中國房地產最困難的時期已經過去了

二次棚改貨幣化安置來了？

10月17日上午，國新辦就介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況舉行新聞發佈會，涉及住建部等五部門。

“五部門會議”給出了實實在在的政策，最爲關鍵的是“兩個增加”：

一是通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；

二是年底前將“白名單”項目信貸規模增加到4萬億元，以滿足合理融資需求。

但資本市場卻不買賬，當天上午發佈會還未結束，A股龍頭企業如萬科A、保利發展等直接跌停，整個地產板塊跌了七八個點，帶動整個大盤暴跌，港股內房股更有融創等接近30%的跌幅。

這說明，儘管四部門給出了還算誠懇的措施，但對比當前的地產情況，市場普遍認爲不及預期。

本次發佈會的第一個確定性政策是通過貨幣化安置等方式新增實施100萬套城中村改造，一些媒體認爲這是二次棚改貨幣化的開始，其實這存在着很大的誤解。

從量上看，上一次棚改貨幣化始於2014年的那一輪地產去庫存，當年棚改套數470萬套，從2015至2018年，每年都執行了超過了600萬套棚戶區改造住房，哪怕是2008至2014年，2019至2021年之間，每年平均也有200萬套左右。

而此次會議的口徑是，據住建部統計，僅全國35個大中城市待改造城中村約170萬套，同時全國口徑待改造危舊房屋共50萬套；本次提出增量100萬套改造目標屬於條件較成熟且能通過加大政策支持力度來加速落地的項目。

意思很明顯，一是數量上已經不可能像上一輪地產週期那樣大水漫灌；二是城中村的改造也主要集中在大中城市，優先在TOP30城市裡再篩選100萬套，小城市基本上沒機會了。

而且還有一個點，那就是本次主要還是危房改造，也就是我們此前強調的城市更新，不太可能是擴張新城區，不涉及開發商拍地，這也是爲什麼發佈會後整個地產板塊大跌。

當然，還是給後續政策的擴張留下了口子，住建部部長倪虹在發佈會上說：“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。”在中國人的語言習慣中，這種彈性很大的表述，本身就像“下次請你吃飯”一樣是一種態度。

從方式上看，這一輪棚改貨幣化的方式集中在房票而非現金。

什麼是房票？今年8月份，金山衛鎮橫浦村集體土地動遷，上海發出首張房票，官方媒體“i金山”在回覆羣衆疑問時稱，房票就是買房時的“代金券”。

事實上這一輪房地產救市以來，各地都在使用房票來代替現金補償，從全國範圍來看，根據中指研究院不完全統計，僅今年以來，就有超40城出臺落地“房票安置”政策。

房票相較於直接貨幣補償，更有助於鎖定購房需求在本地釋放，對地方政府來說不至於自己發的錢跑到其他高線城市買房，同時可使用房票的項目受當地政府限制，整體對市場銷售可以產生一定積極帶動。

但房票相對於直接發錢到拆遷戶手中弊端也是很明顯的，對於有房家庭來說失去了更多跨區域選擇的權利。

所以說，這100套棚改貨幣化安置更多的還是爲市場“託底”，目標還是“9.24”會議上的“止跌企穩”。

4萬億還不夠！

發佈會給出的第二個利好是年底前將“白名單”項目信貸規模增加到4萬億元，以滿足合理融資需求。

這意味着中央保交樓的決心更強了。

這一輪房地產下行，造成最大的不穩定因素就是爛尾樓，因爲爛尾樓關係民生，是無數家庭的心血，如果不解決好這個問題，樓市就不會真正復甦。因此，保交樓既是兜底思維，又是發展思維，因爲交房既關乎民生，又事關購房信心。

“保交樓”的口號已經喊了三年多了，但真正的實質性動作是“白名單”機制，即信貸資金到底能有多少到項目上。

2024年1月，住建部、金融監管總局發佈《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，白名單機制啓動，但此後因種種原因，進展緩慢，到9月24日國新辦新聞發佈會，介紹金融支持經濟高質量發展有關情況時，白名單發放信貸量才只有1.43萬億元，平均每個月不到2000億。

不過，9.24會議之後，白名單信貸資金審批加速，10月17日的發佈會上更新的數據是白名單發放信貸量達到了2.23萬億元，短短20天時間審批發放了8000億，這也預示着決策層已經看到了前面速度太慢，已經影響到了樓市的復甦。

此次發佈會將今年的目標定在4萬億，也就是說後面兩個多月，同樣需要每個月審批8000億左右，與9月的速度保持了一致。

白名單信貸資金如果能審批及時，既可以避免房企資金鍊斷裂，避免新房價格斷崖式下跌，推動房屋交付風險進一步下降；又可以重新激活市場，房地產鏈條又轉起來了，要知道這幾年因爲房企資金問題，整個地產的上下游都受到了嚴重影響。

但是白名單所帶來的影響也需要時間，而且從市場預期來看，4萬億並不能完全解決問題，只能企穩止跌，托住市場不再斷崖式下跌，加快市場底的到來。

根據國際貨幣基金組織IMF8月2日發佈的中國年度評估報告，要完成建設並交付預售房產或補償購房者，需要投入約7萬億元。

築底已開始

從市場期待的7萬億降低到4萬億，從普遍期待的棚改貨幣化補償到房票安置，一方面是市場預期的部分落空，另一方面則是房地產行業的嚴峻局面。

10月18日，國家統計局公佈2024年1～9月全國房地產市場基本情況和9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70城中，上海新房價格指數同比上漲4.9%、環比上漲0.6%，成爲9月唯一同環比上漲的城市。

二手房更慘，9月二手房房價下跌的城市數量從69個變爲70個。四大一線城市二手住宅銷售價格同比下降10.7%，降幅比上月擴大1.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。

新房代表着城市的增量，二手房代表城市的活力，二手房價格全部下跌，說明還處於深度和全面的調整過程中。

這還是在9月最後一週出現劇烈反彈的情況下的數據。

好消息是，9月份房地產開發景氣指數上升到了92.41，已連續回升9個月，而且從10月前三週的數據來看，各地反彈情況尚可，一連串的新政已經有效刺激了需求跑步入市。四季度預計房地產“一攬子”配套政策將加速落實，止跌企穩的概率大幅提升。

在17日的發佈會上，住建部部長倪虹說，經過三年的不斷調整，中國房地產市場已經開始築底。

築底即意味着，房地產最困難的時候已經過去了。

不得不說的是，房地產今日之困境，冰凍三尺非一日之寒，待解決的問題還有很多，除了爛尾樓，還有出險的房企，斷供的樓房，跌入冰點的成交量，等等。我們不能期待所有事情都一次政策“畢其功於一役”，在期待政策快的同時，更多的是需要持續性、針對性的政策儘早謀劃。

10月的高層密集召開發佈會，除了落實已有政策，也在不斷突破邊界，不斷試探，更在不斷釋放信心和決心，一大波政策已經在路上！

開白名單 duanyu_H｜投稿 tougao99999｜圖片 視覺中國/豆包