總價千萬級住宅熱銷，多個城市力推“低密宅地”

近期，上海青浦舉辦了一場土地推介會，共推介39宗地塊、17個組團。這其中，有三宗地塊格外受到關注。

推介資料顯示，朱家角鎮澱山湖大道南側D02-12地塊、朱家角鎮珠溪路東側105-06地塊和105-20地塊，其規劃容積率僅爲0.8。

去年9月底，自然資源部曾下發文件，其中提到建議取消遠郊區容積率不得低於1.0的限制。青浦區此次釋放的信號意味着自然資源部“取消遠郊容積率1.0限制”的建議將首次在一線城市落地。

今年以來，土地市場總體依舊平淡，但部分核心城市推出的“低密宅地”，卻掀起了土拍小高潮，受到開發商的熱捧。杭州一宗低密宅地溢價率逼近60%，無錫宅地市場上，低密宅地已經成爲一種主流供應類型。

低密宅地被熱捧的背後，一方面是政策的鬆綁，另一方面是市場的認可。在部分二三線城市，低密樓盤產品投放市場後，出現了“10分鐘售罄”“2000多人報名搖號”等熱銷場景。

核心城市頻推低密宅地

早在2003年起，低容積率別墅的土地供應就在全國層面被叫停，其後限墅令不斷加碼，2016年國土資源局發佈《住房和城鄉建設部關於別墅項目建設審批有關事項的通知》，明確提出暫停別墅審批。

寸土寸金的上海早在2010年就停止容積率1.0以下住宅土地的供地。如果青浦區三宗容積率0.8的地塊能成功出讓，也意味着執行長達14年的“禁墅令”政策有所鬆動。

有業內人士告訴記者，容積率0.8的要求，足夠打造一個聯排別墅類小區。在推介會上，青浦區規劃和自然資源局相關人員也表示，目前上海正在研究第四代住宅項目。

實際上，一線城市人多地少，低密宅地的供應尚處於起步階段，而在二三線城市，今年以來地方政府已頻頻推出低密宅地，受到市場的歡迎。在部分城市，低密宅地甚至已經成爲其土地市場的供應主流。

在杭州，只要主城區推出一宗低密地塊，就會遭到房企熱搶。比如今年7月，杭州豐收湖一宗容積率1.2的低密地塊出讓，由綠城競得，59%的溢價率創下今年杭州宅地出讓溢價率之最。時隔不久，杭州推出白馬湖低密地塊，又被綠城、建發、金茂等多家開發商“虎視眈眈”，經過42輪報價，被綠城以接近40%的溢價率拿下，這樣的溢價率在如今的土地市場中算得上罕見。

在今年6月，一宗低密地塊也成爲了南京土拍中的焦點。臨近河西CBD的建鄴區G11地塊原本規劃的容積率爲1.8，後來降爲1.01，結果引來市場化房企的爭搶，綜合溢價率超過了15%，成交樓面價43888元/平方米，成爲南京成交樓面價第二高的地塊。

市場對低密度住宅用地的認可，讓南京加大了投放力度。南京資源規劃部門介紹，今後將有更多低密度地塊推出，今年38幅重點地塊中，玄武區紫金山南麓顧家營地塊、秦淮區南部新城秦淮河國際路地塊等的容積率最低爲1.01，浦口區八里路以南地塊、溧水區月鷺湖地塊容積率最低僅爲0.8。

在無錫，低密地塊已經成爲土地供應主流。6月，無錫公佈了今年擬出讓的12幅優質地塊，其中8幅容積率在1.2及以下，有4幅容積率在1.0以下，最低容積率爲0.8，容積率不超過1.2的佔了四分之三。

據明源地產研究院統計，2024年開年以來，蘇州共出讓了13宗地塊，其中有6宗容積率低於1.05；合肥今年前八個月出讓的25宗宅地中，容積率低於1.2共有5宗，其中新站高新區兩宗地容積率最低，分別爲1.1和1.0，這距離合肥上一次出讓容積率1.0地塊，已經有9年之久。

類別墅產品有望明顯放量

“限墅令”已執行了20多年，目前低容積率地塊的頻頻推出，對市場來說意味着什麼？

一般來說，容積率指一個小區的總建築面積與用地面積的比，是反映和衡量建築用地使用強度的一項重要指標。對於購房者來說，容積率是體現居住舒適度的重要因素之一。容積率小於0.5，可以建獨棟別墅；容積率小於0.7，可以建純聯排別墅；容積率小於1.0，可以打造排屋和洋房；而18層高層住宅的容積率一般爲1.8至2.5之間，業內普遍認爲容積率在1.2以下可以被稱作低密度。

從各核心城市的情況來看，目前主城區推出的低密地塊容積率普遍貼着1.0的線，而遠郊區的低密地塊最低也僅爲0.8，這樣的容積率水平仍不足以支持獨棟別墅、莊園式別墅的開發，只能建設排屋、疊墅、洋房等產品，低密住宅的開發是有條件地逐步放開。

從2021年下半年開始，全國樓市進入深度調整期，房企的拿地積極性普遍降低。不少城市的低密地塊容積率，也是經調整後降下來的，本來偏高的容積率導致土地無人問津，因此不得不適應市場行情而調低容積率。

從樓市供需端來看，在樓市整體低迷的行情下，低密度的產品確實更受市場青睞。

以杭州爲例，今年杭州樓市進入下行期，但高端改善項目和低密度項目仍能維持點狀高熱。以洋房和疊墅爲主要產品的樓盤霞映錦繡裡今年6月首開時，93套房源吸引2400多組人登記搖號，觸發“頂格社保”要求，而今年8月底再開盤時，48套疊墅又吸引800多組購房者報名，再一次觸發社保排序，總價2000萬級的疊墅不到一個小時就售罄了。

在南京，今年6月開盤的燕子磯低密度大平層江悅堂，是南京燕子磯板塊近十年來投放的首幅低密度地塊，整體容積率1.06，雖然每套房子面積達215到400多平方米，套均總價達到一兩千萬元，但一期投放的40多套房源已賣出30多套。

多地政府還將低密度宅地和第四代住宅的推行結合起來，一邊向土地市場投放低容積率土地，一邊出臺鼓勵開發商打造第四代住宅的政策。這樣的住宅產品不僅樓棟密度低、綠化率高，還具備“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特點，與傳統住宅類型相比，新型低密度第四代住宅的舒適度有很大提升。

江蘇鹽城近日宣佈今年全市將有760套第四代改善型住宅上市，最近上市的低密度疊墅產品鳳凰匯榴園首開的31套房源，在10分鐘內全部搖號售罄。

明源地產研究院認爲，從國際經驗來看，高端改善住宅的發展趨勢，都是別墅郊區化、大平層市中心化，可以預見，隨着供地結構的調整，接下來別墅整體供應量將有所增加，尤其是類別墅產品（疊墅、洋房等）有望明顯放量，此外，因有第四代住宅設計理念加持，疊墅的墅感將更強，將有更好的居住體驗。

一家頭部房企的區域管理人員對記者表示，這種新型低密度第四代住宅產品的大量推出，肯定具有更高的市場認可度，但也會對存量新房以及二手房市場產生影響，後兩者的價格或許會進一步走低。