這裡先不說這些日後暗中呼風喚雨的華界富豪，而是先來說過如今名不見經傳的人物，他就是程謹軒。
程謹軒這個人可是勢頭鬧猛，後來更是號稱“沙（沙遜）哈（哈同）之下，一人而已”，而哈同就是本作品主人翁亨同的原型，此時還是承包老沙遜洋行房建項目的包工頭。
而在講起程謹軒之前，還要向鋪墊、鋪墊，算是交代一下他的東家，及其發跡史。
此外根據介紹，英商新沙遜洋行、英文名稱E.D.Sassoon&Co.是英籍猶太人伊利亞斯·臺維特·沙遜、英文名字稱作EliasDavidSassoon於阿拉大清國同治十一年、公元一八七二年創立的。
因與其胞兄阿爾伯特·沙遜、英文名字AlberrAbdullahSassoon經營的沙遜洋行、英文名稱DavidSassoon&Co.中文行名相同，極易混淆，因此人們以其來華先後，在行名前冠以新、老二字，以示區別。但兩行在經營及資金上並無關係，各有花頭的。
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講起來如今黃浦區的浦西地區纔是上海近代房地產業發源地。上海灘開埠初期，西方殖民主義者利用道光二十五年、公元一八四五年強迫大清國政府制定的《上海土地章程》建立租界，並通過永租形式，取得了土地的實際所有權。
土地章程的產生爲近代中國資本主義地產經營創造了條件，爲近代房地產業的興起鋪平了道路。
而黃浦江畔房地產業的興衰受國內外戰爭、政局和經濟動盪的影響。具體講起來，阿拉大清國咸豐三年、公元一八五三年爆發小刀會起義，而緊跟着咸豐七年至清同治元年、公元一八六二年太平軍三次進攻上海，租界人口陡增，出現了華洋雜居的局面，對房地產業的形成起了相當的促進的作用。
由於房屋需求迫切，率先涉及上海灘房地產業的老沙遜、怡和、
仁記等一批洋行，大量興建木板簡屋，出租牟利，資本主義房地產經營由此在滬上開端了。
隨着同治三年太平天國戰爭平息，並且伴隨着同治五年倫敦金融風潮波及上海，一時間租界人口驟減，市面蕭條，房地產業一度跌入低谷。
俗話說行情有起有落，阿拉大清國同治九年前後，經濟又開始復甦，房地產業得到新的發展，民居房屋由木板簡屋改建爲以石庫門裡弄爲主的住宅，由此進入到了具有上海灘特色的新階段了。
而黃浦江畔陸續出現專業性的外商房地產公司，他們依仗租界特權，*縱上海房地產買賣、經營、代客經租等業務，數量佔全市九十甚至以上。 上海灘房地產業發展到了十九世紀末，隨着社會動盪，戰亂頻發，黃浦江畔的租界裡頭人口又一次次大增，房地產業受到刺激，進一步擴大，外商經營房地產的專業性公司大量增加，中國房地產商也開始參與其間。
上海灘房地產業算是由一家獨霸，指得是洋人壟斷；到了二士爭功，阿拉華人也乘勢崛起了。
隨着參與企業的多元化和實力的增強，上海灘上建房規模越來越大，具體到外灘、南京路一帶具備了良好的投資環境，中外投資者紛紛在這裡租地造屋，開行設店，這一帶逐漸成爲“黃金地段”。
外灘上頭風格各異的大樓拔地而起，數量之多，爲上海灘之冠。同時各類里弄房屋大量興建，一步步走向了全盛階段。 晚清的上海灘，西隨着方殖民主義主義者帶來了完全不同於中國傳統生活方式的西式生活方式和西方近代文化，這裡有了自來水、馬路、電燈、郵政、規範的城市管理和漂亮、乾淨的城市面貌。
上海灘市政在近代中國率先是上海所獨有的，至天津、漢口等口岸城市興起以後，上海也是最好的，居住環境也是最好的。
並且這種一線城市的優越人居環境不是出現在房
地產商宣傳中的，而是真實的出現在市俗生活中人。
從政治上觀之，由上海爲外力侵佔人手地；從物質上觀之，則上海又爲全國文明發軔地。即以交通論，今者輪船縱橫，郵電遍國，試推原此事之導線，則上海實開其先，早在一八四七年，一位內地文化人到上海後就感嘆，上海就像變魔術似地繁榮，真是個奇蹟。他們不是在造西式洋樓，而是在造各式各樣的宮殿，就像夢境中的蓬萊仙境一般，而這就是上海灘。
這在近代中國具有很強拉動的效應，使晚清上海獨佔全國之地利、之人氣，而地價自然會大幅度的上漲。而隨着人口不斷向上海聚集與晚清上海地價呈現正相關關係，也就是作爲馬太效應。
而外在的因素，比如講小刀會起義、太平天國運動，每遇大的時局動盪，各地人口，特別是江浙一帶的富商巨族競相涌人上海，導致上海地價大幅度上漲。 人口、資金向上海聚集自然帶來了對城市空間的巨大需求。小刀會起義打破了“華洋分居”的禁令，出現“華洋雜居”的局面，而太平天國運動則刺激了土地的投機行爲。 大上海哪大上海，你成爲了人們心頭的明珠了。
而奠定大上海繁榮的基礎，剛開始竟然是所謂的永租制度，這裡在細說一下，也就是業主在收取押租後，永不干涉承租人對土地的使用，憑從得主管業耕種、收冊過戶、承糧收租，起造華洋房屋，開溝築路，概由得主之便，業主也“永”不能收回土地。
而承租人除付給押租外，只需承擔每畝制錢1500文的年租，實在是太“優惠”了，其中再通過銀行直接代業主“完糧納賦”。
因而押租實爲地價，年租形同地稅；名爲永租，實爲土地使用權的買斷，就是出賣了大清國的利益。
永租制，實際形成爲上海開埠後的一種特殊的土地買賣制度，而充斥其間的是，華人和大清國的屈辱。
（本章完）