商貿零售進入存量競爭，消費類REITs供給大增

消費類基礎設施REITs（不動產投資信託基金）的發行數量在2024年迎來了顯著增長。

截至目前，已有6單消費基礎設施REITs成功發行，發行總規模總計超145億元，其中4單已經上市交易。目前已發行消費類REITs底層資產主要包括百貨商場、購物中心。

行業人士分析稱，從全球成熟REITs市場來看，消費REITs資產規模大，市場化程度高。從當前國內零售百貨發展趨勢來看，行業競爭加劇，老百貨經營承壓嚴重迎來閉店潮，但也有不少百貨求變創新持續刷新銷售額。存量競爭背景下，消費基礎設施REITs產品供給增加，也體現出市場對此類資產的青睞和預期。

發行提速

今年以來公募REITs發行市場顯著回暖。第一財經據Wind統計，截至8月9日，年內已有13只公募REITs成功發行，其中6只是消費類REITs，佔比超過四成。

從全球成熟REITs市場來看，消費REITs資產規模龐大，市場化程度高，扮演着不可或缺的角色。

標普全球評級分析報告觀點稱，中國商業地產REITs（包括購物中心、百貨商場和農貿市場等）起步較晚，目前僅有4只上市交易。但該評級機構看好中國商業地產REITs，預計該類項目底層資產價值或超5萬億美元。”

新發市場上，華夏首創奧萊消費REIT和華安百聯消費REIT均在公衆投資者發售部分提前結束募集，分別實現網下發售份額的6.3倍、1.48倍超額認購。

此外，今年8月1日，基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目正式由試點轉入常態化發行。行業普遍認爲，這一規定爲消費基礎設施REITs的資產組合提供了更大的靈活性。

具體看來，新政策允許消費基礎設施中與消費基礎設施物理上不可分割、產權上歸屬於同一發起人的酒店和商業辦公用房納入項目底層資產，其建築面積佔底層資產總建築面積比例原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。

二季度業績穩定

業績方面，二季度消費基礎設施領域的REITs表現相對穩定。

具體看來，業績排名靠前的華夏華潤商業REIT報告期內收入爲1.74億元，淨利潤爲0.11億元。累計可供分配金額8666萬元。按募集規模計算（對應發行價格6.902元/份），相應年化分派率達到5.05%。

中金印力消費REIT收入約爲7247.9萬元，淨利潤約464.96萬元，報告期內可供分配金額約3680.99萬元。

中金公司研究報告分析稱，二季度上市消費基礎項目整體經營維持相對穩定，主要得益於項目主動運營管理能力，如招商管理調整業態組合，活動策劃吸引客流等多重措施。不過行業整體環境來看，上半年以來，我國消費呈現修復趨勢，但修復動能趨弱，社零總額累計環比自2月份5.5%下滑至6月份3.7%，消費信心仍有待提振。

華夏基金分析稱，消費REITs與產業園、保租房及物流REITs同爲產權類REITs，其分紅主要來自於底層項目的租金收入。消費類REITs的商業項目租戶多爲品牌商，其租金收入與商場的銷售額及客流密切相關。收益模式往往涉及聯營及抽成的業務模式，營業收入的驅動因子更爲多元。此外，商業的經營業績與居民消費能力及消費意願緊密相關，這使得消費REITs成爲反映消費市場動態的重要指標。