有一句說一句，今年的黃浦有點猛
今年以來，上海豪宅樓市在全國走出了獨立行情
多個豪宅和風貌產品熱賣，一次又一次刷新了記錄，吸引了全球富豪的目光
而其中，絕對的佼佼者當屬寸土寸金的黃浦
儘管面積是16個行政區中最小的一個，佔地僅約20.52平方公里
但90%面積都在內環內，一直穩居上海C位
擁有外灘、豫園、新天地、南京東路等獨一無二的地段
2023年，黃浦區的GDP達到了3157.30億元，人均GDP約58萬元，區域經濟密度達到153.86億元/平方公里
資料整理自網絡，供參考
遠超北京東城、西城和深圳南山、福田，冠絕全國
如果把黃浦區比作一個國家，那它的富裕程度可以排在世界第七位
僅次於盧森堡、挪威、愛爾蘭、瑞士、卡塔爾、新加坡
因此，黃浦一直是高淨值人羣嚮往的置業之地，也是上海房價的領跑者
今年賣地還有賣房到底有多猛，讓我們來好好盤一盤
01
拿出了多塊壓箱底的核心地塊
回顧這幾年上海的土拍公開市場，黃浦區基本都沒怎麼出現
今年到現在爲止的5批次土拍，同樣也是1塊地都沒有
區裡公佈的2024-2025土地儲備滾動計劃，也只涉及5個街道共9宗地塊，總面積不過4.43公頃
只有老西門710街坊面積超過1公頃，已經是區裡近兩年內徵收的最大一幅土地
與此同時，黃浦正在通過另一種遴選的方式賣地
10月15日，老城廂小東門街道一口氣拿出了壓箱底的6幅地塊，完成了遴選出讓
資料整理自網絡，供參考
這6幅地塊分佈較爲分散，但都位於老城廂歷史文化風貌區範圍內
北側是豫園，西側爲光明中學，南側靠近喬家路地塊，地理位置相當優越
涵蓋了高層住宅、風貌住宅、商業等多種業態，而且都不建保障房，整體界面更純粹
出讓底價爲69.8億元，最終由上海城投控股旗下的城投置地以70.8億元的價格摘得，溢價率約爲1.4%
即將加推的露香園項目，正是由他們打造
2002年以來，經過城投置地二十多年的成片式開發，露香園成爲了市區少有的大規模整體開發的豪宅板塊
露香園效果示意圖，供參考，以實際交付爲準
不久前8月，上海舉辦了最新的規劃土地宣介會，各個區可謂是都拿出了自家的寶藏宅地
黃浦這個市區大哥，自然一馬當先，直接把自己後備天靈蓋都掀開了
今年下半年至2026年，準備推出整整27塊地
黃浦打浦橋、世博西園區功能組團 圖源：第一地產
據介紹，新閘路、廈門路、外灘源二期、福建路、福州路、西成裡等範圍
在未來兩年都有經營性地塊出讓計劃，基本都是5000萬起步
甚至連翠湖五期和六期南側的地塊都有，被新天地的超級IP包圍，步行可達太平湖公園和老西門
想必到時候的土拍，又會引起一輪開發商的瘋搶
加上之前已經出讓的復星&阿里福佑地塊、福佑南地塊、嘉裡金陵東路項目
這麼多豐富的土地供應計劃，也意味着，後續黃浦區還將有大量的各式各樣的豪宅涌現出來
02
今年黃浦豪宅狂賣了900多億
不僅是土地市場上的供應稀缺
近幾年，黃浦區的新房供應簡直跟斷供差不多
能買到的屈指可數，連續三年的佔比不到0.5%
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直到今年，新房供應量纔有了明顯提升
更重要的是，黃浦新房的價格也是全市一枝獨秀
在市區房價已經越來越穩定，且沒有太明顯的漲幅時
它依然還在邁着步子向前衝
數據來源鏈家，供參考
對比2021年到2023年，黃浦新房價格還在13到14萬/m²徘徊
今年就坐上了火箭，蹭蹭的往上漲
3月，五坊園14.65萬/m²，露香園和綠城外灘蘭庭都是16.3萬/m²，中海順昌玖裡17.2萬/m²
4月，融創外灘壹號院16.8萬/m²，凱德茂名公館16.4萬/m²
