萬科領跌地產股，低迷的盡頭在哪裡？

文｜鄧浩志

最近，房地產股出現了一輪普跌，暴跌。我特意看了一下，目前在香港上市的內房股，如果是民營房企，9成以上的股價在1元之下，不僅如此，還有一大批民營房企的股價僅剩幾分錢。

其實前兩年房企爆雷之後，就有一堆所謂的仙股，可是低處未算低，現在居然2、3分錢一股的都有。不單民營房企跌，連國企、央企也一樣跌。比如五礦地產，上週五一天都跌了近17%，每股價格僅剩0.25元。除了香港情況不理想之外，國內A股的房地產板塊也是跌跌不休。投資市場一直都說，中國房地產行業，科代表就是萬科、保利兩家。而最近，課代表萬科的股價也跌去了70~80%。如果說萬科是由負面傳聞導致的，那啥負面傳聞都沒有，市場佔有率仍在不斷提高的的保利，也跟隨大勢持續下跌，持續暴跌。這又是什麼原因呢？

我認爲主要有兩方面，一是今年一季度中國樓市新房成交量創了近幾年來的新低，市場規模進一步收縮，拖累了房地產股的估值。另一方面市場已經對房地產行業產生了一種恐慌情緒。但凡有點風吹草動的負面消息，市場寧願相信是真的。舉個比較有意思的例子，關於萬科鬱亮的事件，之前我做過一期分析，認爲大概率是假的。但評論區留言，絕大多數都選擇不相信。關鍵不在於我說的有沒有道理，而是市場已經形成了恐慌情緒與。

螺旋向下的趨勢已經形成，剩下的，我們只能期待什麼時候有大招。真正的大招。

造成房價持續下跌的原因很多，而最近出現了一個新觀點，責任主要在中介。比如網上某大V舉了個例子，大意是說鏈家的中介人員不斷來回買家和業主之間，通過各種手段，不斷PUA業主和貶低樓盤，一次又一次地壓低業主的放盤價。所以，他的結論是，房價之所以一路跌跌不休，中介也是“功不可沒”的。

其實大家想過沒有，同樣的話，不同的結論，前幾年也出現過，就是把房價上漲過快的責任也都推給了中介。但實話實說，地產中介，也就是個媒婆角色。如果不是買賣雙方你情我願，怎麼可能一拍即合呢？如果樓市火熱，中介敢PUA業主嗎？而當下低迷的樓市，中介有可能炒高房價嗎？所以無論買家，賣家，還是中介，都是順勢而爲而已，個體根本左右不了市場的趨勢。

有人說個體雖然不能左右市場，但像鏈接這種對市場有一定壟斷的企業，是可能左右價格的。真是這樣嗎？其實就算壟斷，鏈價也只是壟斷了中介市場，最多也只是獲得了中介服務費這個領域的定價權。他們不是壟斷了房地產市場，所以中介是不可能影響房價的。

但有個比較有趣的問題，就是爲什麼房價無論漲還是跌，爲什麼就總有一部分人把責任推給中介呢？就因爲中介從業人員大多也都是社會底層，平均文化成都不高，也沒啥話語權，網上有人批評，很多時候他們連反駁的能力都沒有，任由一些人給他們蓋帽子。其實也是挺悲催的。