《親屬賴着不走？房主借法律之力成功收回房屋》

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景

在房產糾紛的領域中，借名買房所引發的糾紛頻繁出現。這類糾紛往往由於牽扯到錯綜複雜的家庭關係以及棘手的證據認定問題，使得案件的處理變得困難重重。本案着重圍繞着張宇剛與李華、劉芳就北京市大興區一套房屋的權屬界定以及佔有使用情況展開深入探討。其核心爭議焦點在於李華、劉芳所主張的借名買房關係是否能夠成立，以及張宇剛作爲房屋登記的所有權人，是否有權要求對方騰退房屋並支付相應的佔有使用費。該案件對於妥善處理類似因親屬間房產爭議而引發的糾紛，具有至關重要的參考價值和借鑑意義。

二、案件事實

（一）房屋購買及產權登記情況

2003 年 9 月 2 日，張宇剛與北京 D 公司簽訂了《商品房買賣合同》，購置位於北京市大興區一號的房屋，房屋總價爲 283108 元。其中，首付款 93108 元由張宇剛支付，剩餘的 19 萬元則通過銀行按揭貸款的方式進行支付，並於 2003 年 9 月 11 日與某銀行簽訂了《個人住房按揭合同》。2005 年 10 月 15 日，張宇剛成功取得涉案房屋的所有權證，房屋產權正式登記在張宇剛的名下。張宇剛從 2003 年 10 月 20 日開始償還貸款，直至 2017 年 10 月 10 日提前還清貸款本金及利息，共計 79370.15 元。

（二）李華、劉芳的主張及相關事實

李華、劉芳辯稱該房屋是借用張宇剛的名義購買，首付款以及後續的還貸資金均由他們支付，然而，他們卻未能提供充分有力的證據來證明借名買房這一合意的真實存在。不過，經法院查明，在張宇剛償還房屋貸款的賬戶中，確實存在由劉芳銀行賬戶轉賬的事實，這也就意味着存在劉芳或李華代爲還款的可能性。李華、劉芳提交了交納物業費、水費、燃氣費的票據以及貸款轉賬記錄，以此來證明案涉房屋自始至終都是由他們居住使用。

（三）此前訴訟情況

2020 年，李華以合同糾紛爲由將張宇剛起訴至法院，要求將房屋過戶至其名下。法院在審理後認爲，李華就借名購房的相關事實未能進行充分的舉證，案件的主要事實真僞不明，最終判決駁回李華的訴訟請求。李華對該判決結果不服，進而提起上訴。2022 年 6 月 24 日，北京市第二中級人民法院二審維持了原判，認定李華所述的事實主張缺乏直接證據加以證明，而間接證據又無法形成完整、有效的證據鏈，未達到蓋然性佔優勢的證明標準，因此李華應當承擔舉證不能所帶來的不利後果。

三、各方訴求

（一）原告張宇剛訴求

1. 判令李華、劉芳騰退張宇剛位於大興區一號的房屋；

2. 判令李華、劉芳以每月 7000 元的標準向張宇剛支付房屋佔有使用費；

3. 本案的訴訟費由李華、劉芳承擔。其依據是認爲自己作爲房屋的合法所有權人，李華、劉芳無權佔有該房屋，這種行爲嚴重侵犯了其合法權益。

（二）被告李華、劉芳辯稱

不同意張宇剛的訴訟請求，堅稱涉案房產實際上爲他們所有，只是借用了張宇剛的名義簽訂合同，房屋的首付款以及後續的還貸資金均由他們支付，並且自2003 年起，他們便一直居住使用該房屋，而張宇剛在此期間從未提出過任何異議。此外，李華屬於限制民事行爲能力人，倘若騰退房屋，將會導致其無家可歸，這顯然有悖於公序良俗以及家庭倫理道德。

四、法院裁判結果

1. 李華、劉芳於本判決生效後十日內將位於大興區一號房屋退返還給張宇剛；

2. 駁回張宇剛的其他訴訟請求。

五、律師案件分析

（一）物權歸屬與登記效力

依據我國物權法的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，只有經過依法登記，才能發生法律效力；不動產登記簿乃是物權歸屬和內容的法定依據。在本案當中，房屋所有權證明確無誤地將張宇剛登記爲房屋所有權人，這就賦予了張宇剛對該房屋依法享有佔有、使用、收益和處分的各項權利。從物權公示原則的角度來審視，張宇剛作爲登記在案的權利人，其物權具備對抗第三人的法律效力，除非存在足夠充分的證據能夠推翻登記所具有的效力。

（二）借名買房關係的證據審查

李華、劉芳主張存在借名買房的事實，但在前後兩次訴訟過程中，均未能提供確鑿充分的證據來證明雙方之間達成了借名買房的合意。儘管存在劉芳或李華向張宇剛還貸賬戶轉賬的情況，然而這並不足以確鑿無疑地證明雙方已經達成了借名買房的約定，因爲這種轉賬行爲可能存在多種不同的解釋，例如親屬之間的正常資金往來等，而且這些轉賬記錄也無法與其他證據相互配合，形成一個完整、有效的證據鏈，以有力地支持借名買房的主張。在民事訴訟活動中，當事人對於自己所主張的事實負有舉證責任，倘若未能提供足夠的證據，那麼就必將承擔不利的法律後果。因此，法院沒有采信李華、劉芳的借名買房主張，這是完全符合證據規則以及法律規定的。

（三）佔有使用費的判定

法院駁回張宇剛要求李華、劉芳支付房屋佔有使用費的訴求，主要是基於以下考慮因素：張宇剛長期居住在國外，起初是將涉案房屋交由母親進行打理，後來母親又將房屋交給李華夫婦居住使用，雙方之間並未就房屋的居住使用問題簽訂任何書面協議，而且張宇剛在李華、劉芳長期居住使用該房屋的期間，也未曾提出過任何異議。儘管從最終的結果來看，房屋產權歸屬於張宇剛所有，但基於雙方之間特殊的親屬關係以及實際的具體情況，法院認爲李華、劉芳佔用房屋的行爲並非惡意侵佔，而是存在着一定的歷史原因和情由，所以不支持張宇剛關於佔有使用費的主張。這充分體現了法院在處理此類糾紛時，能夠兼顧法律規定與情理的裁判思路，力求實現法律效果與社會效果的有機統一。

本案爲廣大民衆敲響了警鐘，在涉及房產等重大財產權益的事務處理過程中，無論是借名買房還是其他形式的房產交易行爲，都務必要簽訂清晰明確、詳細具體的書面協議，明確詳盡地約定各方的權利義務，並妥善、謹慎地保存好相關的付款憑證、合同文件等重要證據，以此來有效避免日後因證據不足而引發糾紛，進而導致自身權益遭受損害。與此同時，也警示當事人要充分尊重物權登記所具有的法律效力，切勿因隨意進行借名買房等行爲而引發不必要的法律風險，切實維護自身的合法權益以及社會經濟秩序的穩定。

每個案件都有其獨特性，需要律師對案情進行深入細緻的分析，才能做出專業精準的判斷。我們團隊在處理各類房屋糾紛方面經驗豐富，如果您遇到相似案件，我們真誠地希望您能夠來電詳細說明情況，我們會竭盡全力爲您解答！