的是以民爲本，以全國老百姓的利益爲改革的唯一標準。(9:03)
而不是圖利少數資本家。在這種改革的氛圍之下，你才能夠有更輝煌的明天。可能在座各位同志、全國老百姓想問我一個問題，像這次胡文新政這裡提出的和諧社會、反腐，有什麼樣的新時代使命呢？是不是以經濟社會爲核心起了衝突呢？我在這裡以我個人的理解發表一下我個人的觀點。我今天想把這個說圓了，以後就不要吵吵鬧鬧的了。十一屆三中全國鄧小平提出以經濟建設爲綱，這個理念是非常重要的理念，這個理念讓中國從愚昧落後逐漸成長壯大，取得了具體的成效，但是28年之後，問題產生了。什麼問題呢？就是剛纔一開始告訴各位同胞的問題，那就是體制了、社會墮落了。因此我們講了通貨膨脹、房價的問題，這都是從這個開始的。體制、社會墮落以後纔會有糧油價格上升、房價上升等等一系列問題。鄧小平以經濟建設爲綱的理念取得了重大的時代使命，但是這個階段已經完成了，這就好比我們發射火箭到天空去，火箭有三節，第一節點燃把火箭託上天空，所以鄧小平已經完成了第一個階段的時代使命。功成身退，光榮地脫掉了，現在要點燃第二道火箭。所以我來解讀中央政府提出的寫社會和反腐的和諧社會，本身的意義是非常重大的。(9:03)
這是繼鄧小平之後，接續鄧小平以經濟發展爲綱的昇華，就是點燃第二節火箭，把第二節火箭點燃，他的原動力就是在於反腐，因爲只有徹底的反腐，才能建立一個乾淨、公平、公正、改革利益歸於全體老百姓的社會。如果民營企業、世界五百強、老百姓呼籲公平、乾淨、公正，你不覺得這就是一個新的時代產生了嗎？在這種環境下，每個人的所得，每個人通過自己努力，我付出一百塊錢得到一千塊，你所賺得錢不會受到貪官污吏的洗劫，這種情況下你纔會努力工作，而且纔可以慢慢建立法制化。這也是……這一週在國外訪問一再提的觀點，爲什麼法制化、制度化建設這麼重要。而且還提出了民主，這個民主有很廣泛的意義，我的解讀是未來以民爲主，以老百姓的利益爲最主要的施政方針。但是反腐不要成爲某一個領導人的專利，反腐是時代使命，必須制度化，要讓這個社會形成乾淨、公平、公正的社會，改革利益歸於全體老百姓的社會，這就是以民爲主。(9:03)
以我個人解讀，我認爲目前提出的反腐和和諧社會，我覺得我們社會、媒體不要理解不夠。你以爲只是一個口號，可是大家哪裡知道，如果你做不到這一步，如果你不能夠通過反腐你的代價就是爲貪官污吏、通貨膨脹買單，你願意接受這一切嗎？這一切纔是我對於今天政策我個人的解讀。我一直講十一屆三中全會以經濟社會爲綱，你會發現這一天是利國利民的大手術、大工程，這不是一個形象工程，這是一個讓我們中華民族走入到一個新的時代，一個重大的使命。你們過去如果不聽我演講的話，肯定體會不出和諧社會是不是就是的口號？反腐是不是以後就不反了？各位要知道，今天已經不是一個要不要反的問題了。而是必須徹底。如果你要以民爲本，如果你要以老百姓的利益爲前提，你就必須把這個路給走穩，而且要堅持地走下去。各位想想看，我所提出這樣一個世界、這樣一個美景是各位所憧憬的呢？如果是的話。我們是不是就做到了中央政府和民間所達成的第一個共識基礎？在這個層面上，我認爲反腐已經不是中央政府本身的職責。(9:04)
而是全國老百姓共同的期望、共同的寄託。當然我今天講這個話題，我不是說大話，我是把你們最切身利益的股市、樓市、糧油、通貨膨脹的問題捆綁在一起，我告訴各位我們需要這樣的社會。各位想想看，你需要嗎？謝謝各位。
(9:4)
郎教授您剛剛提到樓市由引出很多問題，不久前傳出一個消息，中央準備對房價上漲過快對地方採取問責機制，您可以預測一下這個政策的出臺會產生什麼影響嗎？
(9:4)
