美REITs評價低 絕佳買點到

景氣四階段佈局美國REITs指數持有12個月之報酬表現

通膨及全球央行升息等變數,導致景氣出現衰退疑慮,據歷史經驗顯示,美國REITs最佳投資時機,出現在景氣谷底衰退期和景氣好轉初復甦期,原因在於雖然此時的租金或許還在下滑,但當景氣開始出現回溫時,房市需求也隨之回升,帶動不動產價格上漲,加上公債殖利率走降,有利REITs估值提升。

據統計,自2000年以來,衰退期佈局美國REITs指數持有12個月,報酬率達10.8%,復甦期佈局美國REITs指數持有12個月,報酬率達20.4%。投信法人表示,目前美國REITs修正幅度已大,評價來到相對低點,絕佳買點到。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出,由於REITs價值等於預期租金收益折現值,加上持有不動產資產價值,故REITs價格理論上將與房地產景氣、房價及租金呈正向關係,而與利率走勢呈現反向,當利率上升時,REITs估值被擠壓,而當利率下降時,REITS估值則將提升。

整體商用不動產的承租率皆在良好位置,租金增長雖將放緩,不過部分產業如工業、醫療、通訊、資料中心都維持超過5%成長,自助倉儲、住宅、零售、旅館則3%至5%成長。美國REITs去年跌幅高達27%,僅次2008金融海嘯,主因還是升息造成評價的下挫,非產業基本面的問題,目前美國REITs市場整體NAV折價10%,未來一年的本益比約17倍,股利率達4.0%,評價上極具吸引力。

羣益道瓊美國地產ETF基金經理人李鈺涵認爲,REITs股利發放率去年開始提高,目前仍在歷史較低水準,未來發放率將持續回升。股利未來二年成長預估將保持5%至6%水準,穩住股利率在4%水準,能提供給投資人穩定的現金流。

偏科技型的REITs加上工業型REITs更受青睞,及數據中心是支持雲端數位工具的基礎設施剛性需求,因長期趨勢需求更多容量,可取代性低,收取租金更加穩定,獲利具成長性。美國房地產目前評價在較低位置,高股利率及具防禦性的特性可吸引市場資金,建議逢低加碼或採取定期定額佈局美國地產ETF。