萬達商管「對賭危機」解除，馮侖：或產生三點新變化

1

問：

據媒體報道，「雙12」這一天，萬達與投資者簽下新協議。最大戰投方太盟投資集團（PAG）（以下簡稱「太盟」）將聯合其他投資者，在原定對賭協議贖回期滿時，經大連萬達商管贖回後，對子公司珠海萬達商管再投資。

新投資協議將不附帶對賭協議，解了王健林和萬達商管的燃眉之急，也讓王健林失去珠海萬達商管的絕對控制權。對這件事馮叔怎麼看？

馮叔：

萬達商管衝刺IPO未果，面臨着對賭回購壓力。最近一段時間大家都比較關注這件事的進展。12月14日，我看到萬達的一個好消息，PAG太盟和萬達商管簽署新的投資協議，因上市對賭協議而來的危機得以解除，並建立了新的未來投資結構。

簡單地說，太盟和其他投資人達成一致，取消了對賭，但同時獲得更多的股權以及表決權。新投資協議簽訂後，萬達商管持股降到40%，減少了30%多的股權，太盟和現有及新進投資人增加股權到60%。我覺得未來可能會有三個方面的變化：

第一，公司治理。原來的公司治理比較一股獨大，基本上一個人說了算，所以公司動作非常多，風險偏好也非常高。未來在董事會、管理層方面可能發生一些變化，公司的風險偏好會降低，另外在公司長期戰略和運營上會有更好的保障和安排。

第二，經營風格和商業模式會有很大的變化。原來的萬達模式一直是非常中國式、本土化的，王健林王總非常能幹且果斷，在資本市場的進進出出比較多，賣、收，進、出，上市、退市，回購、融資等動作非常多，我認爲中間的活兒就不是很細緻。

PAG太盟有「亞洲小黑石」之稱，特別是單偉建單總他們，是一路從國際大行、PE的邏輯裡訓練出來的，資產管理模式按照商用不動產經營的邏輯在做，我相信他們未來在經營模式上，更接近於國際投資商用不動產的基本邏輯和模式，包括算賬的方法和估值。

模式的轉換會帶來一些衝突，但可能將原有模式比較粗糙的部分，打磨得更加細緻，也更符合國際投資者算賬方式和要求。

第三，人員變動。在人的變化上，未來會更專業化、更年輕化，另外也會有新的非萬達系的人進入。

這樣的話，會使公司更適合在國際市場上市，當然現在也是準備在香港上市，臨近年末的對賭壓力基本消除，還有三五年新的緩衝期，可以從容地把公司調整好。我覺得，未來萬達商管會有成功的發展，包括成功上市，很期待看到他們的成功。

2

問：

近期，很多出險房企也迎來了好消息。前兩天，綠地參加銀企座談會，世茂參加建設、上海銀行交流座談會；月初，在廣發銀行邀約民營房企參加的座談會名單裡，出現了碧桂園的身影。這段時間，還有傳得沸沸揚揚的50家房企白名單，以及「三個不低於」金融政策。馮叔，這次的風向似乎轉變了，出險房企化債成功後，能重回牌桌嗎？

馮叔：

最近，一些出險房企被政府邀請參加座談會，來談談後市怎麼樣化解風險和重新發展的問題。我覺得這是積極的信號，對於出險房企來說也是較好的轉機。

其實出險房企分爲兩類。就跟我們個人一樣，牽扯到個人債務和破產時，有一個說法是個人債務還不了，會納入個人破產保護，是一種善意債務人。善意債務人這個提法就是，這個人他的確欠錢了，現在也還不了，但他不是故意逃廢債務和幹壞事，也沒做法律上不允許事情，不像是惡意債務人。

企業也是同理，這種債務人誠信經營，努力認真的也想還錢，也在嘗試着不斷地在還，把家裡的房子、車子都已經賣了，想辦法把債務還掉然後重新經營企業，現在把這種企業定義爲善意債務人。

善意債務人當然是通過個人破產保護給了他一個機會，希望他若干年裡分階段、拉長時間，把債務還掉，回到正常的經營過程中，同時生活也能重新進入正常軌道。

出險房企其實也是這樣，有善意的債務人、善意的出險企業，還有一些非善意的出險企業，或者說政府、法院、債權人不認爲他是善意的，比如恆大就不是善意債務人。碧桂園、融創等企業叫做善意債務人，所以政府邀請他們來開會。

我覺得，把他們界定爲善意的出險房企，對企業來說創造了積極的環境和信號。