廣州明確停止新增“商務公寓”，存量公寓行情看好？

4月9日，網傳廣州市規劃和自然資源局於4月2日發佈了《關於停止審批商務公寓等類住宅項目的通知》（以下簡稱《通知》）的內部文件。後廣州市規劃和自然資源局相關處室也向媒體記者說明了確有此文件。4月10日，羊城晚報記者從有關開發商、機構等處驗證了網傳的《通知》內容。《通知》顯示，爲加強廣州的商業服務業用地，以及混合用地上建設的商業、辦公及新型產業類項目管理，嚴格遏制將上述項目變相改造爲具備長期居住功能的商務公寓等類住宅建築的行爲。

《通知》通過四條意見，實際停止了對“商務公寓”的審批。其中，最爲核心的內容是“廣州全市範圍內停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批，且在編制土地出讓方案時不能出現有關‘公寓’等類住宅的描述”，同時“商業建設項目的平面功能標註不得出現‘公寓’‘臥室’‘客廳’等住宅類描述；建築應採用公共走廊、公共衛生間方式佈局”“不得設置廚房等居住空間，衛生間宜集中設置”。

此次廣州市規劃和自然資源局發佈的《通知》，從根源上禁止了新增“商務公寓”等類住宅項目，進一步消除了原有政策的模糊空間。

記者觀察

出租、自住二者皆宜，商辦市場分流住宅熱度

據廣州中原發展研究部數據，2023年，廣州公寓月均成交800套左右。今年春節後，廣州足球公園、越秀·天薈江灣、鉑悅明珠ONE等多個商辦項目在3月內有超30套的成交量。

商務公寓的缺陷主要是流通性差、稅費高、日常使用的水電費成本高，另外因爲功能混雜、人員混雜，容易帶來居住體驗的欠缺。由於稅費較高，商辦類項目的二手交易成本平均可達10%，而據中介經紀人介紹，目前廣州的商辦類項目交易，稅費一般由買方獨自承擔，因此也易導致流通性差的問題，如急於交易，則賣方難免需要讓利，承擔一部分稅費。而未來雖然不再新增商務公寓，但存量公寓的數量也非常可觀，這也將在很大程度上增加商務公寓流通的難度。

此外，由於商辦類項目的主要功能並非居住，梯戶比、水電、管理費等均與普通住宅有區別，如果相鄰房間被用於開設經營場所，對居住體驗也會造成影響。

但在住宅價格動輒數百萬元的前提下，大多數處於中心城區的公寓憑藉低總價、高租金的特性吸引着不少買家。在廣州，總價百萬元左右，中心城區和近郊有不少產品可選，例如海珠區的越秀·天薈江灣、越秀星匯海珠灣，天河區的天河雲商匯，均有50平方米以內的小面積產品，同時單價也僅有住宅的三分之一左右。此類商務公寓往往依靠商業綜合體而建，交通和商業配套都不會太差，能夠滿足大多數上班族的需求，對業主而言，進可自住，退可放租，且由於總價較低，房租便可覆蓋月供的一大部分，部分公寓回報率不錯。

以位於中心城區海珠區的越秀·天薈江灣爲例，一套建築面積約33平方米的小複式“雙鑰匙”高層單位，特惠一口價80萬元，十年期貸款月供在4100元左右。一位購入了天薈江灣A1棟低層同戶型單位的業主向羊城晚報記者介紹，“雙鑰匙”單位可將兩層分別出租，目前她持有的這套“雙鑰匙”公寓下層已有租客入住，每月租金2000元，上層也已經掛牌，預期租金會比下層略低100元左右。

