最高法發文：房地產“白名單項目”融資專款專用 不可被查封凍結

21世紀經濟報道見習記者 郭聰聰 北京報道

最高人民法院緊跟“保交房”政策的步伐，在7月底低調發布了《關於房地產白名單項目採取保全執行措施有關問題的通知（法〔2024〕154號）》（下稱154號文）。有知情人士確認，法院系統已經收到這份文件。154號文在執行層面對融資支持資金提供了以下司法支持：第一，確保資金專款專用；第二，對融資支持資金優先保護。

今年1月，住建部和金融監管總局聯合發文，指導各地建立了城市房地產融資協調機制，成立“房產白名單”，指導金融機構爲符合條件的在建已售未交付商品住房建設項目提供融資支持，精準對遲滯房產項目進行融資支持。

隨着“保交房”政策的落地鋪開，全國297個地級市及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行已經按照審批程序通過了“房產白名單”項目5300多個，審批貸款金額近1.4萬億元。

“保交房”項目進行遴選之後方可進入“房產白名單”，以確保資金流向優質項目。但融資支持資金如何能夠有效的落地保交房工作，在司法層面仍待明確。某銀行貸後從業人員告訴本報記者，在此之前常見地產公司借殼融資繳納土地出讓金等專款非專用的情況，如若融資支持資金專款專用無法保障，這無疑增加了銀行的金融風險。

在此背景下154號文出臺，最高人民法院在司法層面迴應了“滿足白名單項目合理融資需求”所面臨的司法保全、執行等法律問題。

首先，確保資金專款專用。154號文規定，人民法院對金融機構爲支持房產白名單項目建設施工提供的新增貸款、發放的併購貸款等賬戶及其資金，不得采取凍結、扣劃措施，除非是因本項目續建工作原因。此外，人民法院在凍結、扣劃銀行賬戶資金或查封房地產建設工程時，如當事人或者協助執行人以賬戶資金屬於白名單項目融資支持資金，或建設工程屬於利用融資支持資金的新建部分爲由提出執行異議，必須徵求所在地房地產融資協調機制的意見，經審查異議理由成立的，不得采取保全、執行措施；已經採取的，必須立即解除。

遲滯交付的房產項目往往都有存量債務，如工程建設進度款、材料款、設備款等項目建設債務，購房人因購房合同解除申請退款的合同債務，開發商未能如約交付的違約金等。若此時融資支持資金因存量債務訴訟而被採取查封、扣押、凍結等保全執行措施，資金流向將難以保障。154號文將融資支持資金與企業其他可執行財產進行了隔離，將融資支持資金嚴格限制用於保交房，以避免被保全、執行償還存量債務。

其次，對融資支持資金優先保護。154號文規定，金融機構對房產白名單項目利用專項融資復工續建部分設定抵押權，請求就該部分優先受償的，人民法院應予支持。也就是說，相較於復工續建前已經辦理土地使用權抵押登記或者在建工程抵押登記的抵押權人，金融機構對“專項融資復工續建部分的在建工程”享有優先受償權。

一般來說，地產商爲了融資，往往會以土地使用權或在建工程抵押給銀行，故在建工程上會存在多個抵押權。依據民法典等相關法律條文，在建工程抵押範圍不包括續建部分，僅限於設立時已經存在的部分，所以明確了對融資支持資金復工續建部分設置抵押權的，金融機構有權優先受償。

同時，154號文還規定了相關單位及個人的法律責任。當事人及有關單位、個人利用專項融資賬戶規避、逃避執行的，應當依法承擔責任。有關部門相關人員在賬戶資金凍結、劃撥或者建設項目查封過程中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究其法律責任。

最高人民法院154號文與2022年發佈的“商品房預售資金”的保全執行規定有着異曲同工之處。但154號文規定了人民法院對房產白名單項目後續建設新增的融資賬戶及資金既不能凍結也不能扣劃，同時人民法院對融資支持資金不得采取保全、執行措施應先徵求所在地房地產融資協調機制的意見，可以看到人民法院對於“金融支持資金”專款專用、封閉運作保障更進一步。