年報觀察 | 合景悠活仍在自愈

觀點網3月27日，合景悠活召開了2023年業績投資者會。

受房地產行業低迷影響，合景悠活也受到一定的影響，但仍在積極抗險。

據參會投資者介紹，CFO楊靜波在業績會表示：“房地產市場尚未回暖，以至於我們2023年來自項目暗盤的運營管理服務收入以及跟房地產銷售相關的增值服務收入承壓。但是，我們堅持市場化和獨立發展。”

截至2023年12月31日止，合景悠活年度收入約38.49億元，同比下降4.4%。其中，來自第三方的收入佔比從2022年的78.6%提升至2023年的82.9%。

毛利約爲11.82億元，同比下降4.7%；毛利率爲30.7%，基本和2022年的30.8%持平；年內利潤約6230萬元，同比上升4.1%。

歷史遺留包袱

合景悠活2023年度收入下滑以及年末無派息舉措，均源於歷史遺留的沉重包袱，那些昔日的“爛攤子”仍在影響着公司的步伐。

2023年合景悠活收入約38.49億元，同比下降4.4%。其中，2023年住宅物業管理費服務由2022年的18.72億元下降7%至17.44億元；非住宅物業管理及商業運營服務由2022年的21.51億元減少至21.05億元。

應收款方面，問題最大的是關聯方。截至2023年12月31日止，合景悠活貿易應收款24.41億元，較2022年的20.52億元上漲15.9%。其中，關聯方貿易應收款項18.32億元，較2022年的13.87億元增長24.3%。

從2023年報來看，合景悠活賬面處於淨現金狀態。在利潤方面，最終淨利潤爲0.62億元，主要問題出自其他支出方面，包括貿易應收款項減值虧損及商譽減值虧損分別約人民幣2.06億元及2.56億元。

對此，合景悠活在年報中表示，集團已計提適當的減值撥備。

合景悠活的關聯方是合景泰富集團，近幾年來，房地產一直處於低迷狀態，絕大部分房企也隨之沉入谷底。

3月27日，合景泰富集團控股有限公司公佈截至2023年12月31日止全年業績。

據公告，合景泰富2023年度收入158.07億元，較2022年約人民幣134.53億元增加17.5%；毛損26.39億元，年度虧損達189.79億元，公司擁有人應占虧損爲人民幣187.33億元。

除了關聯方的巨大沖擊，疫情過後留下的一系列問題，也使得合景悠活部分收入出現下滑。

2023年，合景悠活非住宅物業管理及商業運營運營服務分部的收入相較於2022年同期的21.51億元，同比減少2.1至21.05億元。其中，大灣區收入9.33億元，較2022年的10億元同比下跌6.7%。

疫情期間，合景悠活曾作爲廣州市婦女兒童醫療中心、廣州市荔灣區中醫醫院、南方醫科大學珠江醫院等醫院的後勤服務商，曾派出多批員工協助醫務團隊，保障方艙工作開展。

如今，隨着疫情逐漸平息，方艙醫院和隔離點已成爲過往的歷史，醫院物管業態的規模需求也自然逐漸減弱。

仍在自愈

從2023年的發展態勢來看，合景悠活正積極尋求其他途徑進行自我療愈，逐步走出困境。

面對房地產行業持續調整對物業行業的影響，合景悠活CEO王建輝在業績彙報中表示，“集團始終堅守核心業務的發展，深化重點區域佈局，堅定獨立發展之路，實現穩健經營。”

楊靜波談及收入結構時則提到：“在各類收入中，基礎物管服務收入是核心所在。”她進一步指：“2023年，合景悠活在基礎物管服務領域持續重點發力，全年基礎物業管理服務收入穩中有升。”

2023年，合景悠活基礎物管收入31.72億元，同比提升1%，佔總收入的比爲82.4%，同比實現4.2個百分點的提升。其中，住宅物業分佈的基礎物管服務收入實現13.4億元，同比增長4.5%，這是得益於2023年獨立第三方市場的外拓。

展望2024年，合景悠活將持續強化市場拓展能力。王建輝表示：“將優先採用合資形式作爲重要的獲客渠道，加強與當地及屬地擁有豐富存量資產的地方國企、央企的深度合作。“

在重點區域佈局中，2023年合景悠活來自一二線城市新拓項目的在管面積佔比達62.7%；來自發達地區大灣區和長三角地區的收入佔比達66.3%；截至2023年年底，集團在管項目已覆蓋全國23個省份141個城市。

同時，合景悠活也在積極尋求更獨立自主的發展道路。期內，來自獨立第三方的收入佔比約達82.9%，相較2022年提升約4.3個百分點。在管項目中第三方項目數量佔總在管項目數量比約達90.0%，第三方項目在管建築面積佔在管總建築面積約達86.9%。在2023年新增外拓的項目中，第三方項目數量佔總外拓項目數量比約達82.4%。

多元業態佈局策略也是合景悠活堅持獨立發展之路的舉措之一，2023年已經實現“住宅+商業物業與運營+公建及城市服務”的多業態佈局。

以商寫業態爲例，購物中心2023全年客流人次同比增加30%，全年銷售總額同比增加27%；另一方面，寫字樓全年出租率同比提升2.5個百分點，收繳率達99%。

在業務拓展上，合景悠活拓展了廣州市天河區人民醫院、廣東省第二人民醫院、唯品會南沙物流園園區、嘉定區文化館和上海建設管理職業技術學院等醫院、學校、機關、產業園業態標杆項目。

對於未來的期望，據投資者透露，CEO王建輝表示：“在2024年，我們希望能夠實現基礎業務的領先，數字的賦能，品質的進一步呈現；在2025年，我們希望能夠實現增值業務的領先；在2026年，我們希望能夠實現創新業務的領先，實現數字的協同”。