雙北2大爛尾案現況曝 技嘉葉培城接手續建也踢鐵板

樹林「凱旋大苑」爛尾案至今滿1年,即便技嘉科技董座葉培城的「寶嘉租賃」已表明有意接手續建,但最終仍破局。(圖/劉耿豪、周志龍攝)

被喻爲雙北爛尾樓第一槍的新北市樹林「凱旋大苑」,事發至今滿1年,據CTWANT調查,債權人「寶嘉租賃」原決定接手續建,但遭地主拒絕,土地還即將淪落法拍;3個月前爆發的北市首件爛尾案北投「泊山妍」,也因找不到建商續建,亦將步上銀行法拍後塵。這兩樁合建失和大案,地主慘淪爲苦主?

「凱旋大苑」去年10月底驚爆建商沅臻建設週轉不靈,宣告停工,但因最大債權人「寶嘉租賃」願接手續建,而寶嘉租賃大股東是技嘉科技(2376)董座葉培城,使得這出爛尾樓劇情出現神反轉。事隔1年,CTWANT追蹤後續發展,發現工地工程雖持續,但續建案最終仍破局,且土地即將進入法拍。

CTWANT記者實地走訪位於樹林的「凱旋大苑」,649坪基地,工地大門還印着「樹林第一次超越臺北市」,雖沅臻建設倒閉,但仍有少數工人在裡頭施工,進行地下室工程。周邊住戶表示,當初建商賣太便宜,聽說現在漲價了,現在工程斷斷續續有在做。

據瞭解,出事的沅臻建設當年找地主作保證人,向寶嘉租賃以土地抵押借貸5億多元,建商跑後,違約金加上利息又積欠2000多萬,地主又不願承擔建商留下的爛帳,認爲寶嘉既有意承接就該照單全收,地主因此不還錢也不願讓出土地產權。

新北市消保官鍾佳儒向CTWANT記者證實確有此事,他表示,該案因擔心地下室挖到一半停工會有工安問題,所以工地持續施工,寶嘉一直很希望拿到這個案子,目前合建契約已換好,但地主遲遲不願把信託契約做換約,所以受益權(承購戶所繳的價金)一直沒辦法到寶嘉手上,因此寶嘉也沒辦法和已購戶變更預售屋買賣契約,三方卡住。

「凱旋大苑」基地目前仍有少數工人施工,目前建商與地主都不願意負擔土融利息,已購客想拿回信託價金恐需一段時間。(圖/劉耿豪攝、翻攝自凱旋大苑臉書)

對此,寶嘉租賃也向CTWANT說,「去年8月就沒有支付利息,地主根本不理我們,因此只好申請拍賣抵押物。」知情人士表示,若走法院途徑,寶嘉爲最大債權人,仍可優先買回土地,「本來寶嘉想以法拍手段迫地主換約,但地主就是不要,或許希望保證獲利或追求更大利益。」

據瞭解,從申請拍賣抵押物到公告,一般件約3~6個月時間跑流程,但若地主對落跑的沅臻建設提告,法拍可能會等官司告一段落再進行。鍾佳儒說,等寶嘉拿到土地後重新做建案銷售,屆時原已購戶的信託目的消失,信託價金即可返還,屆時承購戶約可拿回接近7成。但若卡上地主與建商的官司,承購戶想拿回價金,恐怕還要等上一段時間。

已購戶陳先生無奈對記者表示,「這段時間的等待,房價飆漲也買不回其他建案,寶嘉有可能買回土地繼續蓋,但是對我們沒有義務,可能也不會理我們,目前我們想要爭取優先承購,希望寶嘉能理我們。」

而今年7月爆出的爛尾案「泊山妍」,遭遇比「凱旋大苑」更慘!建商嘉源建設3個月前突向預售已購戶告知因營造成本增加及營運困難,無法繼續興建,將安排退戶,但因基地條件極差,找不到建商願意續建,地主連選擇的權利都沒有,彷彿直接被判「死刑」。

據瞭解,該案已購戶已順利取回6成預付款,小痛出場;但地主卻因土地被建商嘉源建設抵押融資9億多,建商已提領3億多,焦急地尋找下一個接手建商,迄今已洽詢7、8組建商,但都興趣缺缺。

CTWANT前往「泊山妍」仍是空地一塊,基地位在北投市場旁邊巷弄山坡上,由於整合不完全,基地呈現ㄇ字型。周邊鄰房、一名自稱是十多年前合建案牽線人的林先生就指控,嘉源建設老闆陳俊良整合了部分住戶後就不理他,疑似爲了省介紹費,還欺騙他已買下鄰居房屋,要他趕快也籤合建同意書,附近鄰居很多是林先生的親友,最後也跟着沒跟嘉源合作,原本預計600坪的面積,最後只整合了320坪。

「泊山妍」位於山坡巷弄,建商認爲ㄇ形基地出入狹小不好施工,當初嘉源建設老闆陳俊良就不應該貿然開發。(圖/翻攝自google map、泊山妍臉書、周志龍攝)

一位曾評估過該案的建商透露,「泊山妍」的問題比預期還複雜,「光評估財務數字,勉強還能做,到工地才發現,基地進出口非常狹隘,機具進得去出不來,鋼筋要靠人力或小拖板車搬運,所需的時間長、人力多、成本也會拉高很多。」該建商算了算,雙北正常工地施工成本每坪25萬元,它的現況要到35萬元,「旁邊老屋若沒整合進去,那塊地就不應該開發!」

曾看過該案的品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長鬍偉良分析,不確定是否因鄰路的房子不同意合建,硬是就把該建築排除在外,導致最終基地不規則形、出入口狹小,完全沒評估施工困難性;再加上預售時周邊行情每坪75萬元,嘉源建設只賣62萬元,很快就完銷,讓他懷疑,「當初急着啓動都更,根本有詐騙嫌疑。」

胡偉良表示,嘉源建設將地主土融的錢掏空了,再加上這幾年營建成本飆漲,未來要重啓續建,分回條件也會縮水,該案地主受傷嚴重,他們相當着急停付利息已久,土地將被銀行法拍,但又找不到建商續建。

經CTWANT記者調查,嘉源建設公司登記負責人,已在今年9月從陳俊良改爲張建裕。據瞭解,陳俊良在捲款後人間蒸發,名下其他資產早在5月已轉移至「大家地產」名下,疑似進行脫產,而大家地產及負責該案營造的「大家營造」負責人卓家雄,正是陳俊良女婿;而卓家雄的「大家地產」也和房仲作家陳泰源家曾有合建糾紛。

陳俊良留下股東和員工擦屁股,其中還包括積欠員工薪資、年終,甚至借錢給老闆未能討回的,都希望能趕快找到續建建商,減少損失。

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