醞釀期深耕粉絲 預售新模式崛起

政府打房、通膨效應， 顛覆預售巿場交易模式。（王莫昀攝）

預售巿場買氣增溫，推出早鳥、建商優付、低自備款等優惠下，幾乎好地段、小坪數、低總價產品，往往在醞釀潛銷、預購階段就銷售得差不多，開案未久就售罄。巿場人士透露，熱門地段包括如雙北萬華、木柵、三重、土城，桃園中路、青埔、A7重劃區等，都傳出建商經營老客戶、粉絲羣，開案未久就賣光的案例。

對於外傳排隊排不到，發生口角，甚至拳腳相向，業者個個持保守態度。業者私下說，一種可能是飢餓行銷，另一種是案量少地區，第三就算有，業者也不敢說，目前個案宣佈銷售成數、銷售一空等都會被查。

巿場人士指出，通膨、缺工，未來要徵收碳費，加上政府打房，對預售巿場產生閉鎖效應，自住客憂心未來房價走揚，是積極置產主因。

另有代銷大老表示，最近私法人購置住宅成爲熱門話題，但令他們苦在心裡的是，高價宅已受到央行限貸衝擊，如今，私法人提出購置住宅申請幾乎都難獲審查通過。也有建商表示，豪宅就是賣那些企業主，跟一般民衆不同，希望政府能放他們一馬。

但也有建築業大老對房價目前的驚驚漲十分不以爲然，呼籲政府應出來解決缺工、原物料及地價上漲等根本問題。

值得注意的是，過去巿場低迷時推出的零工程款優惠，在當前巿場升溫，原物料大漲下，已較難看到，巿場人士指出，好在現在工期都很長，民衆負擔相對沒有以前2年左右就蓋好時那麼重。

由於房價走揚，北臺灣520檔，新成屋、預售屋預估推案量突破2000億元，來到約2134.6億元，爲2021年以來高點，較去年實際推案量增加約313.9億元，年增幅約17.2％。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，如今買氣因低首付行銷奏效，新青安也助攻市場信心，加上當前市場資金因股市紅盤而豐沛，還有地震因素讓新屋產品討到便宜，民衆買房當買菜，建商打鐵趁熱，順勢而爲，今年從329到520檔期新案大舉進場，520檔期重新站回2000億元。

今年北臺灣520檔期主力區北北桃，共推約2036.5億元，佔了九成五的量能，其中居首爲新北市，來到約1027億元，佔比48.1％，有4案預估推上百億元，分別爲土城區運校重劃區的「新濠嶽」、三重區二重重劃區右岸的「RiVER PARK」、中和區捷運中原站生活圈的「METRO PARK」，以及林口區家樂福生活圈的「春木林文化三路一段案」，地段聲量與品牌建商優勢，展現量能力道。另在板橋區、五股區、淡水區有30-60億元的區域指標案登場，各自精采。

陳炳辰指出，今年建商趕推案，常有趕不及申請執照、接待中心來不及設置等情事。搭不上520檔期列車，讓下半年依然有戲，包括臺北市市中心，新北市板橋區的遠東通訊園區地帶，桃園市的青埔、楊梅，和新竹縣話題地段寶山鄉等均可期待。雖下半年美國大選讓市場資金變數多，新版囤房稅上路也會些許影響房市，新政府團隊是否有新政上路亦得留意，惟都不算太直接的干擾，除非有相當重大意外，否則短期還澆不熄熱度，建商推案信心不減。