週期低潮 出租率和租金水平不再保持負相關

觀點網 2023年，寫字樓市場復甦不及預期，全年淨吸納量僅略高於2022年的歷史最低值，需求疲軟疊加大量延遲開業的項目入市，導致辦公樓租金和出租率雙雙承壓。

多城市延續“以價換量”的策略，但這一策略的效果也並不顯著。按一般邏輯，租金和出租率呈現蹺蹺板效應，租金下跌則出租率會有所提升，但在當前市場環境下，部分出租率和租金水平已無法保持負相關，呈現雙雙下滑的趨勢。

看看幾個一線城市的情況。北京2023年新增供應量爲61萬平方米，主要集中在東二環及新興商務區。租金於上年末的321.5元/平米下滑了7.3%，降至297.9元/平米，空置率上漲了2.7個百分點，達到18.7%。

深圳的寫字樓市場表現同樣疲軟。2023年深圳寫字樓新增供應量達到85萬平方米，其中超過一半位於南山區的深圳灣超級總部基地和前海片區，臨近南山區的寶安中心區也有項目入市。全市租金較去年末203.5元/平米下跌了8.4%，降至186.5元/平米，空置率上升了3.2個百分點，達到了26.1%。

2023年上海寫字樓市場共錄得18個新增供應，共計110.6萬平方米，同比上升31.1%。新增供應集中入市，推動全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4個百分點。租金方面，2023年全市租金報價同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%。

廣州寫字樓同樣有較大供應。於2023年共錄得10個項目落成，總計70.7萬平方米，供應量同比增加28%，集中在琶洲和金融城。隨着新供應持續放量，廣州寫字樓市場空置率自2020年持續上浮，2023年年內累計上升3.2個百分點，至18.2%，是自2008年以來的高位。年內全市租金累計下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一個百分點。

受新增供應和空置率走高的影響，2024年主要一二線城市寫字樓租金或將繼續下跌。世邦魏理仕預計，2024年全國寫字樓平均租金指數將同比下滑2%，較2023年收窄1.3個百分點。

機構預計，分城市來看，一線城市租金走勢將普遍強於二線城市，市場韌性主要來自於新增供應有限的核心商務區的超甲級和甲級樓宇。其中，空置率維持在10%左右的上海南京西路、深圳福田CBD有望率先實現租金企穩。在升級搬遷需求的推動下，北京麗澤等成本優勢明顯的新興商務區也有望迎來租金向上拐點。

與此相反，空置率較高或需求補給疲軟的華北及中西部二線城市2024年租金跌幅仍然較大，止跌企穩還需要更長的週期。

對項目持有者和管理者來說，在週期低潮，更需加強項目管理，及時調整相關的資產管理策略，確保旗下的物業保持穩定經營。

目前市場環境下，如何迎合市場，做出調整以保證出租率？如何做好資產管理，保持物業穩定經營？如何逆市投資，把握潛在的投資機會？

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