一筆520億的交易，黃了

移動互聯網如此成熟的時代，網站還能值多少錢？最近一筆被“光速拒絕”的收購交易給出了答案。日前默多克家族旗下的澳大利亞REA集團表示，正在考慮收購收購英國網站Rightmove。

據瞭解，此次REA的收購要約對Rightmove的估值爲每股7.05英鎊。消息公佈後，這家英國最大的房地產門戶網站市值飆漲超過27%，股價也一度超過7英鎊，市值達到了56億英鎊（約合520億人民幣）。

僅僅在一週後，REA即稱收購要約已被Rightmove拒絕。不過這也正常，一場數百億人民幣規模的收購，通常伴隨着虛虛實實的消息，這不截至9月12日，Rightmove雖然漲幅有所回落，但市值仍然超過50億英鎊（約合480億人民幣）。也就是說，短期內的收購落空，不影響市場已經對Rightmove形成了新的預期，胃口已經被吊起來了，就看大家能否達成新的一致了。

又一筆刷新紀錄的交易

先來看交易雙方。

發起方REA集團成立於20世紀90年代中期，發跡於墨爾本唐卡斯特郊區的一個車庫裡，並於1999年在澳大利亞證券交易所上市，在互聯網泡沫期間一度成爲股市寵兒。

如今該公司已成爲澳大利亞最大的房地產網站，業務範圍遍佈全國以及印度和東南亞，擁有 2800多名員工。其在澳大利亞擁有的多家房地產網站，包括“realestate.com.au”、“property.com.au”和數據公司Proptrack。它在印度還擁有多個品牌，在美國擁有“realtor.com”。

據悉這並不是該公司首次試圖進軍英國，只不過在2009年，全球金融危機期間，REA將其房地產網站PropertyFinder Group出售給了Rightmove競爭對手Zoopla。

默多克家族於2001年首次入股REA，標普全球市場情報顯示，默多克旗下新聞集團持有REA 61%的股份，是絕對控股的單一大股東，其他股東的持股比例均不超過2%。

而另一方Rightmove最初成立於2000年，是英國四大房地產經紀公司Countrywide、Connells、Halifax和Royal and Sun Alliance的合資企業，2006年3月在倫敦證券交易所上市。

隨後，在英國房地產市場的繁榮推動下，這家英國公司的股價飆升，並於2021年12月31日創下歷史新高，隨後在疫情爆發後暴跌了約30%。

Rightmove是英國最大的房地產門戶網站，房地產經紀人用它來發布待售和出租的房產信息。其在英國的市場份額超過80%，每月訪問量超過1億，有着壓倒性的領先優勢，說它是英國版“鏈家”也絲毫不爲過，在英國國內它的競爭對手爲Zoopla和OnTheMarket，後者在被美國房地產集團CoStar收購後，於最近啓動了擴張計劃。

可見，如果交易達成，那合併後的公司勢必將改變兩大洲的在線房地產市場，並確立全球房地產領域的領先地位。

但從市場反應來看，這兩家公司的處境並不相同，消息公佈當天，Rightmove股價飆升了27.6%，創下了有記錄以來最大的盤中漲幅，其市值增加了約10億英鎊，達到56億英鎊（合520億人民幣）。反之，REA股價卻下跌5.3%，這是自2018年11月以來最大的單日跌幅，而股價應聲下跌的原因，可能是投資者擔心它可能不得不發行股票來爲交易提供資金。

一場雙向奔赴？

再來聊聊這兩家公司和行業的現狀。

其實，被收購方Rightmove在近年來保持了穩定的收入增長，這主要源於其核心業務房屋廣告的穩定性，數據顯示，去年Rightmove收入增長約10%，達到3.643億英鎊，稅前利潤增長7.7%，達到2.598億英鎊。

同時，去年加入該公司的首席執行官Johan Svanstrom將租賃房屋、抵押貸款服務和商業地產作爲增長領域，並投資了一家數字化購房企業，這也爲Rightmove帶來了新的增長計劃。

同時隨着英國住房市場逐漸出現起色，Rightmove的未來前景可謂一片光明。

然而，由於房屋建築商尋求增加土地持有量，英國房地產行業最近兩年出現了一些大型交易和收購嘗試。其中最爲標誌性的案例，莫過於美國房地產公司CoStar從一個商業街代理商財團手中，收購了英國網站OnTheMarket。