8月，融創外灘壹號院漲價到17.1/m²，錦園17/m²
9月，翠湖天地六期更是來到了最高的21萬/m²，刷新新房價格記錄
新房價格是官方對於地段的價值認同價格上漲
意味着地段價值也在不斷擡高
我們之前統計的，今年上海一共下發了37張豪宅預售證，黃浦就足足有13張，佔比超過三分之一
數據整理自網絡，供參考
粗略估計，不到10個月的時間，不算風貌別墅的情況下
黃浦今年的新房就賣了超過900億元
在均價不斷上漲的影響下，上車門檻也在持續提高
據相關統計，這五年來，黃浦新房的套均總價從2300萬漲到了3600萬，套均面積也從198平來到了228平
毫不誇張的說，現在你手捧5000萬在黃浦，都買不到什麼滿意的大平層
要是想看江景，那預算還得繼續往上加
儘管總價不菲，卻仍無法阻擋高淨值客戶的熱情
二手房的漲幅同樣全市領跑，跑贏大盤
也就是說，不論是老房子還是新豪宅，黃浦房產的價值一直就沒有從上海榜首下來過
任憑市場如何波動，真正位於城市核心的優質資產始終能穿越週期，成爲富豪們穩定可靠的“壓艙石”
03
還在大刀闊斧的城市更新中
客觀來說，黃浦也不是十全十美、毫無缺點的
除了豪宅之外也有到處可見的老破小
走在路上，時不時就能看到紅色的拆遷標語
打開鏈家搜索上海二手房的所有房源，當篩選的條件勾選到：房齡五年以內
黃浦就消失了
目前外網掛牌的房源裡，黃浦沒有任何一套房子房齡是5年以內的
或者僅有零星個位數，所以系統自動剔除了
這麼多老房子就暴露出諸多弊端，年代久遠，設施環境比較差，脫離了真實的居住需求
這也是早期開發階段不可避免的歷史遺留問題
這種現象可以說是上海，以及整個中國住宅市場的縮影
成了政府和開發商需要共同面對的問題
又因爲黃浦主要在內環，土地有限，不像靜安和徐匯可以向中外環區域發展
只能通過舊改，來實現內在的更新升級
於是在這樣的大環境下，黃浦開始了一場日久彌堅的舊改攻堅戰
投入了接近40年的努力，以及超過萬億元的鉅額投入
也就是拆遷改造從而獲得新的土地供應，把城市更新這件事做到極致
新天地、豫園、外灘作爲軸線，加上淮海路、金陵路、露香園、文廟、喬家路、南外灘這六大地標區域
圖源樓典
所有地塊已接近全部徵收，全新建設也步入正軌
現在，黃浦區在住宅方面僅剩下部分零星二級舊裡改造，將重點工作從“拆”轉向“建”
並在細節處，通過“一街一路”街區改造計劃和社區“微更新”項目
逐步提升公共服務設施，改善社區空間品質，不斷提高居民生活的便捷度
正如黃浦喊出的口號：“更新”的城市，更美的生活
剛剛還牽頭髮布了最新的《黃浦江沿岸提升專項規劃》
依託“一江一河”濱水區域獨有的區位優勢和資源，大力推動相關城市界面的提升
接下來的5到10年，“大豫園-老城廂”、新天地和世博板塊都將迎來煥新升級
董家渡金融城、南浦地塊等項目，也在推進
到了2035年，一個嶄新面貌的黃浦區將展現在市民眼前，讓世人爲之矚目
04
如果你要問，爲什麼喜歡黃浦？可能一千個人，有一千個回答
作爲一個外地來上海的打工人
我對上海最早的印象就來自黃浦的外灘和南京西路
去年看完滬語電視劇《繁花》之後，又對黃浦的歷史有了更深入的瞭解，也對黃河街、和平飯店等多個經典地標印象深刻
城市繁華，霓虹深處，數不清的歷史建築，蘊含着高度的人文價值
圖源上海黃浦
在新與舊、時間與空間的碰撞中，留下更多美好的故事，也繼續創造更精彩的未來
這或許，就是我所向往的生活
黃浦，不僅是最市中心的區域，也是無數購房者心中的白月光
而從房產的專業角度來看，擁有一套這裡的資產，絕對不會錯
以上爲正文，來自遠山
這是真叫盧俊公衆號的第5627篇原創文章