這地樓市重磅新政：按套內面積計價宣傳銷售！“取消公攤”已在路上，房價會漲嗎？

廣東省肇慶市住房和城鄉建設局近日發佈《關於全市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售的通知》（以下稱《通知》）。《通知》稱，爲進一步規範商品房銷售行爲，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，維護公平競爭、誠實信用、規範有序的市場環境，保障交易雙方的合法權益，促進肇慶市房地產業高質量發展，從2024年5月1日起，肇慶市範圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》都明確，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

早在2002年，重慶就取消了公攤面積計價，而後在2012年，香港也取消了該計價模式。去年7月，安徽省合肥市日前召開研究謀劃全市房地產工作的專題會議。會議明確，爲避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

5月1日起按套內面積計價宣傳銷售

肇慶市發佈樓市新政

據肇慶市政府網站，《通知》稱，優化增加高品質住房供應。在符合規劃要求的前提下，鼓勵優化規劃指標建設高品質、低密度住宅項目，對低容積率、高綠地率、環保節能、景觀人性化、休閒系統化和生態兼容性強的項目予以政策支持。

推動房地產開發企業依法規範、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。積極有序推行商品房現房銷售。加大裝配式建築在房地產項目中的應用，鼓勵房地產企業開發帶裝修銷售商品房，推廣應用菜單式、套餐式精裝房訂製。

各地住建部門要緊扣市委、市政府關於穩經濟、促消費的各項決策部署，督促指導屬地房地產開發企業、房地產機構按商品房套內面積計價宣傳銷售，適時開展督導檢查。

此外，優化個人購房信貸政策，調整個人住房貸款中住房套數認定標準，肇慶市居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房（不含農村宅基地住房）的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

提高公積金貸款額度。市直及端州區、鼎湖區、高要區、四會市、肇慶高新區的單身單繳存職工貸款額度提高至30萬元，已婚單繳存職工提高至40萬元，已婚雙繳存職工提高至60萬元；廣寧縣、德慶縣、封開縣、懷集縣的單身單繳存職工貸款額度提高至25萬元，已婚單繳存職工提高至35萬元，已婚雙繳存職工提高至50萬元。在此基礎上，家庭（只限夫妻）每有1個小孩（不能獨立生活），可提高5萬元貸款額度，最多提高15萬元限額。使用父母、子女公積金貸款額度的，參照已婚雙繳存職工執行。

取消公攤會導致房價漲嗎？

何爲“公攤面積”？“公攤”模式最早源於1950年代的香港，由於房地產業起步階段均爲整棟出售，價格高昂，房產商李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。

1995年12月1日實施的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》曾給出定義，文件規定了房屋公攤面積包括電梯井、管道井、樓梯間、設備間、保安室、變電室、過道走廊、公共門廳、垃圾道、共用牆體，另外還包括整幢服務公共用房和管理用房，以水平投影面積計算。

每經記者陳夢妤攝

據南方週末，國際上，發達國家和地區的房屋銷售均按套內面積計價。爲與國際接軌，十餘年裡，已有多名全國人大代表、政協委員提議“取消公攤”。2019年，住建部《住宅項目規範》（徵求意見稿）中提到“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。但在2022年3月的最新版徵求意見稿中，這條已被刪除。

據潮新聞，一直以來，公攤面積計價的方式飽受爭議，取消公攤面積計價的呼聲不斷，事實上，部分地區已有實踐。早在2002年，重慶就取消了公攤面積計價，而後在2012年，香港也取消了該計價模式。去年7月，合肥市召開全市房地產工作專題會議，會議明確十大舉措，包括“大膽穩妥推進商品房‘現房銷售’試點”“爲避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”等，引發社會廣泛關注。

取消公攤面積計價，房價會漲嗎？浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，把公攤面積計入建築面積，是中國獨有的。未來，以淨面積(或者套內面積)計價，並作爲後續物業管理等服務的計價標準，應該是一個趨勢。但由於過去中國房地產市場高速發展的20多年中，一直是以包括公攤面積在內的建築面積爲計價標準。二手房交易、物業管理費用，甚至室內裝修，也都以建築面積爲計價標準。

對於房價是否會上漲的問題，丁建剛認爲，理論上取不取消公攤面積和房價沒有必然的聯繫。“現在的計價體系是建築面積。如果取消公攤面積，那麼整個體系會轉爲使用面積，或者套內面積。市場價格不會因爲取消或不取消公攤面積而發生一個斷裂函數的變化，主要還是由市場供求關係，投資熱度，和人們對未來的預期決定的。”

重慶23年前就提出按套內面積計價

專家：若只簡單轉換計價方式沒有意義

據紅星新聞，2022年兩會期間，第十三屆全國政協委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本覈算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

取消公攤面積後，會給業主入住後公攤部位的管理、維護以及後續產生的安全責任帶來許多現實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現很多困難和問題。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬曾表示：“（目前）按照建築面積來計價或產權確認也是對老百姓權益的一個保護，因爲公用部分也是屬於老百姓所有的，還是有合理性的。”

據南方週末，雖然2011年重慶就提出按套內面積計價，但在2019年修訂的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中，仍保留兩套計價標準並行的規定。多名本地購房者表示，目前重慶開發商通常會給兩套價格標準，且都會寫入購房合同。兩套標準的房屋總價不變，套內單價高於建面單價。一名熟悉重慶渝中區的房產中介表示，目前重慶主城九區的老百姓已習慣套內計價，其他區縣新房、全市二手房仍是按建面計價。但全市購房者繳納契稅、物業費、裝修等均是按照建面計算。

而對於香港購房者而言，公共區域的管理開支由樓盤業主根據各戶持有的管理份數佔總管理份數的比例分攤。目前，香港房屋的物業稅費等均是按照實用面積計算。

“‘取消公攤’應是系統性工程，包括圍繞套內面積的一系列稅費政策及配套制度的轉變。如果只是簡單地轉換計價方式，就只是一個噱頭，沒有意義。”重慶大學管理科學與房地產學院教授、副院長周滔說。

（綜合自肇慶市政府網站、南方週末、潮新聞、紅星新聞）