取消限購，恐怕救不了樓市
浙江杭州，陝西西安，兩個省會城市在5月9號當天一前一後宣佈全面取消限購政策。
還是和以往一樣，這邊限購剛一取消，那邊媒體就開始爆料有房東原地漲價三成和售樓處諮詢電話接到爆的新聞。
爲樓市加油打氣，搞點離譜新聞可以理解，但你們有些媒體也不能拿廣大羣衆當傻子戲耍。可沒辦法，基數大了真就架不住有人還就吃這套。
有人問我，是不是能買了，畢竟是兩個省會城市放開了限購，和三四線不一樣，現在進場投資一下收益應該不錯。
對此我想說：“有這好處，還輪得到你”？
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透過現象看本質，在和土地財政深度綁定的樓市中，二級市場也就是新房市場政策的任何變動，其本質上都是爲一級市場，也就是土拍市場來服務。
杭州去年賣地1780億，位居全國第二，這對於杭州這個對土地財政高度依賴的城市來說本來是個好事。
但對於一個長期依賴土地財政的城市，賣出土地還只是第一步，房企是否能把土地消化掉纔是關鍵。
因爲這關係到來年土地能否繼續順利的出讓。
簡單說，現在的情況是原料批發商開始爲下游加工商操心了。
地方上只要還想來年繼續吃土地財政的奶，那就不能管殺不管埋。
土地賣出去只是第一步，還得幫着房企引流更多的購買力進場，不然這些土地就會成爲壓垮房企乃至整個樓市的“鐵稻草”。
這不是爲房企操心，而是爲自己的財政負責。
事實證明這個操心不是沒緣由的，過去的4月份杭州新房成交面積45萬平米，假設換算成100平米一套的房源，成交量大致在4500多套。
而4月同期二手房杭州成交達到8400套，超過新房將近一半。
二手房正在大量分流市場內爲數不多的購買力。
這纔是問題的關鍵，在這種分流下房企去年甚至前年的土地，都會遭遇嚴重的去化問題。
因爲土地看似是資產其實本質上是債務，房企接手地方的債務必須儘快打包分割成商品房然後順利銷售，從而完成最後一次轉移。
可現在的問題是，被轉移的人羣，也就是潛在購房羣體正在被二手房市場大量分食。
房企很難受。
5月8號萬科以22.35億元的掛牌價格，轉讓2017年以31.37億元拍下的深圳灣超級總部基地的一塊商業用地。
同日，碧桂園兩筆票據，合計6595萬的到期利息無法支付。
這就是債務（土地）堆積在房企手中的後果，不管是無法支付利息，還是賠錢出售土地，房企的遭遇都代表了一個趨勢。
明年的土拍，大家怕是有心無力了。
所以限購的放鬆很好理解，是爲來給房企引流更多的購買力，從而化債於廣大個體，最終保證來年的土拍風調雨順。
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到這一切都很清楚了，放鬆限購表面看是救新房，實質上是救土拍。
有了這個前提，我們就可以從頭梳理一下杭州乃至其他城市，徹底放開限購政策的前因後果。
首先要清楚一點，樓市目前的供應結構已經出現了巨大的變化，房企已經不再是一家獨大可以用惜售和捂盤來控制市場走向的住宅供應商了。
二手房業主，這些曾經幫助房企去化了庫存的羣體，在眼看本可以增值的資產成爲吞噬現金流的債務兇獸後，他們做了一個共同的選擇。
掛牌拋售。
資產的價格是彈性的，而債務的總量卻是剛性的，在手中資產價格不斷下滑的當下，債務的剛性在無時無刻的提醒這些二手房業主們一句話。
“多持有一天，就需要爲這堆水泥殼子多付出一天真金白銀的經濟代價”
持續下滑的二手房價格，如同惡魔低語一般的在二手房業主耳邊不斷重複着這些殘酷的經濟規律，信心再強的業主時間長了也得動搖自己堅持看漲樓市的意志。
對待樓市膨脹的信心和堅定房價上漲的意願，開始同時向客觀現實的數據低頭。
於是二手房大規模的集體掛牌離場現象，順理成章的出現了。
行情下行市場加速出清，這纔是市場經濟中早該出現的一環。
某種程度來講，這種二手房不斷上漲的掛牌數量，可以理解爲“有產階級”之間的互相踩踏。
前年大家還在一起踩盤看房，一起交流準備下手哪個樓盤，今天大家就成了同一競技場互相廝殺的對手。
昨天的隊友，今天的死敵。
想離場的二手房業主們都拿着“價格”這把市場經濟內戰無不勝的利劍，希望在最短的時間斬殺同臺競技的對手，從而成功套現離場。
捉對廝殺逐漸白熱化。
揮舞越來越頻繁的價格利劍，不僅斬殺了同樣想套現離場的競爭對手，同時也給資產泡沫增加了無數或深或淺的傷口。
而伴隨着這些傷口劃痕增多，資產泡沫出現了“利益相關方”最不願意看到的現象。
漏氣。
泡沫的體積開始快速收縮，所謂的資產繁榮連帶脆弱的紙面價格一起灰飛煙滅。
市場的信心開始崩塌，資產價格的進一步踩踏毫不意外的發生。
2024年第一季度大部分一二線城市的二手房成交量反超新房的背後，就是這種踩踏的以價換量的結果。
一點也不奇怪，當資產價格站在高位，而市場又缺少有效需求作爲支撐時，這種現象必然會出現。
沒有人想爲價格泡沫的破裂而殉葬，所以大家都在主動擠掉泡沫，好傳遞出最後一棒。
踩踏是套現離場的必經之路，而也正是這種大規模踩踏吹掉了資產上那些絢麗的泡沫。
