售後回租夯！高力國際黃正忠：投資收益型不動產創造企業被動收入兼具資產保值

高力國際資本市場與投資服務部門副董事總經理黃正忠表示，所謂的收益型不動產，就是購置如店面、商場、辦公室、飯店、甚至廠辦等類型的不動產，購買後可享有租金收益；而企業投資收益型不動產除租金可爲企業創造被動收入外，也具有分攤本業營運風險的功能，更重要的是租金帶來的現金流，可以再轉作其他投資佈局的金流來源之一。

黃正忠表示，收益型不動產依租客性質大致分爲兩種模式，一爲買家購置已有既有租客的帶租約資產、二是賣方出售時直接回租，即我們一般所稱的售後回租。

前者通常已經分層或分戶出租予多組承租人，若部分租約到期後將衍生招租、租金空窗及裝潢免租期等時間及人事成本。

後者則通常租期較長，通常爲10至20年，資產購入後立即就能帶來租金收入，並且由承租方自行管理與營運，對買家來說可省去相當大的招租及管理等成本及心力，同時通常會事先議定每3至5年調高租金，隨物價飛漲，還具有部分抗通膨的優勢。

黃正忠指出，售後回租型的收益型不動產雖具有單一租客的風險，但若買家能於評估標的時，依以下三原則慎選標的，則能大幅降低投資風險：

（1）檢視承租方背景及營運模式是否具有長期穩定付租的能力，且回租租約內有無合宜的履約保障機制。

（2）周邊具有重大公共建設題材，具未來增值潛力。

（3）標的型態非特殊建物規格可以符合主流市場需求，如此若租客退租、亦容易再招租，才能兼具穩定收租並坐收不動產保值、甚至增值等多元效益。