王國剛：從增加供給和調節租售比角度應對住宅市場的供不應求格局

本文刊於7月12日“IMI財經觀察”公衆號。

導讀

7月7日，由中國人民大學國際貨幣研究所（IMI）和財政金融學院貨幣金融系聯合主辦、IMI宏觀經濟研究室承辦的“大金融思想沙龍”（第188期）線上研討會成功舉辦。本期沙龍主題爲“新市民與新模式：面向未來的房地產市場”。IMI學術委員、中國人民大學財政金融學院教授、中國社科院學部委員王國剛線上出席並參與研討，指出：運用行政機制限制商品最高價格和刺激消費是很難解決這種供不應求狀況的，行政措施應與增加住房供給配合使用，而解決“炒”的行爲的根本方法就是增加供給。除此之外，中國住宅市場的租售比較低容易引致勞動力不流動、資源再配置機制受阻等問題，鑑於目前的租賃房制度和機制的穩定性、規範性不足，應加快租賃房的制度建設，以形成比較合理的租售比，適應中國經濟社會高質量發展要求。

以下爲全文紀要：

在中國，房地產發展是一個敏感的話題，誠如張斌所言，一些人容易帶情緒化進行討論。我想從理論邏輯的角度與各位研討其中的三個問題。

01 “房地產市場”概念辨析：當下討論的實際上是住宅市場

第一個問題是概念。“房地產市場”是一個很寬的概念，它首先由房產市場和地產市場兩部分構成。在中國，由於土地屬於國有，除了拍賣外，中國基本上沒有地產市場；與此不同，在西方國家，地產市場非常活躍，交易內容、交易方式有很多。我們現在討論的實際上是房產市場。房產市場由五類房產構成，即住宅、辦公用房、商業用房、工業用房、倉儲用房。許多人以“房地產市場”的名義，討論的實際上是住宅，因此，我不太建議用“房地產市場”這個大概念來討論住宅的事，還是用“住宅市場”概念爲好，便於在同一概念之下有共同話題。在北京，前些年將一些小商品市場撤走了，空出了一大批商業用房，到現在大部分也都還閒置着。如果用房地產市場概念，就容易得出供過於求的判斷；但如果研討的是住宅市場，情形就不同了。

中國的住宅市場至少分爲三部分：一是商品住宅，剛纔張斌討論的主要是商品住宅；二是保障房，過去還有經濟適用房、兩限房等等，現在的保障房中有相當一部分是不進入市場交易的，由體制內的機構自己在分配着；三是租賃房，與公租房相對應的商品住宅也有租賃市場，但是，公租房和租賃市場也有很大差別。因此，可以看到中國的住宅市場只是中國住宅總量中的一部分，並不是所有的住宅都可以在市場中交易的。

02 中國住宅市場的供求格局：供過於求、供求平衡還是供不應求？

第二個問題是住宅市場的供求格局。市場有一個很基本的概念，即供求。中國的住宅市場是處於供過於求、還是供求平衡、或是供不應求的格局中？這是研討的一個重要前提。判斷不同，得出的政策建議也就不同。學者通常以數據說話，我亦如此。近20年來，我通過各種路徑找數據，發現很難找到比較系統完整的權威數據。我在“共享”用的是國家統計局2021年全國房地產開發投資。其中，在“房地產”之下有“住宅”，可見，“住宅”和“房地產”不是一碼事；有些人用“商品房”的數字來討論也有問題，因爲商業用房、工業用房、辦公用房等中都有商品房，“住宅”中也有商品住宅和非商品住宅，因此，商品住宅只是商品房當中的一部分。重要的是國家統計局公佈的“全國房地產投資”之下有一個表，表中有關於住宅的具體數字——2021年1~12月份全國房價開發和銷售情況是：房屋竣工面積10億平方米（其中，住宅7億平方米），房屋銷售面積17億平方米（其中，住宅15億平方米）。由此可以看到，2021年住宅的銷售面積遠遠大於住宅的竣工面積。

國家統計局的數字是真是假？有人說，這個數字是假的；我說，如果國家統計局公佈的數字是假的，那麼，我們就不用這些數字討論問題了，但你應該給我提供真實的數字來。但迄今沒有看到這個“真實的數字”。如果我們覺得國家統計局公佈的數字是可信賴的，那麼，2021年住宅銷售面積和竣工面積之差就可反映住宅市場的供求格局，即供不應求。以此爲基礎，我查了2011~2021的11年數字，結果是，在這11年中住宅竣工面積73億平方米、銷售面積143億平方米。由此，問一句：究竟中國住宅市場是一個供不應求的市場還是供過於求的市場狀態？這個判斷不明確，住宅市場中很多情形很難解釋。在古今中外的市場中，迄今找不到如下案例：某個市場處於嚴重供過於求狀態，政府需要採取各種措施限制這種商品的最高價格。這在理論邏輯上解釋不通。理論上認爲，商品交易供過於求時，商品價格處於下行趨勢中；既然價格是下行的，政府也就沒有必要多此一舉地去限制它的最高價格；不僅如此，爲了穩定生產和市場，政府甚至需要出臺刺激消費的政策。從計劃經濟時期到現在，中國百姓在實踐中形成了一個判斷，即只要政府動用行政機制限制某種商品價格的最高限，那麼，這種商品實際上就處於嚴重供不應求狀態。