但必須提醒的是，如果是地段遠離商務中心的公寓，出租情況就遠不如上述的中心區公寓那樣理想，一旦空置，商務公寓無論管理費還是公攤水電費都不低。

除出租以外，對於無學位需求的自住業主，公寓的吸引力也不小，一般來說，同地段的公寓產品，單價僅有住宅的一半甚至更低。仍以天薈江灣爲例，在周邊的東曉南、工業大道板塊，租一間與最小戶型商辦產品相似的兩室住宅，月租在3000元以上，與月供相差並不大，但對居住者來說卻是“爲房東打工”和“爲自己打工”的區別，同時自己持有公寓，也能擺脫漲房租導致的頻繁搬家的煩惱。

專家觀點

停止審批公寓項目，有助於穩定存量住宅價格

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，廣州市規資局此舉是爲了嚴格土地用途管制和項目審批規劃。商務公寓等類住宅項目，土地用途是商辦，規劃按照商辦項目審批，但實際用途是住宅，違反了土地用途管制和項目審批規劃，導致本來用於實體產業和招商的空間，被髮展成房地產。同時，該政策也是爲了避免安全消防隱患、緩解公共配套的壓力，非住宅類項目的消防安全標準完全不同於住宅項目，而且也沒有住宅類的生活配套，無法應對和滿足相應需求。

目前，已經誕生的商務公寓等類住宅項目，價格下跌幅度比住宅價格大很多，去化難度也較大，廣州明確了不再審批新項目，對穩定類似的存量產品價格有積極作用。未來，不再有橫跨住宅、非住宅之間的商辦類產品，以後住宅就是在70年土地使用權的用地上建設，要按照生活需求配套公共設施；非住宅就是在40年或50年土地使用權的用地上建設的實體空間。

七年調控經歷鬆鬆緊緊

廣州對商服類物業的調控始於2017年的“330”政策，七年的政策調整讓公寓市場經歷了一輪輪鬆鬆緊緊。

“330”政策禁止公寓賣給個人

2017年3月30日，廣州市發佈《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號)，首次對商服類項目實施限購，要求“一手商服類物業只能出售給法人單位作爲商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位”。由於當時屬於商服類項目的商務公寓的主力購買人羣正是個人買家，受政策影響，廣州公寓市場迅速降溫。據克而瑞數據，政策實施當年，廣州公寓成交量19447套，僅爲2016年的57.3%。

“330”政策三年後逐漸鬆綁

在“330”政策實施後的三年裡，商服類項目的限制逐漸鬆綁。2018年12月19日，廣州市住建委發佈《關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，提出2017年3月30日前（含當日）成交土地上的商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓，對商服類項目不再“一刀切”。

2019年7月16日，廣州市多部門聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，提出已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，可以以棟或相對獨立部分爲單位按規定改建爲租賃住房，即“商改租”。

針對商服類項目最大的一次政策鬆動出現在2020年3月。2020年3月3日，廣州市人民政府印發《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》，提出優化商服類項目建設和銷售管理，商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元；商服類項目不再限定銷售對象，已確權登記的不再限定轉讓對象，然而該政策文件在發佈後一度撤回修訂細則。當年11月，廣州產權公寓供應衝高，前11個月累計庫存環比增加13%，達158萬平方米，創下兩年間新高。然而，受住宅市場價格下調影響，2020年，廣州市一手公寓網籤面積爲87.1萬平方米，同比減少44.2%。

今年商服類物業的限售真正鬆綁

直到2024年1月27日，商服類物業的銷售對象限制才真正解除，根據廣州市人民政府辦公廳印發的《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，在調整住宅限購政策的同時，明確了商服類物業不再限定轉讓對象，可以轉讓給法人單位，也可以轉讓給個人。

縱觀近7年間的數次政策調整，廣州市在對商服類項目銷售對象進行限制的同時，始終未明確認可“商務公寓”“商住房”這一具體類目，對商服類項目“未經允許不得改變爲居住用途”的原則在文件中一直有所體現。此次廣州市規劃和自然資源局發佈的《通知》，從根源上禁止了新增“商務公寓”等類住宅項目，進一步消除了原有政策的模糊空間。

文 記者 範晗越