萬科退地後保利接盤，北京海淀新地王誕生，土地市場熱起來了

土地拍賣的場子終於又暖了一些。

7月25日，保利發展、北京建工集團聯合體以89.01億元的總價競得北京一宗涉宅用地，溢價率爲3.50%。拍賣總價刷新片區紀錄，爲海淀新晉地王。

該地塊位於海淀區的明星板塊永豐（下稱“永豐地塊”），規劃建築面積爲不超過16.29萬平方米，住宅部分的成交樓面價將近5.96萬元/平方米，銷售指導價9萬元/平方米。

在競拍之前，永豐地塊早已獲得市場較大關注，原因是這宗土地曾在2016年以44億元的起拍價掛牌，後因房企激烈爭奪而以封頂價59億元賣出，買家爲萬科。不過，永豐地塊後續的開發並不順利，最終的結果是開發商退地，地塊因此回爐重拍，而第二次出讓的起拍價也上漲至86億元。

儘管地塊總價不菲，板塊內新房供應充足，後續銷售競爭不小，永豐地塊依然吸引了三家房企或聯合體參與競拍。而永豐地塊溢價成交的背後，是房企們投資意願的逐漸改善。

多個城市出現“地王”

近兩個月，在房企們的積極參與下，多個一線城市和熱門二線城市接連出現土地溢價成交的現象。個別城市成功打破今年以來零溢價的局面，熱度較高的城市甚至久違地迎來“地王”。

時代財經統計得知，這些城市至少包括北京、上海、廣州、長沙、南京、杭州、青島、成都和三亞。其中，青島和三亞競拍場面尤其激烈，由於參拍房企積極舉牌，兩場土拍的競價次數雙雙達到數百輪之多。

6月20日，青島豪宅聚集地嶗山區一宗住宅用地吸引了中海、海信地產、海業益佳等三家房企的競拍，該地塊的掛牌起始價爲13.75億元，起始樓面價將近2.88萬元/平方米，是迄今爲止嶗山起拍價最高的地塊，即便如此，房企們依然展現出勢在必得的態度。

最終，經過一個多小時、364輪競價，該地塊由海業益佳以總價18.87億元斬獲，溢價率37.23%，對應的成交樓面價爲3.95萬元/平方米，刷新青島樓面價紀錄。

數天之後，三亞也迎來了它的新地王，誕生地王的這場土拍整個競價過程長達6個小時，競價次數高達510輪，風頭遠超青島。最終，河北房企天正地產集團的全資子公司三亞正基房地產開發有限公司，以16.36億元的總價競得，溢價率爲37.7%，樓面價1.74萬元/平方米創下三亞新高。

從參拍房企數量來看，杭州或許更受歡迎。6月28日和7月23日舉行的兩場土拍，杭州分別出讓了兩宗宅地，其中，6月28日兩宗土地的參拍房企均高達16家，而7月23日也各自達到了10家，四宗宅地的溢價率介於22.55%至59.19%。

取得59.19%溢價率的土地位於臨平區的豐收湖板塊，這一溢價率既創下今年杭州土拍的新高，也是2019年以來的最高，地塊受到房企追逐的原因是板塊內新房供應不足，僅數億元的總價也降低了房企的拿地門檻和壓力，同時，1.2的容積率爲房企提供了創造高溢價低密產品的條件。

房企投資意願增強

多個城市土地市場回溫，表明房企們投資意願得到一定程度的改善。

以保利發展爲例，時代財經統計得知，6月25日至7月26日，保利發展先後在廣州、上海、成都和北京等熱門城市拿地，其中，廣州、上海和北京地塊的溢價率8.5%、21.18%和3.5%，而成都地塊則是底價成交。

四宗宅地的成交總價達到139.16億元，若剔除6月25日以7億元競得的廣州地塊，7月以來，保利發展的土地投資金額也達到了132.16億元。

而根據克而瑞研究中心統計，今年上半年，保利發展的拿地金額僅爲115.8億元，同比下降69.86%。去年同期，保利發展的拿地金額達到384.2億元。

上半年，房企的拿地積極性整體走低。克而瑞研究中心的數據顯示，房企投資百強拿地金額總量同比下降40%，降幅達到2023年以來新高。此外，上半年，拿地金額超過200億元的企業僅有5家，超過100億元的企業也僅12家，比去年同期分別減少4家、3家。

投資意願減弱的主要根源之一，是房企在銷售端普遍承壓。不過，克而瑞研究中心指出，土地市場的冷清局面在6月得到改善，其重點監測30家房企單月投資金額288億元，環比上升101%，該機構繼而分析拿地金額止跌回升的原因，其認爲一方面是5月份基數較低所致，另一方面核心城市在年中推地吸引了規模企業積極參與。

“面對銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強調控，在供應收縮的同時，還加強優質低密地塊刺激，使得青島、南京土拍熱度明顯上升”，克而瑞研究中心表示。

中指研究院市場研究總監陳文靜進一步分析指出，多個城市土地市場回溫，反映了房企對於核心區地塊仍然保持較高參拍意願，“這些地塊往往具備質量高、周邊配套較爲完善、所處區域房地產市場短期庫存相對合理、項目流速確定性較高等特點，企業佈局或深耕意願強烈”。

儘管下半年預期房企對投資的興趣有所提升，但兩家機構均得出了相似的結論，即房企依然會保持謹慎的態度。

陳文靜認爲，針對非核心區，在“以銷定投”策略以及房企資金端仍承壓下，房企拿地較爲謹慎。因此，在新房市場信心尚未明顯修復前，土地市場點狀高熱、分化加劇現象預計短期仍將延續。

本文源自：時代財經

作者：陳澤旋