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世博天悅(售樓處)官方網站|2024保利世博天悅樓盤評測-上海房天下

現房！世博江景新盤「保利世博天悅」約190-252㎡！附預約通道

浦東世博核心位置新盤

加推約190-252㎡3-4房

江景房新盤均價16.8萬/㎡

兩橋+兩隧道+四地鐵交通路網

不搖號現房可直接選

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上海保利世博天悅的相關信息如下：

該樓盤周邊交通便利，直線 3km 範圍內有 19 個地鐵站5。教育資源豐富，直線 3km 範圍內有衆多幼兒園、小學和中學5。醫療資源也較爲豐富，3km 範圍內有多家一級及以上醫院5。同時，周邊還有多個商場和大量公園，能滿足日常購物和休閒需求

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一房一價表（有的已經賣掉）

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項目採用空間、光、結構秩序來塑造靜謐與典雅的氛圍。這分爲兩部分，一部分是針對體驗進行設計，整合一系列隨光線和結構變化的空間，進而提升使用者的感官體驗。另一部分是關於如何構建結構秩序，這部分由建築設計語言決定，將場所營造，文化，工藝等元素融入其中。

【保利世博天悅】重金邀請SCDA、詩加達（CICADA）、雅布（Yabu Pushelberg）、Kelly Hoppen等聯手打造黃浦江核心段濱江豪宅。

項目近享濱江藝術帶、開放式綠地——2平方公里世博文化公園（內含上海大歌劇院、馬術中心）、金磚銀行、央企總部等配套。

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建築外立面，材質都是以大面積的玻璃爲主，非常有利於充分採光，也能更好的欣賞江邊風景。

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全套戶型圖如下：

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在邊套戶型的設計上，世博天悅採用L型轉角落地窗設計，結合大白玻幕牆，打造了採光和沉浸式觀景視野。

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不僅如此，世博天悅突破了傳統的戶型設計，在中間套14m的瞰江面基礎上，開創性的增加了約4米的進深採光面，利用中間套的雙層挑高，打造室內上海濱江首個空中泳池戶型，在習習江風之上，獨享浦江兩岸的點點星輝。

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【保利·世博天悅】項目位於浦東的世博濱江，位於前灘北側，與徐匯濱江隔江嚮往，是上海中央活動區中的濱水功能區。

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步行即可抵達“2010上海世博會”原址，約200萬方的世博文化公園，不僅規模在城央很少見，而且配置了大劇院、馬術中心、花藝園等設施，匹配高淨值人士生活需要。

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交通配套方面：項目周邊路網成熟兩橋兩隧四地鐵（南浦大橋、盧浦大橋、西藏南路及打浦路隧道、6、7、8、19號線）；北側比鄰世博洲際酒店、南側比鄰上海地產集團、西側比鄰世博大道、東側比鄰雪野路。

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教育資源方面：浦東南路小學、上海市上南中學、上南中學東校鄒平校區、上海市南洋中學、上海市第八中學、上海紐洋大學等教育資源。（新房不承諾學區）

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醫療資源方面：項目周邊有上海市浦東新區浦南醫院、上海兒童醫學中學、第九人民醫院浦東分院、上海交通大學醫院附屬瑞金醫院等醫療配套。

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上海市最新最全貸款利率，稅費解析，首付比例，及抵扣相關

最新貸款利率，及首付比例

以目前最新LPR：3.85%計算

首套房貸款利率：

最新LPR-45基點 =3.4%

首付：15%

二套房貸款利率：

最新LPR-5基點=3.8%

首付：25%

注：

二套：臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山首付20%

二套：臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山LPR-25基點=3.6%

商住房貸款利率：

最新+60基點=4.55%

公積金首套利率：2.85%（多子女家庭2.55%）

二套利率3.325%

公積金貸款首套首付比例20%

二套首付比例35%（臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山=30%）

公積金首套貸足的前提條件：

基礎賬戶月繳額：1264元

基礎賬戶餘額：21667元

補充賬戶餘額：15000元

公積金貸款計算公式：

月繳額÷0.14×4.8×可貸年限

餘額X30倍

補充公積金餘額X10倍

公積金貸款額度

單人首套80萬，家庭160萬【含補充】

單人二套65萬，家庭130萬【含補充】

公積金多子女家庭基礎額度上浮20%，最高192萬

住宅稅費——————

普通住宅定義：

1：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等

2：單套住房建築面積在144平方米以下(含144)

