萬科如何活下去：抓現金流，未來兩年削減千億有息負債
“要做一個打破31年慣性的決定非常不容易。”在萬科2023年業績發佈會上，董事會主席鬱亮對今年不分紅的決定發出這樣的感嘆。一直以來，萬科以每年不間斷分紅爲傲，此前連續31年的分紅達1030億元，這是萬科歷年股權融資的2.8倍。
“萬科不分紅”的決定，透露出房地產市場的肅殺之氣。萬科2023年的年報顯示，公司實現營業收入4657.4億元，同比下降7.56%，整體營業收入水平仍居於行業頭部。但受行業景氣度影響，萬科2023年歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比下滑46.4%。萬科到了需要勒緊褲腰帶的時刻。
“綜合債權投資人和股權投資人的意見，董事會基於非常深入的討論，還是決定在2023年度取消分紅，幫助公司更好地應對特殊時期的不確定性，保障經營安全。”董事會秘書朱旭說道。
“以現金流爲核心”、“保障經營安全”，是萬科2023年業績發佈會的關鍵詞。儘管經營承壓，但作爲地產一哥，萬科的現金流管理能力依然不俗，全年經營性現金流淨額39.1億元，比去年同期增加42.2%，這也是萬科連續第15 年經營性現金流爲正。
面向未來，萬科高管坦言“客觀上有壓力，但能過關”，年報中則將“以現金流爲核心”作爲重要的經營策略與管理動作。
業績發佈會上，萬科高管表示，在融資上，公司既有客戶和金融機構的支持，也有以股東爲代表的國資支持和政府支持，其中大股東深圳國資的四大舉措預計可以幫助萬科釋放流動性在百億規模以上。
此外，隨着萬科經營服務業務的成熟，REITs機制或成爲萬科未來重要的融資渠道。據首席運營官劉肖透露，繼印力REITs後，萬科的萬維物流及公寓都在發REITs的路上，萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。
連續15年經營性現金流爲正
3月28日晚，萬科發佈2023年度報告，實現營業收入4657.4億元，同比下降7.56%，歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比下滑46.4%。萬科年報顯示，淨利潤下降的主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，部分開發項目計提了減值。
今年萬科結算毛利率爲15.7%，同比下降4.7個百分點。萬科財務負責人韓慧華表示，毛利率下降是行業趨勢，2023年的毛利率下滑主要受近幾年“地收比”不斷上升的影響。今年萬科結算項目的地收比大約爲46%，同比下降6個百分點。
目前，萬科已售未結的大多是前兩年的項目，而過去兩年行業的調整對這些項目帶來一定衝擊。韓慧華坦言，隨着這些項目未來交付，對萬科2024年及2025年的毛利率還會帶來壓力。
但她也提到，2022年以來，萬科新項目毛利率表現不錯。萬科對新項目的投資質量把控有所提升，投資兌現度也有明顯回升，整體新項目的平均毛利爲20%。隨着新項目進入結算期，有利於穩定和改善萬科的綜合毛利率。
此外，萬科經營服務業務的毛利率也有明顯提升，如萬物雲的毛利率從去年的14.4%增加到2023年的15.0%；經營性業務扣除折舊攤銷後，稅前毛利率達到22.2%，同比提升了5.2個百分點。
除了毛利率指標，現金流指標更是決定房企存亡的生命線。
這兩年，房地產行業銷售低谷與交付洪峰交錯，需求銳減與融資收縮碰頭，對房企現金流本構成挑戰，萬科面臨巨大壓力。從2023年年報來看，萬科的現金流管理能力依然不俗，全年經營性現金流淨額39.1億元，比去年同期增加42.2%，這也是萬科連續第15 年經營性現金流爲正。
萬科在年報中表示，公司堅持“以現金流爲核心”的經營策略與管理動作，通過調整債務期限、優化資債結構、開拓融資渠道等措施，提高現金流的安全性。那麼，萬科目前的債務結構如何、現金流是否安全？
萬科聯席總裁祝九勝在業績發佈會上表示，萬科目前在手貨幣現金998億元，短期債務是624億元，倍數是1.6倍。今年第二季度，萬科只有56億元的公開債到期。
提及現金流壓力，祝九勝表示，開發業務的銷售規模不斷下降，而工程支出還存在高支付，二者出現了“剪刀差”。他坦言客觀上有壓力，但是能過關，這一關一定能闖得過去。
在融資方面，祝九勝表示，萬科在融資上面臨“三座大山”：一是開發業務收支不平衡，二是銀行融資轉項目制，三是經營性業務融資挑戰。
在銀行融資轉項目制方面，祝九勝談到，萬科過往90%的融資都是信用債，80%的融資是總部單一融資團隊就能完成，所以過往的融資團隊幹得有聲有色，卓有成效。“今天都要轉項目制，要落到每一個項目，這對萬科來說有適應過程，是個挑戰。”
