深讀｜中共中央定調房地產政策：充分賦予城市調控自主權，改革商品房預售制度
新華社7月21日受權全文播發《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（下稱《決定》）。
《決定》提出，健全保障和改善民生制度體系，加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。
上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，隨着房地產供求關係發生重大變化，房地產調控政策工具也要相應改變和進階，從原來高度依賴行政化手段轉向市場化手段爲主，更加註重基於城市住房供需特徵和城市發展需求來精準施策。此外，更加強調運用“市場+保障”相結合的機制來進行住房資源配置，並以着力支持住房剛需和釋放住房改善需求爲中心點進行施策。
“新時期‘房住不炒’的基本理念仍會堅持，房地產市場會在房地產開發融資及預售制度變革及信貸財稅土地相關配套制度的改革完善驅動下，讓商品房更加回歸商品屬性，降低獲取門檻，可及性更高，供需匹配更好提升，房地產市場更加平穩健康發展。”陳杰說道。
加快建立租購併舉的住房制度
《決定》提出，健全保障和改善民生制度體系，加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，打造租購併舉的住房制度，寫入了黨的十九大、黨的二十大的報告中，是我國新時期住房制度發展的方向，也是房地產新模式框架中住房供給側結構性改革的主要內容。
李宇嘉認爲，目前來看，住房需求的主體是新市民、年輕人、外來人口，其中也有工薪階層和人才羣體。他們居住的模式就是先租後買，甚至是長租。租購併舉的住房制度，一方面將租房作爲重要的、等同於買房的居住形式，要在公共服務上實現均等化，比如租房可以落戶，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，租房可以入讀公辦義務教育等。近年來，租購併舉的住房制度已見雛形，熱點城市規模化的租賃住房供給佔到近三成，租房可以落戶、享受公辦教育已經在熱點城市落地。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然也指出，在“租購併舉”的國策引導下，隨着保障性租賃住房築底的逐步完成，解決了新市民和青年人羣體的基本居住需求，爲他們提供了穩定的住房保障。展望未來，可以預期租賃服務的目標人羣將逐漸從剛需的新市民和青年人擴展到改善性人羣，這一轉變將進一步彰顯租賃住房在整體房地產發展新模式中的重要性。改善性人羣不僅追求住房的基礎功能，更注重居住品質和環境，將進一步促使租賃住房市場向多元化和高質量方向發展。
城鄉居民納入住房需求，支持住房需求多樣化發展
《決定》提出，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。
在當前的住房保障體系中，保障性住房主要包括配租型保障房以及配售型保障房。
李宇嘉提到，這兩類房源最大的特點就是低租金、低售價，目的是降低城鎮化的成本，讓工薪階層和人才羣體可以較低的成本融入城市，不再爲住房焦慮，從而放開手腳爲美好生活奮鬥。下一步，除了新增建設外，部分房源將通過盤活存量來解決。此外，未來還要大規模盤活閒置土地，建設配售型保障房。配售型保障房將承擔商品房下跌後穩定行業的重任，而且也是通過供給側結構性改革適應需求端變化。
此次會議還提出“支持城鄉居民多樣化改善性住房需求”。中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強認爲，該條表述明確了支持住房需求的多樣化發展，並將城鄉居民納入住房需求，進一步豐富了住房需求的層次性。
一線城市樓市政策有望進一步放鬆
《決定》提出，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。
李宇嘉認爲，賦予各城市政府房地產市場調控自主權，這是完善中央和地方在調控房地產方面的權責分配、實現權責對等，這是提高治理能力的體現。也就是，將調控的權力給到地方，也將穩定房地產的責任賦予地方。在城市分化、區域分化，購買人羣差異化的當下，地方需要在自主權的前提下，落實因城施策，才能將房地產管理好。
王業強表示，後續將進一步從需求層面放開限制。會議提出“允許有關城市取消或調減住房限購政策”，意味着一線城市房地產市場政策的進一步放鬆，而“取消普通住宅和非普通住宅標準”，交易稅費的降低也將會刺激改善性需求的進一步釋放。
商品房預售制度將逐步向現售轉型
《決定》提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。
王業強表示，房地產開發融資方式、商品房預售制度、房地產稅收制度等需要進一步適應租購併舉的住房制度和房地產發展新模式的變革。
商品房預售制度將進一步改革並完善。根據中指研究院監測數據，今年前5個月，現房銷售表現好於期房，佔比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31.0%；現房銷售1.1億平方米，同比增長23.0%，表現明顯好於期房。從佔比上看，2024年1-5月現房銷售面積佔總銷售面積的比重爲30.6%，較2023年全年提升8.1個百分點。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認爲，改革商品房預售制度，意味着商品房預售制度不會取消，仍然會存在。但是市場趨勢是現房爲主，期房銷售佔比下降。商品房預售制度改革的總體方向應該是在保護購房者權益的基礎上，提高資金監管效率和使用效率。
業內人士指出，伴隨着房地產行業進入新的發展階段，房地產發展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩步推進，後續將逐步由預售向現售轉型。
在改革房地產開發融資方式方面，李宇嘉認爲，就是要全面落地白名單融資協調機制，即加強金融監管總局和住建部兩個部門在房地產政策上的“一致性”。以房地產項目合規爲“一致取向”，兩個部門通力合作，強化項目“推送-反饋”閉環機制和貸款“投放-使用-償還”機制，促進兩個管理部門政策上激勵相容，着力於促使房地產項目滿足“5+5”的標準化合規條件。
《決定》還提到，完善房地產稅收制度。業內認爲，未來會全面捋順房地產相關稅收，降低開發環節、交易環節的稅負，同時，將交易環節的稅收轉移至持有環節，鼓勵商品房交易和循環。