央行房地產金融新政四箭齊發：下調存量房貸利率、二套房最低首付比

21世紀經濟報道記者邊萬莉 見習記者程維妙 北京、杭州報道

金融穩樓市組合拳靴子落地！

繼9月24日國新辦發佈會“預告”後，9月29日晚，央行連發四項金融支持房地產政策，給房貸個人和房企同時送上政策大禮包。

具體看，四項政策分別是：1.中國人民銀行關於完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》）及答記者問；2.《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關於優化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》；3.《中國人民銀行辦公廳關於優化保障性住房再貸款有關要求的通知》；4.《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關於延長部分房地產金融政策期限的通知》。

四項政策涉及調整存量房貸利率、下調二套房最低首付比例、延長“金融16條”等政策期限、優化保障性住房再貸款政策。此外，市場利率定價自律機制發佈了《關於批量調整存量房貸利率的倡議》。

本文將對四份政策文件的內容進行全面梳理，並就重點內容進行解讀。

一、優化個人房貸利率定價機制，涉及存量調整

2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，促進貸款利率及時反映市場利率變化。明確了房貸利率在LPR基礎上加點形成，使較長合同期限房貸的利率能夠隨市場利率調整，對推動房貸利率市場化、促進房地產市場平穩健康發展發揮了重要作用。

但隨着利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關係發生重大變化，現行房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民羣衆反映較爲強烈，迫切需要調整優化。根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。

基於此，央行發佈關於完善商業性個人住房貸款利率定價機制的公告（《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》）及答記者問。此次優化調整的內容包括兩個方面：1.允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度；2.取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。

對於這兩點變化，需要關注兩個細節。一是原來房貸由LPR+加點形成，加點爲在合同中約定的固定數值，此後加點幅度將可以動態調整。公告內容簡單來說，當新舊房貸利率偏離到一定幅度，可重新約定的加點幅度，體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限。

二是原來重新定價週期爲一年一次，現在每季度、每半年或每年都可以調整。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，接下來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮。相當於給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利於促進房地產市場儘快止跌回穩，避免影響居民消費。

根據公告，存量房貸也將迎來調整。市場利率定價自律機制發佈倡議，引導商業銀行於2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行將於10月12日前發佈有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發佈的有關信息。（具體可點擊查看《一文讀懂：存量房貸利率何時調、調多少、怎麼調？六大行迴應！》）

二、不再區分首套、二套住房，首付比例統一不低於15%

第二重利好政策是關於首付比例。中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於優化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對於貸款購買住房的居民家庭，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15%。

在全國統一的最低首付款比例基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構按照因城施策原則，根據轄區各城市政府調控要求，自主確定轄區各城市是否設定差別化的最低首付款比例政策，並確定轄區各城市最低首付款比例下限。

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上，做出了兩點解釋。一方面，各個地方可以因城施策，自主確定是否採取差別化的安排，並確定轄區內的最低首付比例下限。另一方面，商業銀行根據客戶風險狀況和意願，與客戶協商確定具體的首付比例水平。15%只是一個最低的首付比例，商業銀行要基於對客戶風險的評估，可能會比這個水平要高，也有客戶說我有錢，可以付30%首付比例，這是商業銀行和個人之間的一種市場化磋商。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪分析，“這意味着二套首付比例將達到歷史最低水平，使得改善性購房門檻大幅降低，此舉有利於釋放更多的購房需求，提振住房消費。”

三、3000億元保障性住房再貸款資金支持比例提高至100%

除發佈存量房貸利率調整細則，央行“組合拳”還調整了5月份創設的3000億元保障性住房再貸款的資金支持比例。

今年5月17日，央行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

根據《中國人民銀行辦公廳關於優化保障性住房再貸款有關要求的通知》，對於金融機構發放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。中指研究院認爲，此舉有助於提升商業銀行貸款規模，對於地方收儲將產生一定積極帶動。此外，提高再貸款出資比例也可以降低國企收儲成本。

四、延長部分房地產金融政策期限至2026年底

此外，爲了滿足房地產行業合理融資需求，兩部門將部分房地產金融政策期限延長到2026年底。

根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局《關於延長部分房地產金融政策期限的通知》，將《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（“金融16條”）中支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期政策的適用期限，以及《關於做好經營性物業貸款管理的通知》中的部分政策的適用期限，從2024年12月31日延長至2026年12月31日。

根據此前2022年11月央行與原銀保監會聯合發佈的“金融16條”提出，支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期。對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

民生銀行首席經濟學家溫彬表示，延期《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，有助於進一步盤活房企存量資產，改善房企現金流；延期“金融16條”，將從房企融資角度加大房地產開發貸款投放，從保交樓角度支持銀行發放保交樓專項借款，從風險化解角度通過股權融資，推動受困房企項目的兼併收購，總體旨在促進房地產市場平穩健康發展。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，這些政策將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。各地將着力落實城市房地產融資協調機制，房企信貸融資來源將保持持續改善勢頭。