萬科鬱亮：30年來從未賣出過公司股票，聚焦三大主業、退出其他業務

4月30日，萬科在深圳召開2023年度股東大會。

《每日經濟新聞》記者在股東大會現場看到，參會的有不少是中年投資者，已投資萬科股票多年。在大會休息期間、結束後，不少投資者圍繞在萬科董事會秘書朱旭身邊交流，這在以往是很少見的場面。

本次股東大會上，大股東深圳地鐵集團董事長辛傑、萬科董事會主席鬱亮等迴應了市場關切的深鐵投資回報、股價波動、融資進展和銀團貸款落地等問題。

每經記者以投資者身份提問辛傑如何看外界普遍關注的投資回報和大股東支持等問題，辛傑表示，萬科的一攬子舉措體現了管理層堅決的態度，行業冬天下萬科管理層頂住了壓力。作爲萬科的長期股東，深鐵集團的態度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。

鬱亮則表示，公司股價目前表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，正制定增持管理團隊股票計劃方案。同時，堅定“瘦身”，除三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。

時隔5年再度“瘦身”

萬科上一次提“瘦身”還是2019年。彼時，爲了“活下去”“活得好”“活得久”，萬科在戰略上“收斂聚焦”“修枝剪葉”和“鞏固提升基本盤”。此後，萬科的許多多元化業務逐漸淡出視線。

這一次“瘦身”也是爲了“活下去”。

鬱亮解釋道，提振股價最關鍵還是把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發展。對此，萬科制定了一攬子方案，以實現三個目的：第一，降負債，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；第二，完成融資模式轉型，從統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資產信用爲主的融資模式；第三，完成聚焦主業，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。未來房地產高質量發展的主要內容是好房子、好社區、好服務。萬科聚焦的三大業務，市場有前景，社會有需求。居民的居住條件改善、租賃住房方面、物業服務的需求空間和前景仍然廣闊，這些業務萬科更有優勢。

萬科的一攬子方案主要包括兩個階段。

第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。同時，主動完成融資模式轉型。第二階段是聚焦主業，做精業務，成爲行業產品標杆、服務標杆。一攬子方案並非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。第一階段的瘦身，是爲第二階段聚集資源、打基礎。對於錨定的三大優勢業務，萬科將集中資源和管理精力做好做強，保持持續領先。

對於投資者關心的股價波動問題，鬱亮則坦言，管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成爲萬科董事後，30年間只買入，從未賣出。股價目前表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，正制定增持管理團隊股票計劃方案。

“融資已逐漸好轉”

今年以來，萬科遇到了階段性經營困難，短期流動性承壓，又接連遭遇各種負面輿情，引發市場質疑。

在辛傑看來，企業發展過程中遭遇困難和調整在所難免，從來就沒有一帆風順的企業。關鍵是面對困難的態度和解決問題的決心，萬科管理層對當前形勢的認識是充分的，下決心聚焦主業，瘦身健體，降低負債、加快融資模式轉型。這一攬子舉措，體現了管理層堅決的態度，只要齊心協力，相信沒有克服不了的困難。

“與萬科的其他合作項目，都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進之中，一旦落地，萬科將予以公告。”

另外，萬科總裁祝九勝透露了萬科融資進展和銀團貸款落地情況。他表示，得益於銀行支持和自身努力，融資已逐漸好轉，對後續進展充滿信心。

承接3月業績推介會的表態，祝九勝再以“三重山”迴應瞭如何應對階段性流動性挑戰的問題，並強調了針對上述挑戰的三項工作重點。

一是不折不扣落實房地產融資協調機制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團已有59個項目申請納入白名單；二是大力推進經營性物業貸，既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是銀團貸款，目前取得了衆多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進中。

截至2024年一季度，萬科扣除預收款後的負債率爲64.9%，相比2023年底下降0.6個百分點，淨負債率59.3%；持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋一年內到期有息負債。