深鐵集團前三季度鉅虧近80億元，“軌道+物業”模式能否穿越週期

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

深鐵集團又虧了。

根據深鐵集團近期發佈的三季報，今年前三季度，深鐵集團實現營業收入約122.96億元，上年同期爲89.62億元；淨利潤虧損約爲80.74億元，上年同期虧損5.77億元，創下2015年以來前三季度最大虧損記錄。

從季報中可以看到，深鐵集團的虧損額主要來自於兩個方面。其中，投資收益虧損高達48.5億元。這部分產生虧損的原因主要是持有萬科股權，萬科今年前三季度虧損超過179億元。此外，今年前三季度深鐵集團營業利潤虧損額錄得79.8億元。

對比往年，深鐵營業利潤的虧損也明顯擴大。2023年全年，深鐵的營業利潤錄得16.4億元，今年上半年虧損則已經達到了37.1億元。由此對比，深鐵在今年的營業利潤表現也在掉頭向下。

深鐵集團曾經以投資萬科以及站城一體化開發而賺得盆滿鉢滿。如今隨着萬科業績轉淡，加之房地產開發業務規模和利潤均不及高峰時期，其業績因此變得平庸，與其他地鐵公司相比，也不再具有突出優勢。

鉅虧背後

深鐵集團第三季度的虧損並非沒有預兆。

去年以來，深鐵集團利潤額在逐步下滑。今年上半年，深鐵集團也已經錄得虧損，歸母淨虧損是37.9億元。今年前三季度，深鐵集團虧損額進一波擴大，報告期內實現歸母淨虧損達到80.97億元。

根據深鐵集團的財務報表，今年前三季度，對聯營和合營公司的投資虧損爲48.65億元。深鐵集團主要的聯營和合營公司是萬科。今年前三季度，萬科虧損超過179億元。截至目前，深鐵持有萬科27.18%的股權。

雖然萬科對之衝擊不小，但早在去年三季度萬科還未出現鉅額虧損之前，深鐵集團已經“先顯頹勢”。根據全國銀行間拆借中心發佈的深鐵集團2023年三季度合併財務報表，去年前三季度，深鐵集團營業利潤錄得2.97億元的虧損，歸母淨虧損則是7.46億元。

與此同時，2023年前三季度深鐵集團的投資收益是37.2億元，對聯營和合營企業的投資收益高達36.7億元，這意味着當時萬科仍然爲之貢獻了可觀的投資收益。

由於具有一定的公益性質，目前國內在運營的地鐵集團多數處在微利或者虧損的階段。例如，廣州地鐵2023年營業總收入達到141.2億元，創歷史新高，其中歸母淨利潤卻僅爲2092.7萬元，比2022年減少了8.17億元。

深鐵集團其實也不例外。2023年，深鐵集團地鐵、鐵路運營及管理設計板塊實現營業收入102.49億元，同比增長32.54%。同期的毛利率雖同比增長53.81%，但仍然爲負23.6%，顯示這部分業務虧損嚴重。

深鐵集團的利潤來源，主要來自於兩方面。由於投資萬科以及較早進行站城一體化開發的優勢，在此前幾年可謂佔盡先機。2021至2023年，深鐵集團歸母淨利潤分別爲29.97億元、10.43億元和5.51億元，對應的投資收益則是64億元、67.9億元和48億元，這部分收益主要來自於投資萬科。

今年前三季度，深鐵集團運營和站城一體化開發業務在營業收入上也錄得不錯增長。

根據深鐵集團官方發佈數據，今年前三季度，深鐵集團站城業務收入45.77億元，同比上漲166%；此外深鐵集團的商業、酒店、物業服務等經營性業務收入同比也增長20%。

地產走弱

由於深鐵集團的地產開發業務主要在深圳進行，深圳又曾在全國樓市中走出獨立行情，過去幾年地產業務曾經是深鐵集團業績增長的助推器。

此前，深鐵集團曾通過第三方發佈文章表示，今年上半年，深鐵站城開發實現營業收入44.18億元，同比增長170.14%，毛利率36.19%，這正是深鐵集團不斷推進“軌道+物業”模式高質量發展的豐碩成果。深圳地鐵過去二十餘年的發展成效足以證明“軌道+物業”是經實踐檢驗的成功模式，是能夠穿越週期、助力城市高質量發展的可持續發展模式。

更早之前，深鐵集團的站城開發業務貢獻更加可觀。

根據深鐵集團的財務報表，2022年，深鐵站城一體化開發營業收入爲160.48億元，營業成本72.83億元，毛利87.66億元，毛利率爲54.62%。2023年，這部分收入已經有所下降，當年實現營業收入147.23億元，同比下降8.26%，營業成本同比增長26.56%。深鐵集團解釋稱主要系經營環境及需求影響，同期銷售收入有所下降。當年，深鐵並未披露毛利潤，毛利率則是37.4%，同比下降17.22個百分點。

今年上半年，深鐵集團的站城一體化開發業務毛利率進一步下滑至36.2%。而根據深鐵集團最新披露的數據，今年前三季度，其站城開發毛利率達45.73%，深鐵集團還稱，這有力反哺了軌道交通。

一家瞭解深鐵集團地產業務的深圳國企人士對21世紀經濟報道記者表示，“深鐵之前靠TOD開發拿了不少好地，很多地鐵公司會和選擇和地產公司一起開發，但深鐵更喜歡自己開發，對地產開發依賴度較高。”

在地產業務向上的年景裡，深鐵集團拿地幾乎“不眨眼”。可供對比的是，2021年，深鐵集團是在深圳拿地最多的企業，當年深鐵集團砸下178.51億元攬下5宗地；2022年，深鐵集團在深圳大舉拿地，當年共拿下6宗（其中2宗爲聯合拿地）宅地，總金額達153.7億元。

但隨着深圳市場下行，深鐵集團依靠地產業務反哺軌道交通運營的模式可能將難以爲繼。除了這部分毛利率在持續下滑以外，深鐵集團在土地市場上的投資也明顯收縮了。

今年以來，深鐵集團在深圳僅有一宗地進賬。今年10月8日，深鐵集團通過招拍掛方式以66.65億元競得機場東車輛段綜合開發項目，總建築面積約28.99萬平方米。

與此同時，深鐵集團在深圳的銷售規模也已經有明顯下滑。根據克而瑞統計數據，今年前10個月，深鐵集團在深圳的權益銷售額是101.42億元，而去年全年，深鐵集團的權益銷售額爲141.99億元，2022年更是高達181.74億元。

深鐵集團今年的銷售額將在未來的兩年內陸續進行結算，按照銷售額下滑的速度，深鐵集團未來地產開發業務的營業收入也將存在進一步下降的可能。即便在利潤率保持穩定的前提下，能夠結算出來的利潤也將不如以往。

在這樣的處境下，深鐵集團是接受平庸抑或尋找新的模式穿越週期，值得市場關注和期待。