全國首例政府協調退款！南京一停工樓盤33戶購房人已簽退房協議
在“保交樓”政策推動下，各地此前停工的項目陸續復工迎來交付。但是，也有地方存在項目依然停工的情況，購房者仍然面臨“房錢兩空”的局面。
據新京報記者瞭解，近日，南京珠江四季悅城項目在停工兩年後，由地方政府介入協調組織開發商向業主退還首付款。
7月29日，南京市江寧區房產局向新京報記者回複稱：“江寧區主動化解房地產領域風險，推動企業開展集中退房。鼎瑞嘉苑，推廣名珠江四季悅城，由南京鼎瑞置業有限公司（下稱‘南京鼎瑞置業’）開發建設，2022年4月開盤，合計認購銷售42戶，監管賬戶共計5067萬。由於總包單位停工造成小區未交付問題，經區房產局和屬地介入協調，計劃啓用監管賬戶資金啓動退房，截至7月29日，已有33戶與開發商簽訂了退房協議，剩餘9戶正與開發公司協調中。”
南京珠江四季悅城項目退還房款事件引發了社會關注，這也是“保交樓”以來全國第一例住宅項目停工後由官方協調集中退房、退首付的案例。業內人士認爲，南京當地政府幫業主討回首付款的做法，或將爲難以“保交付”的樓盤提供新的解決途徑。
全國首例官方介入協調退首付
據天眼查顯示，珠江四季悅城綜合體項目由南京鼎瑞置業開發，所涉及的G96、G97、G98、G104、G105合計5幅地塊。南京鼎瑞置業由南京空港新城城市開發建設有限公司佔股49%，南京珠江景明企業管理諮詢有限公司佔股51%，其中後者股權穿透後爲珠江投資，這也是珠江投資進入南京的首個大體量綜合體項目。
在項目建設之初，珠江投資擬投資100億元將其打造爲南京空港新城城市綜合體建設項目，建設空港新城商業中心、研發辦公、宜居住宅及相關配套設施。
其中，上述珠江四季悅城業主當時購買的G98號地塊和G104地塊分別於2021年和2022年開盤，交付時間分別爲2023年6月和2024年6月，對應的均價約19980元/平方米和19707元/平方米。
但是，據公開信息顯示，因爲珠江四季悅城項目前總包單位蘇中建設集團受到恆大債務問題波及陷入資金鍊困局，而後該項目也受到拖累導致停工。
在2023年4月，就有業主在人民網留言板上表示，珠江四季悅城G98地塊於2022年7月份開始便處於停工狀態。從2022年7月算起，G98樓盤的停工時間至今已接近一年半之久。
2024年6月19日，一位業主發起標題爲“協助我退房”的訴求。該業主在人民網留言板上具體表示，“我於2022年8月底認購祿口珠江四季悅城G104地塊鼎瑞嘉苑1棟401，停工後經過長達兩年的各種投訴，如今終於到協商退房的節骨眼，售樓處銷售總監卻回答說這種情況公司不允許退房，我的14.1萬元還是東拼西湊來的，說不退就不退，一點誠信沒有。”
對此，南京市江寧經濟技術開發區於7月11日下午回覆稱，“我委於2024年5月17日、5月24日組織開發商會談協商，明確提出交房日期前啓用G104監管賬戶資金啓動退房流程。6月4日，我委再次召開珠江G104購房矛盾協調會，會上督促開發商拿出退房方案並明確相應時間節點。會後經珠江公司總部商議，開發商表示只退房款，無按揭貸款利息補償，目前已有大部分業主與開發商簽訂相關協議。您與開發商簽訂商品房買賣合同，支付首付款14.1萬元，我委已與開發商溝通協商，建議其退還首付款。後續我委將跟蹤關注退款進展”。
也就是說，南京江寧經濟技術開發區於今年5月已與開發商協商啓動退房流程，退房資金來自監管賬戶，只退房款，不退利息。截至7月29日，江寧區房產局表示，該項目認購銷售44戶中已有33戶與開發商簽訂了退房協議，剩餘9戶正與開發公司協調中。
雖然南京珠江四季悅城項目前只是退首付款，並沒有相應利息，但對於業主來說，能夠及時止損追回房款已經難能可貴，同時，該案例也爲全國層面處理難以“保交樓”的停工樓盤提供了一個可供實踐的新途徑。
百億級投資項目何去何從？
珠江四季悅城不僅僅是單一的住宅項目，這個投資達到百億元級別的綜合體項目曾經被南京寄予了厚望。
據悉，珠江四季悅城地處江寧祿口空港新城，毗鄰如意湖，而南京祿口空港新城定位爲高科技產業新城、高品質宜居新城，正是江寧開發區打造經濟增長新引擎的重要功能區。
按照珠江投資規劃，四季悅城綜合體涵蓋住宅、商業中心、研發辦公、酒店等多種業態，整體體量接近65萬平方米，其中住宅約40萬平方米。
