再鬆綁，經營性物業貸可用於償還存量房地產貸款了！
房地產又迎重磅新規，經營性物業貸可償還存量房地產貸款和地產債。
1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》（下稱《通知》）。
《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。
多位專家對第一財經表示，《通知》的出臺，是爲了支持優質合規房企，通過盤活以綜合效益較好的商業地產、經營性物業爲代表的存量資產，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用範圍、提升資金使用效率，以更好地、一視同仁地滿足不同所有制優質房企合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
有利於優質房企快速盤活存量資產
經營性物業貸款是商業銀行現有的一類貸款品種，主要投向已開發完成並投入運營、可產生持續現金流收益的經營性物業資產，如商業綜合體、購物中心、寫字樓等。
目前，大型房企多持有一些優質的經營性物業資產，但可獲得的抵押貸款規模有限，且不能用於償還房企債務。
雖然經營性物業貸款在大部分金融機構均是一款成熟的產品，但監管部門迄今未出臺專門涉及經營性物業貸款的監管規定。
多位市場專家認爲，該政策出臺有利於大型優質房企快速盤活存量資產，緩解資金鍊緊張。
相比於項目建設階段發放的房地產開發貸款，經營性物業貸款額度較高、期限較長，且用途相對靈活。
《通知》明確，經營性物業貸款既可用於承貸物業在經營期間的經營性資金需求，也可用於置換借款人爲建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，但不得用於購地、新建項目或其他限制性領域。
《通知》還特別明確，2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，支持全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，發放經營性物業貸款用於償還該企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，可有效改善房企流動性狀況。
“按此規定，房企可以進一步盤活存量資產，通過經營性物業貸款改善自身流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。”中指研究院研究副總監徐躍進對第一財經表示，接下來經營性物業貸款可能更多地是用於置換存量債務。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟認爲，《通知》對專注主業、合規經營、資質良好、經營穩健、具備發展潛力和一定系統重要性的優質房企來說更爲有利，更有助益，將“資產激活”與“負債接續”“權益補充”“預期提升”更好地銜接在一起，協助有市場、有前景、有競爭力、有暫時困難的優質房企提升增強信用、防範化解風險、降低融資成本、滿足合理融資需求，有效地助力符合條件的不同所有制房地產企業紓困解難、增強信心、輕裝上陣、大膽發展。
廣開首席產業研究院資深研究員馬泓認爲，這表明金融管理部門將在下一個階段，逐步引導商業銀行，在合法合規的基礎上，適度增加對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業經營性貸款的投放力度，這對緩解部分房企償債壓力、緩釋降低房企金融風險起到積極推動作用。
差別化住房信貸政策將繼續精準實施
除了用途領域的拓展外，《通知》還涉及多個亮點。
比如，經營性物業貸款借款人可以是房地產開發企業；經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70％等。
在市場分析看來，這是對現有經營性貸款要求的突破，擴大了用途範圍、提高了可貸額度，對當前改善房地產企業的流動性將發揮重要作用。
自2023年年底中央經濟工作會議以來，中央及相關部委推出了一系列房地產支持政策，特別是關於房企風險管控和資金支持方面，2024年要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁，滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，延長並落實好房地產“金融16條”支持政策，有效擴大對民營房企融資渠道和加大融資規模。
徐躍進認爲，2024年，房地產政策以防風險爲首要目標，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防範化解房企風險，促進房地產市場平穩健康發展。
龐溟預計，房地產“金融十六條”、金融“三支箭”措施將繼續滿足各類房地產企業合理融資需求，爲優質房企房地產開發、銷售、保交樓等環節以及保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等重點領域提供融資支持，差別化住房信貸政策將繼續因城施策精準實施，更好地滿足居民剛性和改善型住房需求。
此外，龐溟分析，長遠來看，貨幣信貸和其他金融政策應與土地、財稅、住房、城規、產業、社會等方面政策緊密配合，深入研判房地產市場供求關係和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，構建多層次、多主體、多渠道的房地產融資體系，加快探索和發展房地產新的發展模式，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，服務構建租購併舉住房制度與壯大多層次住房保障體系，助力房地產行業向新發展模式平穩過渡、成功轉型、持續健康發展。