這1000萬人，徹底改變了上海樓市

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如果要說上海這座經濟總量超過4.7萬億的超級大城底層推動力是什麼。

在我看來是因爲近2500萬人口基數。

城市的內核，是人口集聚和產業集聚的結果。

人口的涌入，帶來城市的基礎設施和公共服務需求增加，推動城市不斷完善相關設施，提高生活質量。

而人口提高經濟活力，人才拉高產業上限，又正向反饋給城市。

四大一線城市之所以成爲全國標杆，全在於對人口的超級吸納能力。

如果要進一步說，那就是增量人口。

人口增量體現的是城市的綜合競爭力，大量人口的流入意味着更多的資源和要素匯聚。

上海如今有1000多萬的外來人口。

這些人口的流動、輪轉深刻影響着上海整體和局部的發展，和經濟、樓市息息相關。

今天從增量人口的角度和大家聊聊藏在上海1000萬外來人口中的秘密。

全國人民的上海

能夠成爲核心城市的，無一不經歷幾輪人口大增長。

上海從一普到七普的67年間增長了1867萬，外來人口是主要推動力。

從90年代浦東開放之後，上海正式開啓了“移民”城市之路。

到七普時，上海的外來常住人口占比已經到了42%。

除了深圳這座純新建城市外，上海就是國內外來人口最多的城市。

根據七普的數據，上海外來人口覆蓋了全國30個省市自治區。

除了西藏外，全部在1萬人以上。

確實得感嘆一句，上海是全國人民的上海。

排名前5的分別是安徽、江蘇、河南、四川、浙江。

前十名集中在華東、華中地區。

這是妥妥地東部人民齊心協力建設大上海。

大家總說九亭是皖亭，其實整個上海都快成了安徽人的第二故鄉。

外來人口有242萬安徽人，相當於整個宣城市的人口總量。

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外地人在如何影響上海

從絕對量來看，浦東新區承載了最多的上海外來人口。

佔比達到了23%，也就是說每4個外來人口就有1個在浦東。

浦東是上海的絕對開發增量，自然也會匹配最多的人口增量。

剩餘外來人口增量的主要承載地在郊區，閔行、松江、嘉定是主要地區。

正因如此，閔行也是郊區板塊中房價最高的地方，也直接成就了莘莊副中心。

而五大新城中，過往的表現也是松江、嘉定更好。

作爲人口增量排名靠前的區，樓市的潛在需求肯定是相對更旺盛的。

浦東、閔行、松江、嘉定依然是可以持續看好的，剛需的市場依然在這些地方。

具體來看呢，我們發現一些有意思的數據。

上海傳統的上只角黃浦、靜安、徐匯、長寧這四個區，來的外地人都是有實力的。

西藏可能主要是上學爲主，而且人數很少，就不過多關注。

在上海的北京、廣東人都有超過20%的人選擇核心區。

畢竟都來自富庶之地，購買力直接決定了生活圈。

不同於北京、廣東，更多的外來人口還是以郊區爲根據地。

上海來自這12個省的外來人口，均有40%以上選擇在郊區生活。

你在上海馬路上每遇到2個四川或者安徽或者江西人，那就有1個住在郊區。

畢竟這些都是從2、3、4線城市向一線城市跨越。

若不是富二代，郊區肯定是更理性的選擇，房價是真的便宜很多。

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爲什麼都要來上海

這1000多萬外來人口爲什麼對魔都“如此着迷”。

不知道和你們心裡的答案是否一致，至少和我心裡的答案是一致的。

那就是“工作機會”。

七普數據顯示，有785萬人離開家鄉到上海的核心原因是工作就業。

比例高達74.9%，斷層領先其他原因。

大城市好找工作，真的不是說說而已。

這兩年經濟環境對於就業的影響，其實對上海的人口吸引力是有影響的。

雖然落戶寬鬆抵銷了一些人口流失。

但是外來人口和2021年時期相比確實減少了。

產業升級轉型下必然有陣痛期，目前就是在陣痛期內。

而就業和收入的不穩定也直接反映在了樓市之中。

其實底層邏輯都在人口數據之中。

而第二個大原因其實是教育。

“學習培訓、照料孫子女、爲子女就學”這三項實質都是子女培養和教育。

加起來佔比9%。

對於教育的重視，其實是因爲本身的高學歷。

七普數據中，上海外來人口中195.8萬人是本科及以上學歷，佔到外來人口的的19%。

而高學歷外來人口比例前三名是長寧、徐匯、楊浦。

長寧區是比例最高的確實沒想到，畢竟徐匯、楊浦都有大學。

長寧應該是憑藉其互聯網產業優勢。

總量排名，則是浦東、閔行、松江遙遙領先。

不過，松江吃到的人才紅利相比浦東、閔行要小很多。

高學歷人口占比高，相應地區域內也會有一批中產改善板塊。

像長寧古北、徐家彙、浦東聯花、閔行古美等等。

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上海依然很年輕

上海戶籍人口中60歲以上老人比例高達36.4%。

上海是不是真的老了呢？

戶籍老齡化不可否認，但是外來人口讓上海依然年輕。

七普數據中，上海外來人口中20-39歲的人口有547萬，佔比達到了52.2%。

也就是說，一半多的外來人口都是年富力強的中青年。

如果把範圍進一聚焦到25-34歲這個區間。

就會看出來哪些區更有潛力。

長寧人口結構依然是最優的。

25-34歲的外來人口占到長寧區外來人口的比例達到了35.3%。

浦東也表現優異，不論是總量還是結構都是名列前茅。

我們注意到黃浦區的這一年齡段的人口比例是倒數第二。

這個和黃浦區大範圍拆遷，豪宅化還是分不開的。

這裡還是不得不提一下松江，人口結構，包括前面說到的學歷結構都是非常不錯的。

但是如何能持續抓住這些優勢並轉化落地成經濟發展成果真的是要多花點心思。

這些人才是否願意長期在滬發展，5年將是一個明顯的分水嶺。

因爲5-10年和10年以上的外來人口，佔比都是20%以上。

也就是說，在上海乾了5年後還沒走的，大概率就是要長期紮根了。

對房東而言，要出租房子的關注5年以內的“新人”，要賣房的關注5年以上的“老人”。

最後

上海今天的發展和未來的建設依然需要源源不斷的增量人口資源導入。

國際經濟、金融、貿易、航運、科創五個中心的建設，依然在於人才、資源的配置。

科研、產業、消費、基建、樓市方方面面都離不開人。

上海海納百川的精神內核也正是依靠每一個來到上海的人共同塑造。

我們希望上海繼續敞開懷抱，用更大的開放歡迎每一個人的到來。

我們看好上海，因爲人口是上海最紮實的基本盤。

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