滿足以上兩條屬於普通住宅

增值稅：【增值稅5%，附加稅0.3%】

滿二年：

普通住宅：免徵

非普通住宅：差額÷1.05x0.053

注：差額=稅務覈定價-原購入價

不滿二年

普通住宅：全額（稅務覈定價）÷1.05x0.053

非普通住宅：全額（稅務覈定價）÷1.05x0.053

個人所得稅：【普宅1%非普宅2% 一手動遷和售後公房均爲 1%】

滿五唯一：

普通住宅：免徵

非普通住宅：免徵

不滿五唯一：

普通住宅：【稅務覈定價-本次增值稅】×1%

可選利潤20%：【覈定價-增值稅及附加稅】×20%

非普通住宅：【稅務覈定價-本次增值稅】×2%

可選利潤20%：【覈定價-增值稅及附加稅】×20%

注：未成年人和父母一起在產證上，房屋出售徵收個人所得稅時，未成年人是否計算在家庭內各交易中心不一致，虹口寶山靜安未成年子女和父母算是一個家庭，其他的不算在一個家庭上的，可單獨踢除計算

【契稅】

首套：≤90平【覈定價-增值稅】×1%

>90平【覈定價-增值稅】×1.5%

二套：【覈定價-增值稅】×3%

契稅的繳納條件：

個人購買首套房房屋面積≤90 平稅率爲總房價1%

個人購買首套房房屋面積> 90平稅率爲總房價1.5%

個人購買二套房無論面積大小稅率均爲總房價3%

動遷款買房提供動遷協議和結算清單，戶主到場簽字可以抵扣部分契稅，例如買一套300萬的房子，動遷款是200萬，則按照100萬差額作爲基數徵收契稅

售後公房出售後一年內買房：提供原始購房材料可以抵扣部分契稅，計算方式同動遷款買房

現實中很多家庭把孩子也寫在房產證上，造成孩子再買房時契稅按二套計算，常用的解決方法就是去交易中心作析產，把份額劃爲1%，然後再把1%過戶給父母，這是最划算的一種方法