我很願意用我本人的理解進行解答。但是這是我個人的想法。最近中央政府進行金融宏觀調控，但我想告訴各位的是爲什麼金融宏觀調控的效果不是那麼顯著。我相信你們大家從媒體上面可以得知，有些人說中國經濟是過熱的，有些人說中國經濟是過冷的的這些都是不對的，中國應該是全世界非常特殊的經濟，他是既過熱又過冷。他是同時存在的。中國經濟和經濟學又是非常不吻合的，他是反經濟學。什麼叫做又過熱又過冷？舉個例子，哪些部門過熱？國營企業、地方政府、房地產業。過冷：民營企業，什麼意思？你想想看，我們搞政績工程。以上海市爲例，上海每一個區政府比美國白宮還要繁榮，你做點事不好嗎？又是拆房子又是建設。因此我舉個例子來講。假如是中央銀行提升利率0.25個百分點。這對這些人來講是沒有什麼敏感度的，他照樣蓋他的辦公大樓、地方建設、搞綠化、修馬路、高價賣地又來了，投資房地產、貪污。他照借。但是民營企業就不一樣了，民營企業大部分是借不到錢的。(9:4)
民營企業大部分是向民間借錢的，這種利率他們是很敏感的，按照我個人的研究，平均來講，像地下金融利率的變動是官動利率的四倍，所以中央政府利率上升0.25個百分點，那麼地下金融可能就是0個百分點。這樣民營經濟就被打擊了，所以簫條部門更簫條，膨脹部門更膨脹。這一點我們過去談論的太少了，我希望通過今天的直播告訴全國老百姓，這是我們金融政策的本質問題。這種問題不是那麼簡單的。各位想想看，如果民營經濟是簫條部門，而國營經濟是膨脹部門的話，這就可以解釋爲什麼大學生畢業找不到事。我最近看了很多的報道，都是大學生找不到事，真正的問題是什麼？是真正聘用大學生的部門不是政府、國營企業，按照各國的歷史來看，真正聘用大學生的應該是民營或者外資企業。但是這個部門是簫條的，這樣大家理解了嗎？原來看起來表面現象很繁榮，實際上他是部分繁榮，另外一部分是簫條的，簫條部門不裁就不錯了，還聘用了。因爲體制，他又不想去投資，不投資還有必要聘人嗎？大學生畢業以後就找不到事，這就是一個惡性循環。我今天講的這個議題還同時解決了大學生找不到事做的問題。那把這個問題解決了，民營企業就從事更多的建設、更多的投資，產生更大的效果，他就產生效果了。我們今天的中國形勢怎麼講呢？你所能看到的負面現象，基本上七個字：都是惹的禍。
(9:5)
現在在我們HOUSE35網站上，目前已經有一萬多名網友在線了，而且現在有很多網友正在提問，郎教授我們下面回答幾個網友提問怎麼樣？現在有網友在問，他主要是講郎教授您好，我是一個一直您的觀點的網友，現在有機會直接向您請教問題深感榮幸。我想問一下您談談房地產宏觀調控對西部城市的影響，對開發商有什麼影響？對老百姓有什麼實惠？
(9:5)
謝謝這位網友，也謝謝各位。今天我已經把這個問題講的很清楚了，各位可以推演出來。地產商良秀不齊是很自然的。這位網友問的問題是很重大的。全國各地怎麼辦？各地政府是不一樣的，反正我這套理論應該都可以對得上，沒問題。
(9:5)
他提到房地產開發商的日子也不好過，他們面臨重大行業性的危機。(9:5)
這我很願意回答，行業性危機又跟我們在座各位老百姓有關，我們絕對不能等到房地產崩盤再來談。請看亞洲金融危機衝擊之後，韓國中產階級幾乎消失一空，房地產整個負資產，中產階級消失是一個可怕的信號，怎麼消失的？地產崩盤。韓國叫法制化。香港老百姓也跟我們不同，他們硬抗着貸款，當時發生亞洲金融危機的時候，我們海外很多的報道是很擔心，因爲房地產價格的大幅下跌，造成負資產現象會使這些人不還銀行貸款，而這可能會使香港的金融體系隨之崩盤。房地產的崩盤遠遠小於金融體系的崩盤，香港沒有發生原因是因爲香港老百姓普遍地硬抗貸款抗過去的。我想請問你、請問這位網友或者在座的各位觀衆，如果中國房地產崩盤的話，中國老百姓會不會死抗崩盤呢？如果不會的話就是金融體系的崩盤。金融體系崩盤有人說讓政府去抗，其實金融體系是你的錢，所以下面的問題非常嚴重，我想都不敢想，別想了。所以我跟各位講，最後會導致金融體系的崩盤。所以你說我們要不要反？(9:5)
郎教授還有網友在問，關於股市方面的問題，去年年底中國股市一直在往上升，想聽聽您對最近股市的看法。(9:5)
