以房地產向銀行錢莊抵押貸款是房地產業融通資金的重要手段,抵押貸款是不可或缺的一項融資手段,洋人們永租土地的憑證道契,在抗日戰爭前是流通性最高的信用工具。
抵押貸款指借款者以一定的抵押品作爲物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。貸款到期,借款者必須如數歸還,否則銀行有權處理器抵押品,作爲一種補償。
經著名濟學家章乃器在《上海地產之今昔》、也就是他的著作《中國貨幣金融問題》一文中曾經感慨道:“……在半殖民地經濟組織之下,外商銀行負起一部分中央銀行的任務;而外商銀行所認可的週轉工具,就是‘道契’和外商產業證券,只要你手裡有道契……資金的週轉往往不成問題,錢莊股東只要能拿得出道契,錢莊就決不至週轉不靈;銀行或者錢莊受押下來道契,一旦需要資金,馬上可以拿到外商銀行去轉押……”“形成地產流通的稀世現象”。
由於道契可抵押借款,不少外國房地產商的生意越做越大。以甲地道契押款購乙地,再以乙地道契押款購丙地。哈同就是以這樣的方式而暴富的。清光緒二十九年(1903年)前,哈同在南京路的土地僅4處,計22畝,其後陸續增長,民國5年(1916年)增至12處,土地75畝,民國22年爲16處,土地111畝,30年間增長4倍。據上海房產公會民國23年的估算,除少數中外業主及各銀行所置產業不需押款外,其餘各戶至少佔2/3,均需押款。
根據《費唐法官研究上海公共租界情形報告書》一書所載“1930年上海14家銀行(其中1家是華資銀行)的房地產押款額
達12128萬銀兩”,相當於這些銀行貨物押款的1.48倍。
抗戰前,匯豐、麥加利、花旗、東方匯理等外資銀行都經常接受外國房地產商的抵押貸款。業廣地產公司是抵押貸款的大戶。這個公司民國21~25年的5年裡,每年向匯豐銀行抵押借款分別爲144萬兩、195萬兩、831萬元、916萬元、928萬元。哈同在匯豐銀行抵押借款經常有幾百萬兩。民國20年6月哈同死時,尚欠匯豐銀行押款500餘萬元。
華商銀行錢莊對房地產的抵押放款,據民國22年上海各銀行儲蓄部的資產負債表記載:在抵押放款中,房地產佔據重要地位。浙江興業銀行儲蓄部310萬元抵押放款中,房地產爲196萬元佔63.2%。上海銀行抵押放款888萬元中,房地產爲343萬元,佔38.6%。交通銀行滬行儲蓄部抵押放款189萬元,房地產爲134萬元佔70%。中國墾業銀行抵押放款189萬元中房地產佔153萬元,中國實業銀行和中國企業銀行的抵押放款幾乎全部是房地產。錢莊的抵押放款情況也是一樣。上海著名的福康錢莊,民國22年抵押放款總額爲346萬元,其中房地產押款爲192萬元,民國23年的抵押放款總額515萬元,其中房地產押款227萬元。福源錢莊的房地產押款是抵押放款中的主要項目之一,民國14~15年、民國17~20年6年中的佔抵押放款總額1/4左右,自民國21年起逐漸增加到1/3、2/3及3/4以上。
這裡再講一講何謂抵押放款,外國銀行一般不直接承押中國人的產業,中國人房地產抵押借款,只能向本國銀行、錢莊或外國房地產商押借。這樣,外國房地產商又多了一項抵押放款的業務,在某種程度上起了金融機構的作用。押款種類有房地產押款、
空地押款、空地押造、租地押造等等。外商以5~6釐的年息向外資銀行抵押借款,轉手以7釐~1分2釐的利息貸放給中國人。業廣地產公司既是抵押借款的大戶,又是抵押放款的大戶。民國20年放款近400萬兩,民國23年放款爲646萬餘元。比商義品地產公司前身是義品放款銀行,幾乎專做抵押放款。美商中國營業公司用“出後門”(前門承押進來,後門轉抵出去,實爲中介。賺取佣金和利息差額)的辦法大做抵押放款,民國23年放款額高達3900萬元,其中3568萬元是轉押出去的。外國房地產商放款除利率高以外,押價一般以押產折半承抵,有的只及產價3成,押期一般1~2年,逾期不贖,承押者有權處置押品,由於利息高押期短,被外國房地產商吃掉的房地產爲數很多。義品地產公司僅民國25年1年就吃進跑馬廳公寓、林肯公寓、愛利斯公寓、三德里、三民坊等7處中國人的抵押產。新沙遜洋行從民國25~29年吃進中國人的產業就有泰晤士大樓、靜安公寓、華盛頓公寓、安義裡、迎春坊、同春坊等10多處。清末大吏盛宣懷的100餘畝房地產就是由其子孫押給中國營業公司而被吃掉的。
從合資的大東銀行講起來,大東銀行(英文名不詳)爲中日合辦的銀行,法定資本600萬元,向北京財政部備案,民國9年(1920年)設總行於北京崇文門內大街甲12號。該行專營活期、定期儲蓄、各種存款、抵押放款、匯兌等銀行業務。上海分行成立於民國11年,經理爲市村。民國16年由於時局發生變化,該行存戶提取存款日多,一時放出的款項不能馬上收回,曾向中華匯業銀行設法通融,並乞援於橫濱正金銀行,因行內可供抵押的東西均已罄淨,各關係行亦鑑於時局嚴峻,均予謝絕,該行挽救乏術,宣告停業。
(本章完)