政策效果初顯 房地產市場呈現積極變化丨智庫

來源：市場資訊

來源：中國房地產報

城市與區域治理研究院蘇志勇/文

9月24日以來，央行、住建部、財政部、金融監管總局等多部門通過新聞發佈會持續釋放政策利好，針對房地產市場推出一攬子增量政策，推動房地產市場止跌回穩。供給端，房地產項目“白名單”規模將增加至4萬億元，收儲商品房用作保障房以及回收存量閒置土地將獲得財政資金的大力支持，新增實施100萬套城中村和危舊房改造貨幣化安置；需求端，限購、限售、限價等限制性措施加速退出，首付比例和房貸利率降至歷史最低，一系列財稅政策正在醞釀調整。

各地方政府和行業協會借勢發力，一方面密集出臺配套政策，另一方面組織開發商開展大規模促銷活動。在一攬子增量政策刺激下，房地產市場表現出積極變化，房企融資環境持續改善，土地市場有所活躍，一二手房看房量、到訪量和成交量均有不同程度的增長，購房者信心開始恢復。

一、地方政策優化積極跟進

本輪政策優化調整本着“因城施策”的原則，充分賦予了城市政府調控的自主權。

首先是限制性政策加速退出。9月末以來，北上廣深四大一線城市以及天津、成都、杭州等核心二線城市均出臺相關政策，調整放寬限制性措施。截至目前，四大一線城市中，廣州已經全面解除限購，北京、上海、深圳也根據不同情況調整了限購範圍，縮短了社保繳納年限。全域限購實施6年的海南也對限購政策做出調整，文昌、東方、澄邁等地全面取消限購。二線城市中，天津於近日全面取消限購，同時取消普通住房和非普通住房標準；杭州在此前全面取消限購基礎上，明確取消新出讓用地限價措施；成都提出取消新購住房的限售規定，允許購房者在取得《不動產權證書》後立即上市交易。此外，多個省市宣佈全面取消住房銷售限購限價以及普通和非普通住宅標準限制。

其次是鼓勵住房消費政策加速落地。一方面積極落實相關部委提出的“四個降低”（降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔），另一方面，各地還積極出臺其他鼓勵住房消費的政策措施。

例如成都在相關政策中提出，鼓勵提供購買車位補貼，鼓勵房地產開發企業對購買多個車位的進行梯度化打折促銷，並且將開展購房送車位、車位優惠、購車位送優惠券活動。達州市政府在政策中規定，對於在中心城區購買新建商品住房的購房者，政府將根據建築面積提供每平方米200元的財政補貼，最高補貼額度可達2.5萬元。此外，購房者還將獲得每平方米180元的消費券補貼，每戶最高不超過2萬元。同時，對於購買產權車位（庫）的購房者，政府將給予每個車位5000元的財政補貼，每戶最高補貼不超過1萬元。

湖南常德從繼續實行購房契稅補貼、拓寬人才購房補貼範圍、支持“二孩”及“三孩”家庭購房、緩解企業完稅壓力、合理開展“商改居”、穩妥處理既有開發行爲遺留問題等26個方面出臺措施，以更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。

山東臨沂實施“賣舊買新”購房補貼，對2024年10月15日至2025年3月31日期間，在中心城區範圍內出售自有住房後購買新建商品住房的家庭或個人，由財政給予購房補貼。

據不完全統計，本輪政策調整中超過50個城市出臺了樓市優化政策，內容涉及降低存量房貸利率，下調首付比例，取消商品住房限購、限價、限售，取消普通與非普通住宅標準，放寬公積金使用條件，加大購房補貼等措施，持續釋放樓市利好，提振市場信心。

二、“百城千企”促銷活動催熱市場

爲貫徹落實“9·26”中央政治局會議精神，促進房地產市場止跌回穩，中國房地產業協會向全行業發出開展“百城千企商品房促銷活動”倡議。要求各地房地產業協會及相關社會組織集中力量在今年10月份聯合有關的社會組織機構，動員支持100個以上城市參與商品房促銷活動。採取線上線下相結合的方式舉辦房展會、推介會等多樣促銷活動。

在廣東，各個城市在國慶節前後開展了豐富多彩的商品房促銷活動。深圳市舉辦了“2024深圳國際物業管理產業博覽會暨2024深圳房產交易會”，深鐵、華潤、招商、中海等頭部品牌房企帶來102個優質樓盤現場亮相；汕頭市啓動“2024汕頭房企薈萃嘉年華”活動，57家單位超70個房地產項目參加；佛山市各區結合實際開展多樣化商品房促銷活動；中山市舉辦“深中通道通車百日暨宜居中山購房優享季”活動，21家房企約30個項目參與；韶關市舉辦“2024韶城慶雙節 購房搶補貼”房地產博覽會活動，購房人在規定時間內認購或簽約該活動樓盤房源的，完成合同備案且繳清購房款最高可獲得4萬元的補貼。

10月16日，“百城千企”商品房促銷活動首站（烏魯木齊站）啓動，34家企業的75個項目參與展示，由烏魯木齊市房屋產權交易中心、住房保障中心等多個單位和部門組成諮詢服務檯，爲觀展羣衆提供涉房政策諮詢，另有工農中建等10家銀行組成專項服務區，爲觀展羣衆解答貸款、利率等問題。

10月20日，“百城千企”商品房促銷活動蘭州站拉開帷幕，57家企業參展，活動設立了政策諮詢、房地產優質項目展示、裝飾裝修、家居家電展示展銷四大板塊。市內多區域樓盤推出多重特惠活動。

菏澤市房協於10月19日~20日開展了“房產下鄉、方便看房”商品房集中促銷活動，6家開發企業、7個樓盤，提供近千套商品房參展，各家房企推出涵蓋線上線下的多重優惠措施。