我不想把焦點模糊了。什麼都談。我今天只想把樓市問題好好談一下。但是我談樓市的時候也談到股市，但是我還是按照我的思路來談吧。(9:)
有網友問，對長三角這些城市你是怎麼看待長三角這代地區房價走勢的？(9:)
我在南方週末和香港名報都發表過，對於上海市委書記繼任後我的看法。這可以做一個回答，這次是徐繼平調上海市委書記，所以長三角以及渤海灣是個重點。我怎麼解讀這個現象？那就是徐繼平和張的調任他的政治意義、經濟意義在哪裡？他的政治意義很清楚：第一個是徹底執行中央政府反腐倡廉，以建造一個乾淨、公平、公正的大上海爲目的。第二，對於過去在陳良宇時代造成的冤假錯案要重新審理。更重要一點是長三角經濟的發展是不能忽視的。所以這對於我們江浙兩省關係都很重大，可是以徐繼平繼任上海書記來看，過去個人英雄主義的時代應該已經過去了，我相信全國老百姓希望各省市委書記所做的就是替我們建設一個乾淨、公平、公正的社會，一個好的應商環境，這種環境之下長三角纔能有好的發展，長三角如何和珠三角、渤海灣競爭，誰先建成乾淨、公平、公正的地區誰就能拔得頭籌發展。(9:)
有人會說爲什麼打上海？依照我個人的意見。整個長三角地區，尤其是江浙兩省一般素質比較高，企業家精神也比較與國際接軌。我們能不能先思考一個問題：先把大上海建成一個示範的城市，第一個達到乾淨、公平、公正的城市。同時波及到江浙兩省，同時在乾淨、公平、公正環境下長三角才能得到更進一步的發展。這纔是全民所希望的。(9:9)
一個網友發給我一個消息，郎教授代表了中國弱勢羣體的講話，他的公平、公正理論尤其值得推崇，他的演講結合當地的政策現象感悟很深，非常您。還有網友有問題了，一邊是國家在不斷地調控，一邊是房價高漲，兩者互補干擾地並行，百姓非常着急。開發商繼續走這種路線，老百姓該如何買房？(9:20)
我不是投資顧問啊。有時候媒體問我該投資哪支股票，我只是一個小學者，不是顧問。宏觀調控與高房價並行不悖，老百姓很鬱悶，剛纔我已經告訴各位了，中國所謂的經濟宏觀調控，由於受制於二元經濟，宏觀調控受限。房價能不能被壓制，重要的是能不能業績。所以與其老百姓看房價能不能控制住，你最好看中央政府解決的決心。你不解決，我剛纔講的高房價、股市泡沫、大學生找不到事、通貨膨脹可能全部會發生，這是一個系統工程，這個系統的源頭，這是我個人的一個觀點。也希望政府能夠理解兩個字：。我想對於買房我已經解釋清楚了，關於買房時機你不如看看政府的反。(9:20)還有網友問，郎教授您自己在國內有沒有買房？(9:20)
這個問題我只是一個窮教授，談我是沒有意義的，談我和談你是一樣的。而且我在媒體裡面是從來不談私人問題的。我不是資本家。我們談一點大家關切的話題。我談的是大事大非的國家問題。個人恩情很渺小，有什麼好談的呢？看得上的買不起，買得起的看不上。(9:2)
郎教授，最近廣州房價在國內漲的是比較慢的，而且廣州房價降到了七百塊錢，也是廣州市長承諾給市民的，我覺得珠三角的老百姓心態是比較好的，你覺得老百姓應該有什麼心態？您建議一下。(9:2)
我不曉得他爲什麼會這麼說，以深圳爲例的話，其實深圳漲的是不像話的。(9:2)
是不是廣州市民看到了香港的一些現象？(9:2)
也不是這麼說的，廣州在兩三年之前，廣東省的房價還是比較平穩的，就像這位網友或者像你所說的，香港崩盤過幾次，廣東被波及到了，所以大家都習慣了。習慣成自然嘛。但是最近這一兩年你會發現深圳的房價也是在很短的時間突然翻倍了。我覺得由於宏觀調控效果有限，我認爲目前中央政府直接派調查組，專案組查個人仰馬翻才行，我今天這一番講話應該可以提供一些破案的線索。你說有沒有可能？(9:22)
謝謝郎教授的講話。我們今天各位網友的提問就到此結束了。最後我們請35地產家居網的胡光輝總經理，代表35地產家居網贈送一個小小的禮物。希望您對雲錦能夠對南京留下一個印象。(9:22)
只有說到對南京的印象就是南京的雲錦