而在經營性業務佈局方面，萬科有接近4000億元的已投部分，目前的EBITA或者NOI都沒有達到銀行利率的支出，這就形成經營性業務的收益率不足以覆蓋利息的爬坡狀態。
針對這幾重挑戰的應對，祝九勝說，如果銷售規模下滑，1000億元的預售規模需要拿50億元的經營性業務去平衡，經營業務就應該去花更多的時間和精力。
面對銷售模式的轉變，銀行給了萬科1-3年的寬限期逐漸轉變，金融機構總對總的這扇窗被關上，同時也開了兩扇窗：一是房地產融資協調機制，二是經營性業務貸款。
在房地產融資協調機制方面，萬科目前有190億元、30多個項目的白名單額度，萬科通過這個模式可以拿到更多的開發貸；在經營性業務貸款方面，今年前3個月，萬科新增大約100億元。
在談到與金融機構的合作時，祝九勝則表示，萬科長期以來跟銀行的合作都基於良好的戰略和長期的合作關係，萬科白名單合作銀行有8家，長名單合作銀行有16家，長期合作的有26家銀行。在與險資合作方面，祝九勝則表示，萬科與衆多的保險公司有合作，險資支持的方式更多是以債權計劃對應經營性業務。
未來兩年削減千億有息負債
從負債來看，2023年，萬科在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。鬱亮於會上表示，萬科將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，保障更厚的安全墊。通過這些工作，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以確保公司安全。
“我們左岸是客戶和金融機構的支持，右岸是股東爲代表的國資支持和政府支持，我們自身也在努力，一定能夠克服三大困難，翻過三座大山。”祝九勝表示。
據萬科董事會秘書朱旭介紹，去年11月6日金融機構的交流溝通會上，深圳國資協調了多家在深國企和萬科進行對接，採取了四大類的措施幫助和支持萬科。
一是幫助萬科來處置流動性比較低的不動產和長期股權投資。二是市場化的方式來認購萬科旗下印力的消費基礎設施REITs。三是通過深圳國企和萬科之間的產業協同，推動了多個項目的合作。四是深圳國資也在積極協調金融資源來支持萬科。目前這些項目的進展情況，有的已經完成，有的已經支付，還有的在逐步落地過程中。全部落地完成以後，預計可以幫助萬科釋放流動性在百億規模以上。
萬科旗下的印力基礎設施消費REITs的詢價公告顯示，萬科大股東深鐵集團認購十億元，佔募資總額的30%以上，這是國資體系在全國範圍內認購此類REITs最大單的一筆，而深圳國資海港人壽也認購了一個億。
而隨着印力REITs的發佈，未來REITs或成爲萬科重要的融資渠道。正如萬科董事會主席鬱亮此前表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變爲不動產商。
萬科集團首席運營官劉肖表示，萬科對於REITs的資產擴募有充足的準備。印力首單REITs的底層資產是杭州西溪印象城，是杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心，印力REITs的成功發行會貢獻5億淨現金流，降低22.4億負債。同時，還將爲公司開啓一個商業資產退出平臺。根據已披露的招股文件，將有59個商場進入擴募的名單。
2023年，萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建築面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業項目佈局在一二線城市的佔比超過90%。
萬緯REITs方面，萬科已向證監會及深交所正式提交了申報材料，並於今年3 月1日收到了證監會的申請受理通知書。預計3月底取得交易所反饋，4月正式獲批。此次REIT的底層資產爲佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，分佈於粵港澳大灣區和長江三角洲區域兩個國家重大戰略部署政策支持下的重點區域。截止23年12月底，3個項目的出租率分別爲100%、97.5%、98.5%，經營表現優異。
年報顯示，萬科物流業務自2015年開啓全國倉儲網絡佈局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。
劉肖還透露，萬科公寓REITs近期就會向國家發改委提交申報材料，進入正式申報階段，預計年內實現發售。公寓REIT的標的資產爲北京、杭州等一線和新一線城市中經營表現優秀的保障性租賃住房。伴隨REITs渠道打通，資產實現“投-融-管-退”良性循環，公司將繼續響應國家“租購併舉”政策的號召，加大力度推動公寓業務健康、有質量發展。