商辦洗牌蠢動 鬆動房東市場結構

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。(本人提供/王莫昀臺北傳真)

高力國際統計,不畏今年第1季臺北市商辦平均空置率持續走高,甚至到年底前還會續增一個百分點至6.7%,平均租金仍穩漲0.6%,進駐信義區的門檻已來到每月每坪3300元,頂辦租金更達4376元。不可諱言,2018年以後商辦新供給短缺,再加上《危老條例》上路之後,吸引老舊商辦踏上都更、危老的活化之路,大砍20棟、10萬坪以上的既有庫存之餘,史上最大投資臺灣潮進一步扭曲供需失衡的現象,過去5年租金走揚、空置率下探3%的臺灣奇蹟,獨步全球,「房東市場」的態勢不言而喻,即便疫情期間都漲聲不斷。

然未來2年將出現超過20萬坪的新大樓上市,供需關係將面臨重新平衡的挑戰。而0403這場25年以來的巨震,恐加速供需兩端間的支點調整,ESG、價格則是調整新平衡結構的移動關鍵。被蹺蹺板拱起來、失重的大樓若未能在安全修繕、機能補強、設備更新、管理維護上面同步升級,短期固然在新增供給量有限且價格成本高的狀況下,租客無處可逃,因此房東尚能安穩鎖住租客,說不定還能依憑「現貨爲王」的寡佔優勢,收割最後一把韭菜,但2年後不但傳統商圈將躍出40萬坪生力軍的拉力,更要慎防大直、南港、內湖、北士科等新興聚落總數直逼百萬坪,高規、低價的園區、總部級規格新大樓的逆襲,建議老商辦業主必須正視面對重建、整建在中長期成本、效益、風險面的多重挑戰。

目前臺北市蛋黃區的七大辦公商圈有超過60%的商辦大樓是在2003版《混凝土結構設計規範》、2006年版《建築物耐震設計規範》之前就完成設計、申請建照,甚至已經使用多年,不但耐震能力堪慮,而且建築設計、建材選料、設備規格、施工品質的條件都有「先天不足」的缺陷。更重要的是,中央氣象署地震測報中心統計4月地震合計1396個,其中規模6以上的地震共達6次,規模5至6的也有66次,強烈且頻繁的地震正在對全臺建築進行壓力測試,放大「後天失調」的不可逆危機。

在無有效、充足新供給的前提下,暫無企業逃生潮出現,但考量到未來營運穩定、招募順利等條件,超前部署尋求搬遷到安全大樓的需求已然出現,且優先性遠勝過去大樓升級、租金水準、商圈選擇、區位偏好、資本支出折舊、組織調整、租約到期等因素,也使得大樓的耐震、應變、復原機制的良窳,成爲大樓個別條件重新洗牌關鍵,間接強化「租新不租舊」、「買新不買舊」、「預租早鳥」、「以買代租」等趨勢,加以高利率盤旋、打炒房政策、混合型工作型態興起等外部因素推波助瀾,一旦新大樓出現,安全閥一開,需求分化、快速流動,掏洗市中心、老商辦租客,勢必加重舊商辦招商、經營的壓力。

從公共安全、產業營運、環境升級等各面向來看,對一定屋齡以上的舊商業大樓進行強制性建物結構安全性能評估、耐震安檢、補強評估,已是刻不容緩,不容再粉飾太平。沒有人是局外人,主管機關、產業工會應自覺發起,並杜絕大樓以房價、成本爲理由,綁架安全檢測、資訊公開的陋習。建築產業的進步不只是投資、收益金額的創新高,而是真正以買方、租客長久利益爲核心,提供安全、便捷、舒適、永續,乃至尊榮的空間環境,當以上條件都俱足,纔有理直氣壯的定價話語權。