這筆交易過後，Rightmove的地位開始受到挑戰，它在年度報表中大談創新和活力，但除了每年毫不留情地提高代理商和開發商的費用外，它幾乎什麼也沒做。因爲該財團希望從Rightmove和第二大門戶網站Zoopla手中奪回市場控制權。

所以，當下的Rightmove急需擴大規模，讓自己的地方更加穩固，也就是說這筆交易的發生，正值英國住宅門戶網站市場競爭加劇之際。

同樣，REA也有這方面的考慮，一方面發起併購是REA的常規操作，過去二十年，REA集團相繼收購了一系列全球頂級在線房地產經紀公司的股份，包括意大利的Casa.it、英國的Zoopla，以及美國的Move Inc，後者運營着美國訪問量第二大的房產信息網站Realtor.com。

與此同時，REA董事會認爲，REA與Rightmove在覈心住宅業務的領先市場地位、相鄰細分市場的持續擴張和創新、領先的受衆份額和強大的品牌知名度，以及高度一致的文化價值觀等方面有着明顯的相似之處。

當然，在重金收購的背後，REA的野心遠不止於此，更是因爲它看到了一個轉型機會，即運用其全球領先的能力和專業知識，來提升合併後投資組合中客戶和消費者的價值，創建一家全球多元化的數字地產公司，在澳大利亞和英國佔據第一的位置。

作爲轉型的鋪墊，REA集團一直忙於發起“全球黑客馬拉松”，公司投入了大量的時間和金錢來展示自己是一家創新型公司，不斷爲本土的代理商和更廣泛的房地產行業提供新的想法和新產品。

例如，去年6月，該公司推出了用戶身份驗證平臺Locke，爲其主要房地產平臺的1400萬用戶提供安全訪問。

在我看來，讓這筆交易出現的最直接原因，還是因爲Rightmove是“歐洲最便宜的上市分類廣告公司”。

而另一方，由於澳大利亞房地產市場的強勁增長推高了利潤，REA的股價在過去一年中上漲了25%。該公司上個月公佈年度淨利潤爲4.605億澳元，相當於3.115億美元，比去年同期增長24%。

靴子落地仍面臨挑戰

雖然Rightmove的性價比高，但REA支付這筆鉅款仍不輕鬆。

按照現在的報價，REA目前的自由現金流僅相當於收購Rightmove所需市值的十分之一，因此可能需要通過股權融資獲得資金，這勢必會稀釋股份。

更重要的是，任何交易都會有大幅溢價，花旗集團則認爲REA會盡量將溢價限制在30%左右。這個判斷的根據則是，趁市場情緒不穩定時收購該業務，REA支付的價格將比在房地產市場高峰期收購時低得多。

另一方面，就算REA出得起價格，但英國監管部門及Rightmove的股東能否接受還有待明確。

首先，在住房銷售市場長期疲軟的情況下，Rightmove卻受益於其租賃業務的強勁增長。有分析指出英國房地產市場規模是澳大利亞的三倍，而Rightmove是一家利潤豐厚的公司，可以產生大量買家和賣家線索，從而有助於降低運營成本。

其次，REA集團的收入和利潤比Rightmove大，但Rightmove的股東近年來享受着令人難以置信的利潤和投資回報，他們需要經過一番說服才能同意收購。同時，Rightmove被看做是英國股市上獨一無二的資產，股東不太可能接受較低的出價。

也有悲觀的聲音指出，本次收購的唯一可能後果是，Rightmove作爲英國房地產市場之王的地位將加速衰落。

爲了打消股東們的疑慮，REA在一份聲明中強調，與Rightmove合併將釋放大量股東價值，並增強合併後實體的增長前景，還承諾將爲Rightmove引入更多投資和創新，旨在推動強勁增長和豐厚的股東回報。

當下還存在的一個現實是，澳大利亞一些大型公司在英國接連遭遇了失敗，其中包括 Wesfarmers，該公司在2016年以7.05億美元收購五金連鎖店Homebase失敗。該公司於2018年退出了這項投資。Lendlease 也大幅縮減了其國際擴張計劃，並將於明年退出英國，而AMP 則在21世紀曾試圖擴張到英國地區，但未能成功。

不難看出，這筆交易如果達成，不僅是房地產領域的強強聯手，更是澳大利亞與英國交易上的破冰。可話說回來，打破常規，何其容易，未來這筆交易走向如何，恐怕更多的還是在於REA的決心。