美的置業開發業務私有化，何享健家族再施財技

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道在房地產行業持續下行的背景下，美的置業做了一次出其不意的資產大騰挪。

6月23日，美的置業發佈公告稱將進行股權重組，將全資持有的房地產開發業務產權從上市公司剝離至控股股東，美的置業這一上市平臺將專注於物管、商管等經營性業務及代建代銷業務等。

完成股權重組後，美的置業旗下的房地產開發和銷售業務將改由美的控股持有，成爲非上市資產，美的置業原有的經營管理團隊也將持續承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理。

這次私有化，美的控股給出的溢價還算不錯，這也是美的置業在宣佈重組後，股價連續飆漲的原因。

而以行業發展的角度來看，美的置業從上市平臺剝離房開業務，也的確是應對行業變動的理性選擇。

作爲上市公司，美的置業需要定期披露經營業績併爲全體股東負責，但房地產行業短期的不景氣可能帶來分紅、盈利的壓力，在私有化後可獲得更從容的發展空間；此外，美的置業如今還能夠在公開渠道獲得融資，美的控股的背書也是最不可或缺的一環。

21世紀經濟報道記者詢問美的置業關於重組後的業務安排等，美的置業方面回覆稱，以公告爲準。

高溢價重組

美的置業此次重組，採取的是實物分派的方式。

拆解而言，作爲上市平臺的美的置業將其持有的房開業務產權線作爲特別股息分派給上市公司的全體股東，分派後，重資產的房開業務從上市公司的子公司調整爲上市公司的兄弟公司，相應地房開業務也從上市資產變爲了非上市資產。

美的置業爲了這次分派還提供了現金選擇權，也即持有美的置業股票的股東如不參與房開業務股權的實物分派，可選擇對等的現金分派。分派金額爲5.9港元/股，相比公告前一日收盤價溢價57.33%。

這也是美的置業公告後股價連漲的底層邏輯。截至6月25日，美的置業收於6.61港元/股，相較於6月21日3.81港元/股的價格，飆漲73.49%。

此次重組，還需要經過股東大會的同意。如若重組順利完成，美的控股將完全持股非上市的房開業務產權線，並持有81.13%的上市公司股權。在此之後，上市公司將專注於經營性業務，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建築和內裝開展業務，以及承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理。

美的置業此次剝離出的主要資產是土地儲備。根據美的置業財報，截至2023年12月31日，美的置業涉及的開發業務及319個物業開發項目，土地儲備的總建築面積約2650萬平方米，大多爲住宅物業。

這次重組，不影響美的置業這個大平臺的業務，僅是將房開業務剝離出上市公司。美的置業方面指出，此次重組探索經營管理及業務運作不受影響的上市公司重組新模式，控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理仍由現有經營團隊繼續承接。

美的置業方面強調，經營業務實質、管理體制及業務運作未有變化，不受影響，經營團隊保持不變，仍由現有團隊統一開發、運營、銷售、服務，並輕裝上陣，摒棄傳統快週轉模式，聚焦房地產開發、科技、服務的經營內功，深研構建房地產全鏈條專業能力，向製造業學習，向專業的精細化經營要生產力。

以時間換空間

這次重組雖然給了中小股東不錯的條件，但仍不乏質疑的聲音。在傳統的認知之中，土地儲備是值錢的資產，此次美的控股將僅花費數十億港元的價格就能獲得這一資產，對中小股東來說似乎是“衝擊”。

的確，從美的置業的公告中可以看到，截至2023年年底，美的置業總資產爲2016億元，而計劃剝離的總資產達到1971億元，佔去美的置業資產的絕大部分。

除此以外，美的置業房開業務的營收也要遠大於留在上市公司的部分，根據美的置業提供的2023年未經審覈數據，房開業務收入爲699億元，淨利潤爲41億元；而保留在上市公司的部分營收爲35億元，淨利潤爲3億元。

不過，去年美的置業整體的業務表現已經顯出頹勢。財報顯示，2023年美的置業實現營業收入約735.65億元，同比下降0.1%；經營利潤約43.07億元，同比下降37%；歸母淨利潤約9.14億元，同比下降47.1%。

但從房地產行業大環境看來，房開業務置出上市平臺，其實是一種“休養生息”。一位房企高管人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，“一旦上市，就會有來自投資者的壓力，報表是定時發佈的，如果短期不好看市場就會有疑問。房地產業務短期將持續承壓，報表會面臨很多的壓力，很多房企的股價也已經體現，不如趁現在私有化，等以後有機會再做打算。”

事實上，房企私有化在此之前並非沒有現成案例。2021年，在新加坡上市的凱德集團就曾將旗下的業務進行重組，重組後凱德集團的投資管理平臺和旅宿業務將整合爲凱德投資有限公司，而凱德集團的房地產開發業務則被私有化。

去年，凱德地產（中國）首席執行官李紹強在接受21世紀經濟報道記者在內的媒體採訪時談到私有化的優勢稱，私有化之後能夠以更有“耐心”的資本去做長期投資，去做週期長但回報率相對高的項目從而更好地把握投資機會。

這對美的置業來說也是同理。從更現實的邏輯看來，美的置業不同於其他民營房企的關鍵因素是在美的控股的背書，如果失去控股股東的優勢，美的置業在當前的週期或許也難以獲得金融機構的支持。以此爲準線，美的置業放在控股股東的“庇護”下成長，對企業發展是一種加持。

“美的置業重組前的股價很低，而且今年上半年的財報未必好看。現在留下的都是輕資產，按照房企輕資產板塊來估值雖然也受到大週期的影響，但也是穩定收入，對上市公司來說壓力就沒那麼大。”一位不願具名的房企分析師告訴21世紀經濟報道記者。

中信證券在近期的一份研報中也分析稱，美的置業的這一交易安排是一種特殊的簡化資產負債表方式，原因在於美的置業有強信用的控股股東，開發業務的負債從上市公司承擔轉爲私人公司承擔並不影響債權人的信賴。美的置業控股股東也有充足的資金，流通股東的持股比例偏小，滿足流通股東對現金選擇權的訴求是可行的。

中信證券認爲，美的置業的做法也是一種產業趨勢，即在上市公司層面減少房地產開發項目的資金佔用，削減不必要的槓桿並保留運營和服務能力，相信未來更多房地產開發企業將逐漸走向輕資產化。“更多的藍籌公司可能同樣在這一道路上，並逐漸實現業務模型的根本轉變。”