雙重暴擊！上海高位買房人，快被物業費停車費壓垮了...
上海高位買房的年輕人，正在經歷物業費、停車費的“雙重暴擊”。
一方面，每年動輒上萬元的物業費固定支出，和與價格不匹配的物業服務，讓本就還着房貸的業主倍感壓力；
另一方面，如果不花幾十萬買車位，還得多一筆不菲的停車費開支，很多年輕人甚至捨不得停進小區。
目前上海外環外物業費和停車費的漲幅，已經遠遠超過了房價，成爲買房人不得不面對的難題。
今天總爺就和大家聊聊，天價物業費和停車費問題，以及買房人的應對方案。
01
天價物業費，業主苦不堪言
1. 物業費持續高漲，年輕人直呼住不起。
對於很多豪宅來說，物業費並不算太大問題。
對很多高端客羣，高昂的物業費也是品質的象徵，相比幾千萬房價來說，每年的物業費還算是小頭。
上海浦西第一高豪宅海泰北外灘，每月物業費達到了驚人的36元/㎡，最大面積1500㎡大平層物業費每年近65萬。
海泰北外灘效果圖
不過這種豪宅提供的是純管家服務，甚至頂樓還並自帶屋頂停機坪，有錢人買的就是頂級圈層和服務。
然而這兩年，上海很多改善甚至剛需的樓盤，物業費也開始學着豪宅飆漲。
上海住宅物業費統計
位於閔行中外環的天安1號，最近因爲物業費引發爭議，有粉絲也給總爺吐槽。
天安1號物業費高達12元/㎡/月，本批次最小的130㎡戶型，一年物業費也需要近2萬元。
爲了這樣的收費標準合理化，物業費服務包含了代收垃圾服務、半夜保安陪同外賣人員送貨上門、高端社羣活動等。
天安1號物業服務內容
不過總爺一位粉絲說：“年輕人天天忙着在外面賺房貸，物業這些服務哪有時間享受。”
無獨有偶，在樓市的下行期，物業費卻悄悄加速上行，逐漸成本買房人的重要負擔。
上海近期新房物業費
當初樓市鼎盛時，大家都是衝着倒掛閉眼買，現在買房的年輕人，終於開始正視物業費的問題。
2. 物業費全面高漲，但服務卻完全跟不上。
在過去長期通脹的市場下，物業費漲價困難，很多物業公司只能降低標準，或尋求地產公司補貼。
在這樣的大背景下，現在新房物業費都在儘可能調高。
物業費瘋狂漲價，但是服務卻沒有跟上價格。這是大部分買房人的心聲。
去年交付的上港星江灣，備案了5.8元/㎡/月的物業費，但物業服務卻被業主瘋狂吐槽。
上港星江灣維權現場
前不久，上港星江灣多位業主在售樓處拉橫幅維權。橫幅上寫着：
“用水全是發黃水，物業回覆沒有問題”、“物業費五塊八，服務只有零點兒”、“車庫黑漆漆，回家像做賊”…
無可奈何的業主們，只能親自下場維權，不過據說效果並不理想。
只漲價不漲服務的物業費，正在給本就飄搖的樓市“添堵”。除了物業費，停車費也在被很多買房人關注。
02
高昂停車費，被逼停到小區外
1. 車位比車還貴，買房人買不起車位了。
上海的車位因爲稀缺性，價格一向是很貴的。
尤其是早期的住宅，車位比非常有限，導致車位極其稀缺，很多老小區車位早就突破百萬。
東方曼哈頓車位成交紀錄
而如今車位作爲樓盤貨值的一部分，也是房企回款的考覈指標。
上海外環目前動輒30萬的車位價格，車位價格已經超過車價，讓很多業主苦不堪言。
而且別以爲買了固定車位，就不要另外交錢了，還有停車位服務費要按月繳納。
以每個月200元的服務費爲例，業主每年還需要繳納2400元（12*200/月）的額外費用。
於是，很多年輕人選擇租車位，然而卻遭到了停車費的暴擊。
2. 不買不租，業主選擇把車停到小區外。
最近，由於新房停車費過高，很多人選擇不把車停回家了。
位於閔行七寶的世紀古美，在外環位置停車費居然高達每月1000元，讓很多業主直呼“停不起”。
世紀古美大門停滿汽車
停不起車的業主們，開始把車停在小區外的沿街路面上，有時候車輛甚至停成了四排。
這樣特殊的停車景象，不僅造成了安全隱患，也讓天價停車費問題成爲樓市焦點。
03
靠譜物業，選擇大於努力
1. 想換物業？可沒那麼簡單。
如何降低物業費和停車費？這是很多業主關注的焦點。
通常來說，協商是最好的辦法，然而到手的錢物業豈能輕易讓步，於是更換物業成爲很多業委會的目標。
根據總爺瞭解，在上海更換物業，會面臨着不少的困難。
首先需要成立業委會，完成規章制度的建立，還得舉行所有業主投票…在這個過程中，物業會使出渾身解數阻止。
去年上海青浦的新華聯雅苑，在業主大會投票的過程中，不明身份人士直接出手搶奪投票，甚至把表決票扔進了垃圾桶。
新華聯雅苑事件
雖然最終不法分子受到了相應懲罰，但更換物業的難度可想而知。
不過也不是沒有成功案例，前兩年上海著名大盤中遠兩灣城，在多年的努力下終於更換爲萬科物業。
中遠兩灣城更換物業
在萬科物業的努力之下，這個曾經以亂出名的小區，成功轉型爲上海業主治理示範項目，業主們更是歡欣鼓舞。
總爺也接觸過不少業委會成員，想要更換物業，需要牽頭人強勢的手腕和魄力，如果遇到本地地頭蛇物業，那難度必然是地獄級的。
2. 買房之前，真得仔細算算。
既然更換物業怎麼麻煩，那麼買房前真得仔細算算，選擇遠比努力重要，總爺提出兩點建議。
第一個建議是：買房之前，仔細計算物業費+停車費的持有成本。
前段時間諮詢天安1號的粉絲，在總爺諮詢後得知了12塊物業費+1200元車位費，計算下來每年的持有成本高達3萬元。
天安1號物業費
這筆錢對普通家庭來說，確實是一筆不小的開支，而且物業的服務標準目前也無法驗證，於是這位粉絲果斷開始考慮其他樓盤。
第二個建議是：選擇靠譜的物業公司，讓物業服務匹配物業費。
同樣的物業費，不同物業公司的實力和態度，會對小區品質產生巨大影響。
除了前文說過的中遠兩灣城，上海也有不少經典的物業服務案例。
2019年9月，新梅共和城小區更換爲萬科物業，讓這個原本混亂的老小區，迅速得到了全方面的維護提升，蛻變成爲滿意度極高的品質標杆。
萬科物業爲新梅共和城帶來的改變
大寧金茂府，已經交付多年的小區，在金茂物業的加持下，景觀綠化和服務水平始終維持高水準，助力項目成爲板塊標杆。
大寧金茂府
在目前的樓市中，如果能夠選擇萬科、金茂這樣口碑穩定的物業，無疑是爲資產保值上了一道有力保險。
最後總爺想說，面對高昂的物業費和停車費，大家在買房時真得多一個考慮維度了。
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