如果是兩個家庭買房，一個家庭名下首套，另一個家庭名下二套，則按持有房產的比例分開各自計算契稅

贈與.繼承.房屋再出售

直系贈與：增值及附加稅：免徵

個稅：免徵收

契稅：合同價x3%

非直系贈與：

增值及附加稅：同商品房計算方式

個稅：覈定價 x20%

契稅：合同價x3%

直系繼承：

增值及附加稅：免徵

個稅：免徵收

契稅：免徵收

非直系繼承：

增值及附加稅：免徵

個稅：免徵

契稅：房屋總價3%

公證費：房屋總價1%

受贈或繼承得來的房屋再出售時：

契稅：同商品房計算

增值及附加稅：同商品房計算

個稅：覈定價 x20% （滿五唯一免徵）

非居住類房屋稅費：需要提供交易中心認可的評估報告

詳細計算方法請來電或微信諮詢，這裡主要闡述住宅類稅費計算方式

房產稅————

這裡重點講一下房產稅

房產稅執行時間：2011年1月28日出臺

房產稅：上海和重慶爲試點城市，早已有之。

網傳的房產稅指的是房地產稅，性質不同，目前的房地產稅提案是沒有通過的，望知悉！

1：房產稅稅率每年更新一次

2：每年執行最新徵收單價標準

3：以2022年爲例：官宣的單價標準爲81948萬

4：成交單價≤81948萬，徵收稅率爲0.4%

5：成交單價>81948萬，徵收稅率爲0.6%

6：逾期未繳納房產稅，會產生滯納金，滯納金爲每日未繳額的萬分之五

7：房產稅計算公式：=應稅面積 × 新購單價 × 70% × 0.4% ÷ 1.05

8：房產稅起徵時間：產證登記日期的次月開始徵收

9：房產稅繳納時間：每年12月31日前繳納

10：客戶方在 2011年1月28日前與父母共有住房，且父母爲外地戶籍的，若父母符合購房減免房產稅條件的，只要符合購房資質，即免徵房產稅；若父母不符合購房減免房產稅條件的，則客戶方本次購房在房產稅的認定上屬於二套，需要計算與父母共有房屋所佔份額的面積

11：夫妻雙方爲滬籍，夫妻雙方各自在2011年1月28日前同父母（上海戶籍）共有住房，若家庭名下在滬無其它住房的，在具備購房資質的前提下再次購入住房在房產稅屬於首套範疇，可免徵房產稅；若家庭名下有其他住房的，則房產稅認定上屬於家庭二套，與父母共有房屋所佔份額的面積也需計入家庭住房房產稅徵收範圍。

12：外地戶籍方與父母或上海戶籍方與外地戶籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在滬共有住房的，且家庭名下沒有其他住房的，若父母符合購房減免房產稅條件的，在符合購房資質的前提下再次購入住房房產稅屬於首套範疇，可免徵房產稅；若父母不符合購房減免房產稅條件的，則房產稅認定上屬於家庭二套，與父母共有房屋所佔份額的面積也需計入家庭住房房產稅徵收範圍

