與去庫存結合 配售型保障性住房供應有望提速

證券時報記者 張達

新一輪保障性住房建設的重點是拓展配售型保障性住房的新路子。5月17日，住房城鄉建設部、人民銀行等多部門落實中央政治局會議關於“消化存量房產和優化增量住房”的政策精神，出臺了一系列去庫存“組合拳”，明確提出了地方國企收儲模式。值得注意的是，此次政府收儲的存量房產或閒置土地均將用於保障性住房供應。

接受證券時報記者採訪的業內人士認爲，此次去庫存新政將消化存量房產或閒置土地與保障性住房供應有效結合起來，有利於在較短時間內籌集配售型保障性住房，大力解決配售型保障房“從哪來”的問題，使保障性住房供應的推進更加有效率。預計隨着配套政策及資金端不斷落位，接下來配售型保障性住房將進入快速推進階段，“市場+保障”的住房供應體系建設有望更快得到實現。

收儲已建成未出售商品房

有效去庫存

繼4月底中央政治局會議首次提出“消化存量房產和優化增量住房”的房地產調控新思路後，5月17日召開的國務院政策例行吹風會上明確了去庫存的一系列政策措施。

值得注意的是，央行、住房城鄉建設部、自然資源部等多部門提出的措施均明確將去庫存與保障性住房相結合。其中，央行將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；住房城鄉建設部提出，城市政府可以組織地方國企以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房；自然資源部將出臺妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方以合理價格收回閒置土地，用於保障性住房建設，同時給予資金、稅費等配套政策支持。

此前，住房城鄉建設部多次表示，規劃建設保障性住房的重點，是拓展配售型保障性住房的新路子。此次一系列去庫存新政與保障性住房結合，有何深意？

對此，中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹在接受證券時報記者採訪時表示，建設配售型保障性住房主要是解決當前超大特大城市商品住房價格偏高，新就業人羣購房支付能力不足的問題，讓年輕人能不爲買房所累，可以專心工作，提高生活質量，所以配售型保障性住房只要求在35個大城市提供。同時，配售型保障性住房要求封閉運行，有利於實現政府提出的“保障歸保障、市場歸市場”兩個住房供應體系目標。

“當然，在當前房地產市場調整中，增加配售型保障性住房供應，需要關注市場庫存。”秦虹對證券時報記者說，支持地方收購已建成未出售的商品房作爲保障性住房，可以將消化存量與保障性住房供應有效地結合起來。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報記者採訪時也表示，將保障性住房供應與去庫存政策相結合，一是有利於解決開發商已經建成但沒有銷售的庫存壓力，緩解資金壓力，更好地推動保交房；二是能夠消化庫存，緩解供求關係失衡的壓力，穩定市場預期；三是有利於在較短時間內籌集配售型保障房，按照配售型保障房價格提供給市場，解決新市民、年輕人住房需求，糾偏供需錯配的問題。

收回閒置土地解決用地難題

去年8月，國務院出臺《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，開啓了新一輪保障性住房制度改革。

住房城鄉建設部相關負責人介紹，規劃建設保障性住房，是在新形勢下適應中國式現代化建設新要求，完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關係的一項重大改革。這次改革的重點是拓展配售型保障性住房的新路子，最終實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購併舉的住房制度。

證券時報記者瞭解到，新一輪保障性住房分爲配售型和配租型兩大類，與原有的住房保障體系以公共租賃住房、保障性租賃住房爲主的配租型模式相比，重點補齊了配售型保障性住房的短板，這部分保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等，按保本微利原則配售。

在配售型保障房用地方面，國務院指導意見明確提出，保障性住房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閒置住房等建設籌集保障性住房。

今年以來，住房城鄉建設部多次開會部署全國保障性住房建設工作，推動加大保障性住房建設和供給。而此次國務院政策吹風會則進一步強調消化存量用於保障性住房建設。

“對於配售型保障性住房，以前強調新增建設，形成實物工作量，此次新政與消化存量結合，主要是考慮到存量在建、存量已經建成未售的新房較多。”李宇嘉對證券時報記者說，同時，地方政府收回閒置土地，也解決了保障性住房的用地難題。

多地按下配售型保障房

建設加速鍵

今年以來，各地積極規劃配售型保障房的建設目標，特別是近期規劃和建設速度明顯加快，多地配套的管理辦法也加快落地。

5月20日，山東省首批配售型保障性住房項目陸續在青島、濟南開工建設。山東省住房城鄉建設廳住房保障處副處長楊煥理介紹，今年山東將加快推進配售型保障性住房建設，力爭全年開工建設1.2萬套。

5月11日，北京發佈《2024年北京市住房發展年度計劃》，其中提出，今年北京計劃安排保障性住房用地460公頃，其中配租型和配售型保障性住房用地200公頃，積極引導保障性住房用地向重點功能區、軌道站點周邊佈局，明確地塊清單，加快供地進度，有力支撐保障性住房建設和供給。

西安今年計劃籌建1萬套配售型保障房，現在一半以上已經或即將開工，建設速度位居全國前列。

據中指研究院不完全統計，截至4月20日，福州、深圳、北京、上海、廣州、西安、濟南、青島、杭州、成都、重慶、昆明、南寧、寧波、太原、鄭州、貴陽、合肥、武漢、東莞、佛山、南京、長春、瀋陽、大連、南昌、天津、哈爾濱和長沙等近30個城市公佈了今年配售型保障性住房建設籌集計劃。其中，福州建設籌集套數最多，達1.24萬套，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市均不低於1萬套，其餘多數城市籌建數量在2000—4000套。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶接受證券時報記者採訪時表示，本輪地方國企收儲模式，有利於加快保障性住房供給，也將有利於促進房企加快項目竣工節奏。隨着配套政策及資金端不斷落位，預計接下來將進入快速推進階段，“市場+保障”的住房供應體系建設有望更快得到實現。