中金：香港樓市走到哪兒了?

智通財經APP獲悉，中金髮布研究報告稱，2月28日香港特區政府宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施(主要是印花稅政策的調整)，新政以來香港樓市交易明顯回溫，引發市場關注。本次政策調整由於幅度較大且態度堅決，已開始起到對短期市場趨勢的明顯扭轉作用，也標誌着樓市運行進入新的階段。但考慮目前趨勢下年內房屋租售比(目前在3.4%左右，短期或還有一定程度下行)未必能匹配至按揭貸款利率(當前新批約4%，隱含需要2-3次降息或可大致匹配)，以及庫存水平修復也仍需時日，要確認2024年是香港本輪房地產週期的拐點可能爲時尚早。

中金觀點如下：

如何看待本次政策調整?

作爲背景，香港樓價(以中原地產領先指數來表徵)在2019-2021年中基本橫盤，2021年四季度開始進入下行通道，截至今年2月末樓價較2021年高點已累計下行21%。應對方面，港府從2023年中就開始結合人才引進進行一些住房需求政策的優化調整，但收效有限。而本次政策調整由於幅度較大且態度堅決，已開始起到對短期市場趨勢的明顯扭轉作用，也標誌着樓市運行進入新的階段。

從更長週期維度看，香港樓市處於什麼位置?

從長週期來看，當前中國香港樓市所處環境的三個主要特點是中國經濟仍處漸進復甦期、美國尚未開啓降息週期、以及本身位於一個高庫存平臺期(進入2023年以後，香港新房的庫存去化月數開始加速超過2005和2008年的前高)，三者共同作用之下，香港樓市面臨的基本壓力仍存。這種壓力是由於香港的經濟週期(主要跟從大陸)、貨幣週期(主要跟從美元)和供地週期內生性的存在跨週期錯位所造成的。這種結構性的週期錯位現象，也是歷史上造成香港樓價在景氣和衰退階段都波動較大的一個基本原因。

往前看，除了供給的問題中國香港自身可以把握節奏以外，中國的經濟週期和美國的利率週期的演繹將可能決定香港樓市未來短週期(3年)內的基本方向。就2024年而言，該行認爲中國香港自身樓市政策的有力調整、中國大陸更大力度推動經濟復甦、以及美元的潛在降息等因素，可能令今年市場表現取得一定程度的修復。但考慮目前趨勢下年內房屋租售比(目前在3.4%左右，短期或還有一定程度下行)未必能匹配至按揭貸款利率(當前新批約4%，隱含需要2-3次降息或可大致匹配)，以及庫存水平修復也仍需時日，要確認2024年是香港本輪房地產週期的拐點可能爲時尚早。

對大陸市場可能有何影響?

該行認爲總體上積極因素更多。儘管2023年三季度後中國大陸買家在中國香港樓市中的成交佔比就開始有所上升，且近期的印花稅調整可能令該趨勢進一步加速(部分中介認爲新政後大陸買家的佔比可能提升至25%左右)，但香港市場本身容量相對有限，因此說要顯著分流大陸核心城市的購房需求可能是言過其實的。積極的方面，該行認爲香港樓市短期明確回溫所釋放的積極信號對本已處於企穩通道的大陸一線樓市也可能帶來一些助益，促進預期的改善。如若中國市場可以在近期見到大陸一線市場的共同邊際回溫(概率上有所加大)，那麼相信對於整體中國房地產市場2024年的運行軌跡也將產生更爲積極的影響作用。

風險提示：香港樓市短期回溫的持續性弱於預期;外部環境超預期惡化。