天津買房人，突然不跟房價“玩命”了！

天津樓市，上演了“奇幻的一幕”。

買房不都追求低價嗎？越便宜越好？

還真不完全是！

事實證明，降價的新盤，並沒都持續走量。

反而賣不過“隔壁比它貴的”……

轟轟烈烈的“十月行情”，改善活躍度最明顯。

作爲領頭羊，把市區成交量拉漲160%，高的有些驚人。

進入11月，樓市體感溫度略有下降。

剛需盤確實蔫兒了，但改善盤熱度可以，保溫狀態。

不少300萬以上的樓盤，每週還能認購十幾套。

幾個原因：

第一，救市政策確實定向利好改善。

商貸取消首二套之分，統一利率降到3%，首付比例降到1.5成。

終於把改善“從門外站着請到屋內上座”。

天津剛剛調整的契稅，針對90-140平米戶型，首套降0.5%，二套降1%，也是“取悅改善”。

本身改善買房人對政策就敏感，有獨立判斷能力。

現在宏觀轉向+定向刺激，判定樓市企穩，及時入場。

第二，買房“安全性”的顧慮逐漸消除。

房企的安全性，也是迫使改善觀望的重要原因之一。

擔心不能延期交房、不能原版兌現。

但還能活躍在樓市中的，都是“長期玩家”。

行業洗牌後，高週轉、韌性差、實力弱的，基本都被淘汰。

改善人羣也能認知到這點。

所以，這一階段改善盤一直走在回暖路上。

第三，改善人羣不玩命“摳價格”了。

這是個關鍵的支撐點。

不再一味的等降價，而且還出現“反骨行情”：

同一板塊的改善盤，高單價卷產品的，賣得更好；降價的新盤，反而不走量。

數據來源：365房地產研究機構

城投東方紫宸10月簽約69套，河東第一名。

旁邊的大華清水灣連降幾波價，但只簽約28套。

比東方紫宸便宜，但賣不過它。

空港的綠城桂月雲翠，單價算是板塊天花板。

10月簽約均價超2萬，竟然簽約107套。

同板塊的長風雅著單價1萬6，才簽約18套，差出6倍量。

海教園的中建悅廬棠墅10月簽約64套；錦繡大家簽約3套……

這類反差的例子比比皆是。

龍湖海河硯熙臺都清盤了，中交春映海河賣成現房還沒賣完，特惠後，10月才簽約9套。

綠城錦玉蘭10月首開認購80套，簽約45套，簽約均價2萬2，北辰一哥。

剛加推的樓座，房源又沒剩多少了。

旁邊也有1萬5的現房，10月簽約35套，整不動。

梅江和悅實景示範區呈現後，單週認購近20套。

陳塘有的樓盤持續特惠，成交量也不見明顯起色。

以前，同一板塊倆盤，只要房價貴出5%都沒人買賬。

最後都得捲成一個價，沒有最低只有更低。

但現在的成交情況說明：

卷產品不卷價格的改善盤，大多都成功了。

產品弱只靠降價的盤，並不都能持續走量。

什麼原因呢？

❶ 市場教育了買房人，不要押注人性。

2021年開始，樓市加速下行，新盤大打價格戰。

降價的差不多都陸續都交房了，減配是常規操作。

大多數市場化房企，降房價先減成本，減無可減才動利潤。

買房人被市場教育後，明白“一分錢一分貨”。

圍城必闕，把價格擠到牆角，結果就是“買時改善，交付剛需”。

所以，對於房價不再“玩命摳”了。

全國皆如此，調查數據顯示：

相比於2023年，今年買房人“降標減配的擔心”佔比從19%增長到25%，“房價縮水的擔心”從12%降到10%。

❷ 新產品的溢價，達成共識。

三代產品剛出現時，很難賣出溢價，市場還沒形成共識。

但迭代速度越來越快，與老產品代差也越來越大。

現在新舊兩類產品，幾乎找不到相似點了。

這也意味着，這輪迭代已成型，晉升樓市主流。

產品越級，足夠支撐二代與三代15%的價差。

卷實景示範區後，買房人眼見爲實，酒店門庭、下沉庭院、高端會所開放式陽臺、高附加值小院……願意爲好產品多付費。

懂得“鋁板比塗料延年”，也看到了“產品差的二手房不保值”……

依然追求性價比，但是，性在價先。

更看重產品性能，而非一味追求低價。

不動心，只因誘惑力不夠大。

之前買房不願附溢價，是因爲產品還沒升級到位。

只要足夠喜歡，自然會忍受價格的不足。

❸ 買房人結構發生變化。

結構調整，體現在兩個維度。

一個是，現在買房都以自住爲主，必然更看重產品。

甚至很多家庭的潛臺詞是：

“換完這套房就住下去了，不折騰了，多花點錢，買個保值的好產品”。

只有投資客纔會“按價買房”，選板塊裡最便宜的。

但天津樓市還沒出現投資客，他們一定是右側交易。

另一個是，買房人年輕化，消費觀念變了。

全國重點城市截止到2024年第三季度——

90後買房人佔比接近50%，00後已從3%上漲到7%。

00後整頓職場的同時，也潛入樓市。

他們的父母基本是70後，有財富積累，沒準兒家裡好幾套房。

所以現在的年輕人買房，妥妥的“剛需改善化”。

更自由、壓力小，甚至不用考慮教育，不用妥協……

就一個原則：喜歡就好，取悅自己。

可能一個女王化妝間就打動她了，哪怕買89平米小戶型，也得是新產品。

早有調查顯示，剛需型新房客戶除戶型外，對公區配套的需求明顯提升，要求不停留於“有”，更關注顏值，與保障房拉開明顯差距。

真正預算有限的24純剛需，已經被二手房分流了。

能留在改善市場中的，都是產品偏好型買房人，對房價反而不“死摳”。

這對房企做產品，也是個啓發。

對於樓市，也是正向鼓勵。

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