真實的行情開始穿透諸如限跌令等一切託市政策形成的價格鐵幕，全方面無死角的展現給所有潛在購房人羣看。
“哦！原來房價這麼虛啊”？
個體們通過二手房市場泡沫的破裂，進而看到了新房市場上價格的虛僞。
所以新房的交易量下跌，是必然不是偶然。
而且說句公道話，這些掛牌跑路的人已經是後知後覺了，真正的那些炒家，怕是早就在2017-2019年之間主動離場出局。
不賺最後一個銅板這話，他們也許沒聽過，但他們卻身體力行的執行過。2019年疫情後極度寬鬆的房企融資政策和地方土拍政策的全面綠燈化，讓樓市的價格最後一次進入了快速的上行通道。
而這些人只是靜靜的看着，沒人再上去湊這份熱鬧。
所以相比於這羣“老玩家”，現在二手房掛牌量大增根本不是什麼逃頂，而是艱難的止損。
止損是個對經濟承壓能力考驗極大的操作，一旦二手房業主覺得損失超過了臨界點後，蜂擁離場必然發生。
價格，是保不住的。
3
再說說限購的本身。
必須承認，限購的操作確實是達到了抑制一定程度上房價快速上漲的目的。
但同時限購也讓房價的上行進入細水長流的狀態。
我們都清楚，樓市的本質是擊鼓傳債，參與的人當然越多越好。
但任何事物都有一個度，超過了這個度後，事物很可能就會面臨出現系統性的危機。
限購的本身造成了一種人爲的稀缺，用限購政策的門檻，分批次的讓購買力進來，而這些購買力進來後的確可以達到繼續推動房價上漲的作用，但因爲人數較少的緣故，又不會推動的過強。
再加上地方上供地“節奏”把握恰到好處的配合，一種穩定上漲的行情就被“安排”了出來。
爲什麼之前不徹底放開限購？因爲沒有了限購的阻擋，房價有可能會在短時間內被推上一個後續個體無法接盤的畸形高位，然後泡沫破裂洗牌重來。
這不是相關利益方想要的結果。
因爲一個穩定均速膨脹的資產價格（泡沫），是可以作爲“價值”更好的融資抵押物，讓從房企到地方都可以源源不斷的從金融系統內，拿到大量的廉價信貸資源。
所以泡沫的破裂，從房企到銀行（金融系統）再到地方都是不願意看到的。
既然大家都想在樓市上分一杯羹，那就必須學會用限購的操作來“精打細算”的過長久的日子。
這就是限購政策存在的另外一面的意義。
至於爲什麼現在杭州要放開的原因很明顯，按批次放人已經無法滿足樓市的去化需求，樓市急需要大量的新鮮購買力進場對衝房企的天量債務。
但很可惜這是一種近乎於可笑的幻覺。
地方總以爲被限購擋在門外的購買力還滿坑滿谷，可實際上早已經沒多少人還站在限購的牆外，墊着腳探頭向裡張望了。
簡單總結下，當這個傳債遊戲還有門檻，尤其是高門檻的時候，你能擠進去確實有可能分到不止一杯羹。
而當限購的門檻轟隆一聲隨着一紙文件徹底倒塌，並且這個市場還洋溢着“進來玩一手試試運氣”的氛圍時，那就要注意了。
這不是讓你去賺錢，而是讓你去掃尾。
最後的接力棒會傳到你的身上，好把之前那些高位進場的個體和房企手裡的新房能從紙面資產兌現成真金白銀的鈔票。
資產盛宴已經開完，早期進場吃的腦滿腸肥的人已經從容離場，中期那些付了進場費卻沒吃到什麼東西的人，現在着急的想止損離場。
而你的儲蓄，你未來25甚至30年的收入，就是房企和二手房業主們都翹首以盼的那張“離場卷”
4
一切都很難改變。
債務週期不會因爲任何外力的出現而被撼動，放開限購確實可以給予市場上漲的一些信心，也的確能在短期內拉動一定的成交量。
但這很難長久。
簡單回顧下就知道，從2023年中旬到當下，那些全面放開限購的城市中，沒有一個逃脫了這個規律。
2023年9月8號南京全面取消限購。
2024年1月30號蘇州全面取消限購。
這些已經放開限購的二線重點城市，都是實打實的例子。
放開限購，對樓市的刺激週期短則一個月長則2到3個月，然後等那麼一波真的是被限購卡住（極少數）的人被市場龐大的庫存消耗完後，一切又會歸於平靜。
房企繼續叫喚着新房庫存壓力大，二手房業主照舊默不作聲的增加掛牌數量。
媒體上個月昨天還在報道限購放鬆後售樓處人滿爲患，下個月就又開始爲不斷同比下降的銷售數據憂心忡忡。
可以說曇花一現這個詞，基本是限購放鬆後市場成交量和回暖持續時間的最佳描述。
樓市正在對刺激的政策脫敏，這和信心沒關係，和政策沒關係，有關係的只有在債務週期下，個體負債的極限。
想讓個體增加負債不是不可以，但這不是嘴巴說說或者媒體喊喊口號，而是需要實打實的收入提升來做支撐的。
不然再強烈的信心也只是短期的興奮劑，因爲信心不能替個體償還每個月到期的高額房貸，信心也不能阻止你35歲被優化裁員。
信心能給你的只是信心本身而已，而這恰恰是對債務毫無幫助的。
樓市需要的是有效需求，而有效需求本質上是通過多次分配改革促進的個體收入增長。
想對這個環節避而不見，單純的去用放開限購之類的方式刺激樓市，那除了失敗大概率還是失敗。
既想拉動樓市，還不想承受多次分配改革的陣痛，世上恐怕沒這樣的好事。
就這樣。
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