上市房企陸續披露半年業績預告 可動用現金流成爲解讀核心

隨着中報季的臨近，上市房企陸續披露了業績預告。

8月18日，碧桂園發佈盈利預警公告，預期公司截至2022年6月30日止半年度的核心淨利潤介乎45億元-50億元，股東應占淨利潤介乎2億元-10億元。

再早3天，剛實現本地國資入股的建業地產公告稱，預計今年上半年歸屬股東淨虧損在50億元-60億元；另外還有正榮地產也在同天宣佈預計上半年將錄得虧損約25億-30億元。

據本站房產不完全統計，截至目前，已經有近80家上市房企發佈了2022年上半年盈利預警。其中，業績虧損的房企數量遠超一半。而處於盈利狀態的房企中又有過半，預計盈利額同比下滑。

“觸底”於行業來說，或許仍有一段路程要走。而在“復甦”之前，解讀房企中報的邏輯，也在結合業務與環境適當調整——以前追求的是：“這是一家掙錢的公司”，現在更看重的是：這是一家能持續掙錢的公司。

從已披露的預警公告看，致使房企們的中報業績看起來在繼續“沖涼”，大抵有以下幾個原因：

一是市場下行疊加工程進度減緩，已出售物業結轉確認的收入減少。

受疫情波動等重重不利因素影響，去年下半年以來，房地產市場銷售疲弱，房地產行業進入寒冬期。截至今年上半年，百強房企銷售額仍處於同比腰斬的境地。

二是部分低毛利項目結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降。

此次中報納入結算的項目，有部分爲2018-2019年爲擴大規模所拿的高價地，中原地產高級研究經理盧文曦認爲，“當前爲回籠資金，房企不得不降價促銷，一些項目的銷售價格難以覆蓋成本，出現虧損並不意外”。

三是出於審慎性原則對物業項目計提的減值增加。

根據當前情況，企業普遍認爲市場並未出現預期企穩反轉，因此計提的相應存貨跌價準備，也較上年同期增加，

四是外匯波動造成預期淨匯兌損失所致。

上市房企的境外債，大部分來自美元或港元債務。上半年，因人民幣兌港元及美元匯率下降，不少房企由此產生較大匯兌損失。

困難是重重的，生路是唯一的。

有不少業內人士直接評價：“在行業如此艱難的情況下，能活下來就不容易。”

而“活下來”的核心關鍵詞，是現金流。

爲了保持流動韌性，企業需要做出新的戰略取捨。哪怕是以“穩健”著長的碧桂園，也在做極壓測試，把重心放在保證資產負債及利潤的平衡上，以儲備充足的可動用現金，跨越未知時長的調整期。

在8月18日下午舉行的投資者發佈會上，碧桂園總裁莫斌透露，碧桂園已將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，確保實現“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動，留足安全墊以應對外部的不確定性。

事實上，碧桂園的手持現金規模，在業內已經處於頭部水平。今年上半年，碧桂園實現權益銷售1850億元，權益回款約爲1703億，權益回款率92%，已連續7年回款率保持90%以上的區間。

這也讓碧桂園在行業收入和融資端雙重持續承壓背景下，上半年仍實現經營性現金流淨額爲正，僅靠自身經營性回款而不依賴於外部貸款就有效覆蓋運營支出，並通過經營性現金流去償還高成本短久期的融資，進一步優化了負債結構。

而作爲監管支持的示範性房企，碧桂園還是目前爲數不多能夠進行全品種融資的民營房地產公司，這也給碧桂園的現金流動多加了一道保險閥。

在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態下，碧桂園發行可轉債摺合33.68億，配售新股摺合24.1億；從去年下半年至今，碧桂園在境內共計發行公司債及中票合計61億、供應鏈 ABS及ABN合計87億。

加上近日有市場消息稱，監管部門計劃通過指定國有企業擔保和承銷示範性房企的人民幣債券新發，爲部分房企提供流動性支持，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、金地四家房企作爲示範房企被納入考慮範圍內。

而這也意味着，碧桂園等優質民營房企的融資支持或將得到進一步升級，它們的流動性，在中報穩健的基礎上，還將得到更多方面的提升。

於政府層面來說，支持優質民營房企流動性，是在維繫行業信心，也是在授人以漁，護航更大的民生穩定。

以碧桂園爲例，憑藉着可控的槓桿水平，以及穩定的現金流，今年上半年碧桂園共計交付1070個批次、25萬套房屋，其中438個項目首月交付率達75%及以上，成爲業內上半年保交付的領軍企業。而下半年，碧桂園的計劃交付量，將進一步提高到50 萬套。

這對於維繫行業與投資者信心，起到了極大的支撐作用，畢竟，“保交付，是房企實現良性循環的底線”。

億翰智庫在分析中就提到，“保交付”正成爲穩財務、穩回款、穩經營的重要保障手段，在加速企業已售未結轉項目的資金回籠的同時，還能夯實企業交付信用，爲後續項目銷售去化打下良好基礎，助力企業可持續發展。

在莫斌的期許中，未來碧桂園在保證每一套房按時完美交付的同時，還要保證所有的債券要剛性兌付，保證公司核心資產和核心人員。同時，碧桂園也要致力於新業務，在新業務與主營業務的競爭力的加持下，實現越做越好。

在投資者會上，莫斌也透露了碧桂園新業務之一科技智慧建造的最新進展。

據他介紹，今年6月，碧桂園將旗下建築板塊騰越系公司及原博智林旗下的總包單位進行整合，正式成立了科技建築集團。通過整合建築機器人“研發-生產-應用”的全過程，目前已經在碧桂園全國正在建設的項目上投入使用，同時公司在順德開展“63畝試驗”，對智慧建造體系做全過程測試，成效顯著。

莫斌表示，“建築機器人的發展對主營業務來說，就像‘老虎插上翅膀’，將會爲主營業務帶來更多的效益，也能爲國家、社會及投資人創造更大的價值。”

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