西寧市房協組織各房企穩定市場價格，指導企業制定、執行商品房銷售保價方案，穩定市場預期，增強購房者信心。同時還將於10月下旬起組織開展“極美夏都 在寧安家”以及“方便看房”活動，推出優質項目，提供優質服務，通過線上線下相結合的方式推介優質樓盤。通過贈禮品、裝修補貼、車位優惠、置業禮包等活動優化企業促銷優惠活動，開展多樣化促銷活動。

此外，山西太原也將於10月25日至27日組織相關企業舉辦2024年太原市商品住房大型促銷展覽會。展覽會將涵蓋商品住房“以舊換新”活動、保交房底價促銷活動、商品住房拼團促銷活動三大主題。

三、房地產市場出現積極變化

在一攬子增量政策作用下，房地產市場從融資、拿地到銷售等各環節均出現了不同程度的積極變化，市場預期和購房者信心有所恢復。

首先從成交數據看，主要城市一二手房成交大幅回升。目前多家機構對本輪政策實施以來主要城市商品房成交情況進行了統計，雖然統計口徑不同，但市場銷售明顯回暖的趨勢判斷大體一致。平安證券統計數據顯示，上週（10月12日~18日）50城新房成交2.8萬套，環比上升75%；20城二手房成交2.5萬套，環比上升71.1%。10月國慶假期後11天（10月8日~18日），50城新房日均成交3973套，環比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，環比9月日均升61.5%。

主要城市市場表現也印證了市場的轉暖。其中上海在一線城市中市場表現最爲活躍。9月30日~10月17日，上海一手住房成交26萬平方米，日均成交1.4萬平方米，較去年同期日均成交增加40%。二手住房方面，9月30日~10月17日成交10739套，日均成交597套，比去年同期日均成交增加80%。

廣州市住建局發佈最新數據顯示，10月1日至10月21日，全市一手住宅網籤6300套，比去年同期的4323套增長45.73%。新政實施以來（截至10月21日），廣州全市一手住宅認購量7680套，較9月全月一手住宅網籤總量（5164套）增長48.7%。

深圳一二手房成交也明顯轉暖。據樂有家研究中心監測，截至10月22日，深圳本月一手住宅累計認購量達到8405套，達到交易量的繁榮線水平，平均每天認購382套。按此趨勢發展，全月累計認購量有望超過1萬套。二手房方面，深圳房地產中介協會披露，過去一週（10月12日~18日）二手房（含自助）錄得2316套，環比增長649.5%。

北京住建委數據顯示，自國慶假期之後，北京二手房已經連續日簽約量達到七八百套，市場回溫明顯。10月8日~10月16日的9天，二手房網籤量合計達到6460套。新房方面，10月前半月，全市新建商品住房網籤1530套，環比增長17.5%，維持在年內較高水平。

除一線城市外，二三線城市近期樓市表現也相當活躍。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年9月，南京新房成交面積爲36.95萬平方米，環比8月增長31.8%，同比去年同期增長了18.4%。10月1日~10月20日，南京新房共成交了3297套，環比9月同期增15.5%，同比去年同期增71.6%。

10月1日至16日，鄭州全市商品房累計網籤套數3793套，同比增長20.41%。其中商品住宅累計網籤套數3449套，同比增長19.14%。

成都近日舉辦了爲期6天的“安家成都在金秋”線下展會，據成都市住建局數據，截至18日閉展，全市住房成交8454套，其中新房成交2289套，日均382套，環比9月日均增長約69%。

其次是企業融資環境有所改善。同策研究院近日公佈的數據顯示，2024年三季度，受監測的碧桂園、萬科、保利發展等40家典型上市房企共完成融資金額摺合人民幣1314.94億元，環比上升58.61%。其中40家房企債權融資金額爲1233.86億元，佔總融資金額比重爲93.83%，環比上升50.09%（上季度債權融資總額822.10億元）；股權融資金額爲81.07億元，佔總融資金額比重爲6.17%，環比上升1066.72%（上季度股權融資總額6.95億元）。

今年以來，住房城鄉建設部、金融監管總局主導的城市房地產融資協調機制持續發力，包括“白名單”房地產項目貸款、保交樓專項借款、保障性安居工程補助資金等在內的多路資金加快落地。截至9月24日，商業銀行審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元。最新數據顯示，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款2.23萬億元。

近日，廣東銀行業2024年三季度新聞通氣會公佈的數據顯示，爲四批次“白名單”的404個項目，提供授信1350.18億元；落地融資項目331個、金額837.09億元，落地金額居全國第一；民營房企項目數佔比七成、獲得授信規模佔比超八成；前三季度，房地產開發貸款新增375.89億元，比去年同期多增355.56億元。以民營房企碧桂園爲例，對比9月13日，截至10月10日碧桂園進入“白名單”項目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%。

按照“白名單”進度，接下來金融機構將爲“白名單”房地產項目完成近1.77萬億元信貸投放。同時，金融監管部門正在抓緊研究，允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購房企存量土地。

第三是土地市場開始轉暖。隨着樓市成交活躍，沉寂依舊的土地市場也開始活躍。10月22日，杭州市出讓1宗位於江灣新城核心板塊宅地，經過多家房企激烈爭奪，綠城最終以34.22億元的價格拿下，溢價率28.5%，成交樓面價50717元/平方米，成爲杭州市新晉樓面單價“地王”。此外，上海，成都、廣州等熱點城市近期也紛紛出現了“地王”。土地市場回暖一方面意味着房企流動性有所改善，另一方面也表明房企對核心城市優質地塊的持續看好，企業對市場的信心正在得到有效恢復。

（此文刊於中國房地產報10月28日11版 責任編輯 蘇志勇）

值班編委：馬琳

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