物管企業直言“收賬難”，融創服務去年歸母淨虧4.5億

（原標題：物管企業直言“收賬難”，融創服務去年歸母淨虧4.5億）

物管行業變革期，上市物企去年業績幾何？

3月25日，融創服務發佈2024年度業績，期內實現營業收入約69.70億元，同比2023年的70.09億元基本持平；核心淨利潤約7.96億元，同比基本持平；公司擁有人應占虧損約爲4.51億元，同比增約3.71%。

自2022年以來，融創服務的營業收入已經連續三年下降，不過變動幅度不大；歸母淨利潤則是從2022年開始持續虧損，近三年虧損數值分別爲-4.82億元、-4.35億元、-4.51億元。

物管公司收入減少，主要還是受房地產行情影響。具體來看，2024年融創服務的物業管理及運營服務，依然是貢獻營收的“主力軍”，年度63.79億元的收入佔總營收的比重爲91.5%。截至2024年底，融創服務在管建築面積約2.91億平方米，同比增長約7%；在管項目收入中，住宅業態佔比約84%，核心城市佔比約85%。

同期，融創服務社區生活服務收入約4.43億元，較2023年度減少6.5%；非業主增值服務收入約1.47億元，較2023年度減少約61.0%。

收入微幅下降的同時，融創服務的銷售成本卻在上升。2024年度，融創服務的銷售成本約爲54.42億元，同比增加約1.9%。期內公司毛利約爲15.27億元，同比減少約8.4%；毛利率約爲21.9%，較2023年的23.8%減少約1.9個百分點。

細分來看，融創服務去年毛利率下降，主要是受傳統物管業務影響，期內物業管理及運營服務的毛利率從2023年的23.8%降至2024年的20.9%，原因是融創服務在管物業項目出保及爲提升服務質量而帶來的維修、維護成本增加所致。

從淨利潤指標看，2024年度，融創服務淨虧損約爲4.33億元，其中公司擁有人應占虧損約爲4.51億元。歸母淨利指標持續虧損，則是關聯方應收款減值持續釋放的結果。

去年，融創服務金融資產減值虧損淨額約13.88億元，主要爲貿易應收款減值10.87億元。其中關聯方貿易應收款減值虧損淨額約7.63億元，第三方貿易應收款減值虧損淨額約3.24億元。而在2023年度，融創服務的金融資產減值虧損淨額爲8.5億元。

前述貿易應收款，主要來自包乾制下的物業管理及運營服務等。“由於地產行業市場情況持續下行，出於謹慎性考量，進一步對關聯方貿易及其他應收款項計提了減值撥備。”融創服務表示，同時因第三方業主回款速度放緩，應收款項的信用風險增加，計提減值撥備同樣增加。

截至2024年末，融創服務關聯方貿易應收款項總額較2023年減少約1.31億元至約32.86億元；關聯方貿易應收款項減值撥備，在2024年度進一步計提約7.63億元，累計計提約26.95億元；計提減值撥備後的關聯方貿易應收款項餘額約爲5.91億元，其中無擔保金額約1.81億元。

雖然受關聯方款項減值影響，融創服務的利潤表現持續虧損，但該公司再次大手筆分紅。

公告表示，董事會建議就2024年度宣派末期股息每股14.3分，合計約4.37億元，約爲公司擁有人應占核心淨利潤的55%。2024年及2023年已付股息分別約爲4.48億元、及10.98億元。

截至2024年底，融創服務可用資金餘額約40.69億元（包含現金及現金等價物、受限制資金、到期三個月以上的銀行存款及理財產品），較2023年末的44.35億元減少約3.67億元，主要由於年內支付股息的現金流出。

當前，物管行業正處於變革的“十字路口”，融創服務也提及了行業面臨的挑戰。

“2024年，隨着客戶對服務標準的期待日益提高，政府對物業服務的管理要求不斷升級，受經濟等諸多因素影響，客戶的繳費意願和繳費能力持續下降，物業管理行業面臨新的考驗。”

受此影響，融創服務從兩年前開始，調整市場化業務的發展方向，主要聚焦核心城市與重點業態，深耕大客戶，以期追求有質量的服務、有現金流的利潤。同時，持續降低對關聯方的依賴，降低應收款項的計提減值風險。

在具體的物管業務上，去年該公司推進了技術應用和投入，例如在工程專業方面推動節能改造，單年投入改造約600萬元，預計未來將實現每年持續節省約1800萬元；去年還針對541個項目投入自有資金超過6000萬元，帶來收繳改善項目超過80%。

在融創服務看來，2025年，物業管理行業仍將繼續受到地方政策的影響，業主對服務質量的需求不會降低，但對價格的訴求依然存在。“環境變化帶來的經營壓力是階段性的。”公司稱，將通過提升服務感知、實現價格透明、聯動業主共建，改善與業主的關係，推動業績釋放。