運用行政機制限制商品最高價和居民對該種商品的消費量，是很難解決該種商品的供不應求狀況的。在30年的計劃經濟中，我們運用計劃價格、計劃生產等，結果導致各種商品的匱乏程度越來越高。從國家統計局公佈的數據看，在2014年，住宅竣工面積達到8億平方米，2015年就下降到7.3億平方米，2017年又下降到7.1億平方米，2018年僅剩6.6億平方米，總趨勢是下行；住宅銷售面積與住宅竣工面積之間的差額，2015年是3.8億平米，2016年到6億平米，2017年又上升到7億平米，2018年突破8億平米，2020年達到8.8億平米。從這些數據中可以看到住宅市場的供求格局。如果是供不應求，在一段時間裡採取行政措施，把最高價限制住是必要的。但是，這個必要只是相對於增加供給而言，也就是說，當壓住住宅的最高價時，趕緊加大投資、增加供給，使得幾年後，放鬆行政機制時，住宅市場供求缺口縮小，可以在供求基本平衡或供大於求的條件下，運用市場機制穩住住宅價格。但可惜的是，從2003年開始，我們幾輪住宅市場的調控，在壓住住宅市場最高價，同時把供給也給壓下去了，由此，就導致這樣一種情形發生：一旦放鬆了行政管控措施，住宅價格就呈現階梯時上行。在海外，住宅價格變化呈現波浪式走勢，有上有下，但中國的住宅價格呈現臺階式走勢。

剛纔張斌講到房價-收入比問題，實際上，如果要使得房價-收入比下降，最基本的問題就是增加住宅的供給，使得更多的住宅建出來。40年前，如1982年，百姓們在討論的是買電視機、洗衣機等。此時，有的人家裡有兩部電視機，其他人就有意見就反對；市場面上就有人在炒電視機。但現在還有人炒電視機嗎？你可以到任何一家商場去買電視機，別說買2臺，就是買200臺電視機也沒有人有意見，你也不可能炒電視機。因爲電視機不會再漲價，我們有了足夠的供給。從經濟學原理上來講，當某些商品在供不應求條件下，有人判斷這種商品未來還會漲價，就會囤積，如果市場價格果真如他所預期的那樣，他將這種商品賣了，由此獲得的差價叫超額利潤。可以看到，所謂“炒”的行爲來自於供不應求，解決它的根本方法就是增加供給。

03 除了從供給端根源性調節供不應求格局之外，還應關注租房市場的制度建設

第三個問題是租售比例。對中國來講，住宅市場除了商品住宅的銷售，還有一個租賃房的問題需要討論。在美國，擁有所有權房的人佔65%左右（高的時候達到67%），還有35%左右的人是租房住的。在中國，擁有所有權房的人已經超過90%，但還在尋思着“買房”。如果大家都買房，從住家的這頭來講，你安穩了，因爲我自己的房；如果房價上漲，我還可得到漲價的收益（當然，這些收益只有在賣房後才能變現；賣房後，也還得找地方住）。居民都買房住，這將引致一個嚴重的問題，即勞動力不流動了。勞動力如果在空間上不流動，所謂的資源有效配置就很難進行了，同時，又將引致一系列社會問題。一個實例是，全國大中型城市到處都能看到堵車現象。什麼時候堵車能緩解？每年7~8月份。原因是孩子放假不上學了。爲什麼？因爲各家都是買房住，一早起來就從所住的地方出發到該到的地方。如果是三口之家，就會去三個地方，路程長；如果選擇的是租房住，至少靠近一個人，所以，在這種情況之下，交通量減少。如果按人頭計算，減少1/3交通量，這就是爲什麼7~8月份堵車緩解。如果還是都傾向於買房住的話，那麼，今後勞動力不流動，資源的再配置就會發生非常大的困難，這是在研討住宅市場發展中應該考慮的事情。

需要討論怎麼規範完善租房市場。1999年公房改革之前，我們住的都是租賃房，但並沒有現在一些人通過市場化手段去租租賃房住的後顧之憂。因爲當時各種制度比較穩定；與此相比，現在租賃房的制度和機制穩定性不夠、規範性不夠。鑑此，應該加快租賃房的制度建設，以此，推進商品住宅市場更加完善、更加成熟，形成比較合理的租售比，這符合中國整個經濟社會高質量發展的要求。