物管行業變革期，頭部央企：“大後勤時代”正在到來

與房地產息息相關的物管行業，正處在亟待變革的“十字路口”。

一方面，受地產母公司影響，上市物業的規模增速正在放緩。克而瑞數據顯示，2023年，52家上市物企總在管面積由2020年的40.8億平方米增長至2023年的76.0億平方米，四年複合增長率爲23.0%；年內同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個百分點。

另一方面，資本市場表現也波動較大。2024年，物業股仍持續震盪，截至年中，共36家企業股價較年初/上市首日出現下滑，上市物企股價均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，僅國資物企股價較爲穩定。

與此同時，隨着我國經濟發展步入高質量發展階段，經濟從重速度轉向重質量，從解決“有沒有”問題轉到解決“好不好”問題，物管行業也需要擺脫粗放的規模擴張，探尋新發展模式。

面對外部環境的變化，當下有的物業公司竭力拓展第三方項目、減少母公司影響，有的則將業務領域拓展至商業、公建、學校、醫院等各種各樣的場景，以創造住宅服務以外的盈利模式。

7月25日，“國資國企綜合後勤服務高質量發展論壇暨2024第一屆國資服務論壇”在京召開，與會各方就經濟高質量發展進程中，物管企業如何變革進行了廣泛討論。

保利物業表示，自2021年首次提出“國資服務”這一概念以來，公司至今已服務約6000家企業，超400座寫字樓、產業園區。近年來，針對商辦服務的市場需求，保利物業開始提供“大後勤”外包服務，打造“超級快充”國資服務新模型，一個後勤服務的大時代正在到來。

何爲後勤服務的大時代？物管公司又在其中扮演怎樣的角色？

保利物業服務股份有限公司總經理姚玉成解釋稱，後勤服務經歷了三個發展階段。第一是內生化供給型服務階段，在計劃經濟時代，爲了彌補社會公共服務的缺失，企業自己辦食堂、醫院、學校，國有企業後勤服務主要是爲員工辦理相關社會福利，是一種內生化供給型服務。

隨着市場經濟逐步健全發展，後勤服務來到第二階段，國有企業開始通過合同外包、委託管理、社會合作等方式，引進專業化的社會公司提供後勤保障。姚玉成稱，保利物業便是從這個階段開始，迎來全新的“大物業”發展階段，業務範圍從社區物業逐步擴大到地鐵、大學等多元業態。

到如今，後勤服務正步入第三階段，在全行業加快構建新質生產力的背景下，向更強的資源統籌、更綜合的服務產品和更前瞻的需求響應進化。在原有商辦物業服務的基礎上，更強調生產性服務業的支撐，切入企業生產生活多元空間，全面承接企業非核心的業務外包。

姚玉成表示，保利物業在新階段也做了不少嘗試：比如上海地鐵15號線具備最高等級全自動無人駕駛的軌道交通線路，保利物業提供設備綜合維保服務，對車站結構、消防以及水電風基電等進行系統運維；在廣東城際鐵路項目，開發定製化的公寓管理系統；對中國農業銀行總行以及武分行，提供能源託管安全管理等服務等。這些與傳統商辦物業相比，已經發生巨大變化。

在他看來，隨着後勤服務外延和內涵不斷擴展，一個新的時代已經來臨——大後勤時代。

首先，“大後勤”使服務範圍向廣，行政後勤的服務場景，不再被框定於辦公樓宇和以產業園爲代表的商業空間，而是向前延伸至企業生產廠房、車間、研發中心、企業經營的門店、網點、企業辦公的多樣性、分散式職場，只要有企業需求的地方就應該有後勤保障。

其次，“大後勤”使服務內容向深，圍繞辦公人羣、辦公空間、辦公需求等持續下挖，包括辦公人羣的餐飲、通勤、會務、工裝、員工福利、企業文化服務，辦公空間的資產運營、空間規劃、環境管理、安全管理，以及辦公延伸需求的能源管理、ESG治理、整合營銷等。

同時，“大後勤”使服務效益向精，呈現出專業化、精細化、可量化的特點，在高質量發展和經濟管理要求下，要求非標服務走向標準高效，以業務、成本、運營的三維視角凸顯後勤服務的投入產出效率。

“如果說在規模增長時代，後勤的使命是後援式的服務，在高質量發展時代，後勤使命已轉變爲前瞻性支持。”姚玉成稱，大後勤時代服務向前，是推動產業高質量發展的新動能。

國資委研究中心原主任李保民強調，綜合後勤服務的可持續發展，一要堅持人民至上的宗旨，把人本思想體現在綜合後勤服務的各個專業細節上；二要堅持以股本爲基礎，激發各類市場主體、各種生產要素的內在活力和巨大潛能。三要健全勞動、資本、土地、知識、技術、管理、數據等生產要素由市場評價貢獻、按貢獻決定報酬的機制。

中國人民大學公共管理學院副院長、吳玉章講席教授、博士生導師楊宏山表示，專業化物業公司具有資源優勢、信息優勢、技術優勢、市場開拓優勢，這些力量和對國資國企新質服務業發展可以良好結合，要利用切入機制，推動評級更好轉換，使得行業行穩致遠。