特殊客戶羣體房產稅的免徵條件

1：在滬軍官家庭購房免徵房產稅

2：在滬就讀博士家庭購房免徵房產稅

3：進站博士後購房免徵房產稅

公司名義購入的房屋，持有期間仍需按季度繳納房產稅

房產稅計算方式可自主選擇以下：

計算方式一【自用】：購入的核定價×80%×1.2%

計算方式二【出租】：月租金×12%×月數

房產稅徵收範圍：以家庭人口爲基數

1：原有面積+新購面積小於人均60平優惠面積 = 免徵

2：原有面積+新購面積大於人均60平優惠面積=只徵收應稅面積

（例如：夫妻無孩子優惠面積120平，現名下原有面積80平，加新購面積 100平，則100+80-120=60平，60平即爲應稅面積）

3：原有面積大於人均60平優惠面積=只徵收新購住房面積

4：滬籍首套免徵

5：外地戶籍居住證滿三年或積分達到120分=免徵

6：外地居住證未滿三年需繳納，滿三年後申請免徵並退還之前所繳稅費

7：外籍在滬（居留許可證）連續滿三年且在有效期內，可在報稅當日直接申請免徵（臺灣爲居留簽註,港澳居民暫住證）

8：外籍未滿三年需繳納，滿三年後申請免徵並退稅

9：持有B類證件（海外人才引進）或中國綠卡可直接申請免徵

10：2011年1月28日前擁有的房產不計入房產稅徵收範圍

滬籍申請同住人減免房產稅的條件：同住人同等優惠面積也是60平

1：同住人爲申請人的父母或成年子女

2：同住人爲上海戶口

3：同住人在上海無居住類產權房

4：同住人和申請人的戶口須在同一戶口簿或房屋內

5：同住人只能申請一次減免房產稅

6：同住人需購房，須先辦理同住人撤銷手續方可審稅

動遷房

售後公房

抵扣稅費

動遷款（純貨幣補償，沒有分房）首次抵扣契稅/破限購所需材料：

需要購房人和至少1位被徵收人到場，如果購房人和被徵收人同一個人只需要購房人到場即可

提供材料：

1、《動遷協議》原件

2、《結算單》原件（若有）

3、所有被徵收人身份證原件

4、其他不到場的被徵收人寫《委託書》

5、購房人家庭證件（如身份證、結婚證、戶口本等）；

6、女方或者男方和父母的關係證明用於剔除限購前共有的房子

7、體現客戶戶口在被徵收房子裡的戶口簿

一般用動遷款買房抵稅時的交易流程：（視交易中心不同略有不同）

審稅查限購（買賣雙方到場）——>10個工作日後繳稅過戶（買賣雙方到場）——>5個工作日領產證（買家到場）

《動遷款破限購注意事項》

1.動遷的房子爲使用權房：使用權的房子需要去動遷組開在冊人員證明，過戶時所有在冊人員都需要到場，籤承諾書，承諾這個破限購的名額給這個購房人使用；

2. 動遷的房子爲產權房：產權房的房子動遷，只有原本在產證上的產權人可以破限購，過戶時在產證上的人需要全部到場，籤承諾書，一樣承諾破限購名額給到本次購房人，產權房需提前去房屋所在地辦理滅失（把原來的房子覈銷掉）。

3、被徵收人明確寫明瞭“亡“字的，可以不用提供任何材料。

4、被徵收人中若有人去世了，但沒有寫明“亡“字的，需要提供死亡證明原件（配偶本人到場帶身份證，若配偶也不在世，有繼承權的人要到場，若繼承權人爲多人的，另需要提供家庭內部協議，這個協議在動遷組簽過）

5、破限購的情形中若客戶分了房子又拿錢的，不能破限購。要等分的房子新產證辦理出來後，才能抵扣動遷協議金額以內的契稅，只有純拿錢的客戶，戶口在被拆遷掉的房子裡，或者是被徵收人，纔可以破限購，子女戶口不在被拆遷的房子裡的，也不是被徵收人的，提供關係證明，只能抵扣契稅，不能破限購。

《售後公房抵扣材料及注意事項》

1、買進時的《上海市公有住房出售合同》

2、《公有住房出售專用票據》或《建設銀行繳款憑證》

3、賣出房子的《上海市買賣合同》

4、賣出房子的增值稅普通發票（記賬聯）

5、售後公房的現狀產調或新產證複印件

6、售後公房原產權人身份證原件

7、關係證明材料（若給成年子女或父母抵扣）

8、賣出前產證若有變更，需提供相應歷史產調和變更材料（例：繼承提供繼承公證書，原始產調）

售後公房抵扣契稅要滿足 “賣出售後公房且交易結束” 這一條件，則要提供證明是售後公房的材料和賣出且交易完成的材料。提供1和2項材料可證明房子是售後公房，提供3-5項材料可證明房子已賣出且交易已結束；售後公房原產權人把抵稅名額給子女或父母使用，需提供6-7項材料，售後公房做過變更需要根據變更材料判斷售後公房的性質是否已改變，若改變則不能抵扣，所以要提供第8項材料。售後公房只能直系親屬兩代以內相互抵扣，而且賣出售後公房與買進住房的網籤時間不能超過1年。若先買進住房，後賣出售後公房，也可辦理先交契稅，後辦理退稅。

判斷是否是售後公房常用方法：包括白皮合同，建行結款單或專用票據這些，一般產證的附記頁上會註明有：已購公房等字樣。

售後公房是房改之後，公有住房（就是使用權房，沒有產證只有房卡的那種，只有滬籍才能交易的房屋）原承租人買斷之後，變成完全產權，性質就變成爲售後公房，可以享受國家的一個政策福利，在出售的時候無論年限長短，價格高低均可免徵增值稅，在賣掉售後公房且買進新的住房（需網籤一年內）還可以享受一次契稅的減免抵扣。且原承租人買斷時根據工齡長短價格方面也是極其優惠，通常只有幾百元每平米

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