時論廣場》別讓建商對都更卻步（陳建元）

都更案示意圖 （圖／MyGoNews買購房地產新聞）

最近幾則有關民間土地聯合開發成本估算的報導，呈現出土地開發營建成本估算結果的兩樣情。到底土地開發營建成本估算怎麼合理估算？ 一則報導是說新北市很多都更案停擺，因爲缺工、缺料造成營建成本持續上漲已經超出原本的財務規畫。另一個報導是法界對於臺中單元二重劃會工程費用成本是否高估，有不同看法的爭議。判決書認爲業主指示建築師事務所調高營建成本的估算，有高估成本的事實；但比較其他同時由政府或民間興辦的重劃區，單元二的費用既非最高，若從法官認定標準來看，則恐是當時各個重劃區最低的營建成本。爲何一個應該可以客觀評估的營建成本數字，充滿不少個人主觀的認定？

按照經濟學的價格理論，其實所有現價都與現在無關，跟未來纔有關；更嚴格的說，是與大家可以猜測到的有限未來有關。土地開發時程長、金額大、牽涉的人多，建商必須與高風險爲伍。現今都市更新開發機制就設計一個「風險管理費」，視爲對實施者投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報酬，費率在總成本10%-14%之間。簡單來說，就是不可測的風險與難以量化的支出成本，都包含在這裡，超過了建商就準備要賠錢，運氣好自然也賺得多。從學理上來說，這就是交易成本，由諾貝爾經濟學獎得主寇斯所提出，提醒衆人任何產品除了生產成本之外，還有交易成本，後者很重要但難以量測。

以往民間自辦土地重劃，沒有明文寫出這樣的風險管理費，但依然有不可測的風險與難以量化的支出項目，必須包含在實際開發成本之中；各家自然也都有其主觀對於未來的看法，呈現在其或高或低的開發成本估算表上。但實際上估算表一旦完成，資訊就開始無法切合實際，因爲未來情況不斷改變。所以實務做法自然以其土地分配比例做爲最高指導原則，重劃中發回地主的土地比例最低是55%，作爲公共設用地土地比例若是35%，很明確也很沒彈性，剩餘15%土地就必須很彈性地包含很多不確定費用支出的最大限額；超過了實施者要賠錢，運氣好自然賺得多，這是開發者風險調節的地方，最終是要對未來願賭服輸。

所以土地重劃過程變數多、金額大、具有風險，實務上多是以發回地主與作公共設施用地後剩下的土地，作爲工程費用與其他不可測的風險與難以量化支出處理的上限，提供開發過程調節的彈性也是必要的風險管理報酬。工程費用一直上漲，可能因爲追求高工程品質或通貨膨脹，但同樣也會讓抵費地上漲，拿捏之間由開發者斟酌。但若外界或法界人士以「後見之明」的客觀標準要求當時的開發者都能有如此這般的「先見之明」，那未來政府與民間的開發單位將沒有人敢承擔任何風險，進行充滿不確定的土地開發了。

（作者爲逢甲大學土地管理學系教授）