也就是說，除了上述業主提及的G98號地塊和G104地塊外，該項目所涉及的還有G97純宅地，G96、G105商住混合用地。那麼，涉及5宗地的百億級別投資項目接下來命運如何呢？
對此，江寧經濟技術開發區在今年4月給業主的回覆中也表示：“珠江四季悅城已和原總包單位解除合同，新總包單位進入了最後的確標階段。”此外，對於商業部分，“商業綜合體建設規劃尚未變更，後期將根據住宅復工建設銷售情況，再行推進商業綜合體項目。”
據記者向南京江寧區房產局瞭解，截至目前，關於新總包單位的進展，其相關工作人員表示，“目前還沒最終確定”。
另外，在協調退還首付款後，該綜合體項目後期還面臨着鉅額的資金投入。而另一方面的難題是，該項目的開發商之一珠江投資後續是否有實力繼續投資開發也存在疑問。
退還房款做法能否複製推廣？
珠江四季悅城項目退還房款事件之所以獲得社會廣泛關注，是因爲其是“保交樓”以來首次出現的由地方政府牽頭協調業主集體退款的案例。
事實上，自“保交樓”開展以來已取得顯著進展，全國各地不少業主陸續收房。但是，在“保交樓”持續推進中，也確實存在難以攻克的難題，比如開發商資金鍊斷裂、監管資金追不回等，即便是窮盡所有辦法也難以推動項目在一定時間內“活”過來。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“在新一輪‘保交房’中，多樣化保障業主權益，除了積極夯實開發商‘保交房’主體責任，推動項目復工復產、竣工交付外，退房和退首付也是一種選擇。特別是項目已銷售部分較少，剩餘未銷售規模大，但貨值難以去化，在窮盡了所有手段以後，開發商既無法售賣資產、追加資金，也無法追回被挪用的資金。那麼，對於這類項目，採取退房並置換到周邊或區域內其他交付有保障的項目，或者像上述珠江四季悅城項目一樣，退房和退首付。”
實際上，我國也從法律上明確保護業主退房的權益。2023年4月21日，最高人民法院發佈了“關於商品房消費者權利保護問題的批覆”。該批覆中明確，商品房消費者的權利優先於受償權、抵押權及其他債權。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
不僅如此，北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，如果是因開發商原因導致的房屋無法交付，開發商的違約行爲給購房人造成了其他的經濟損失，相關損失應由違約方也就是開發商來承擔，也就是說上述南京案例開發商不僅需要退房款還需要退還相應利息。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”
監管賬戶中有資金成爲退款前提
不過，王玉臣進一步表示：“在處理爛尾樓問題時，雖然法律明確了購房人的優先受償權，但在司法實踐的過程中，對於‘無實際交付可能’的判定以及保障購房人優先權的具體實施細節，仍是難點，而且近幾年來，開發商頻頻爆雷，很多房企已經陷入資金鍊斷裂等困境，有些項目的監管資金已經被挪用。在這種情況下，即使購房人打贏了官司，開發商也有可能無錢退還，購房人可能會陷入錢房兩空的境地。”
因此，政府的介入就顯得尤爲重要，這也是此南京案例中值得推廣的地方。李宇嘉表示：“‘保交樓’中需加強屬地責任和主體責任，不管是落實資金推進復工和交付，還是退房置換到其他項目，抑或是退房和退首付，都必須要強化地方政府的屬地責任、開發商的主體責任，前者的責任在於強制開發商追回被挪用的預售資金，或‘割肉’賣資產，或實控人、大股東出資等。同時，協調開發商、購房者與金融機構，提供相關政策的針對性支持。”
同時，珠江四季悅城項目之所以能夠退還業主購房款也源於監管賬戶中有資金。“該案例有一定特殊性，即預售資金監管賬戶有餘額，這是退房、退首付款的前提條件。2022年之後，政府強化了預售資金監管，該項目就屬於此。因此，其也有了可以退房、退首付款的可能。對於在此之前的項目，如果預售資金被挪用且無法追回，銷售金額也比較少，就可以採取退房置換到其他項目的措施。同時，對該項目啓動破產清算，並將清算資金優先保障被置換項目，缺口由地方政府兜底。”李宇嘉補充指出。
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